Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Heizkostenabrechnung; Zwangsverwalter

Ein Mieter hat keinen Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Erstellung der Heizkostenabrechnung für einen Abrechnungszeitraum, der vor der Anordnung der Zwangsverwaltung liegt.

Die Kl. (Mieterin) hat gegenüber dem Bekl. (Zwangsverwalter) keinen Anspruch auf Erstellung der Heizkostenabrechnung für die Heizperiode 1987/88 und der Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1987 und 1988. Denn der Bekl. als Zwangsverwalter ist nicht verpflichtet, diese vor Anordnung der Zwangsverwaltung - am 8. Mai 1989 - bereits fäl-lig gewesenen Verpflichtungen des Vermieters/Eigentümers zu erfüllen.

Der Zwangsverwalter ist nicht Rechtsnachfolger des Vermieters/Eigentümers; vielmehr bleibt das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter weiter bestehen. Bei der dem Zwangsverwalter nach § 152 ZVG über tragenen Verwaltungsbefugnis handelt es sich nicht um die nach § 148 Abs. 2 ZVG dem Vermieter/Eigentümer entzogene Verwaltungsbefugnis, sondern um eine kaft Gesetzes in seiner Person neu entstehende Befug-nis.

Diese Befugnis wirkt nicht zurück auf einen Zeitpunkt vor Anordnung der Beschlagnahme des Grundstücks, sondern kann sich nur auf anfallende Tätigkeiten ab der Verpflichtung des Zwangsverwalters beziehen. Denn Sinn und Zweck der Zwangsverwaltung ist es, die Schulden des Ei gentümers/Verwalters dadurch zu tilgen, daß aus den laufenden Mieteinnahmen Zahlungen an die Vollstreckungsgläubiger erfolgen. Es kann da-her nicht Aufgabe des Zwangsverwalters sein, Forderungen geltend zu machen wie etwa Nachzahlungsbeträge aus Betriebskostenabrechnungen gegenüber den Mietern, die sich auf Zeiträume beziehen, auf die die Einsetzung des Zwangsverwalters nicht zurückwirkt.

Um so mehr ist der Zwangsverwalter nicht verpflichtet, auch noch die hier-zu gehörenden Abrechnungen zu erstellen. Daß keinerlei Rückwirkung der Verwaltungsbefugnis des Zwangsverwalters besteht, wird letztlich auch daran deutlich, daß etwaige vor der Anordnung der Zwangsverwaltung seitens des Mieters an den Vermieter/Eigentümer geleisteten Vorauszahlungen keine Wirkung im Verhältnis zum Zwangsverwalter haben, es sei denn, der Vermieter/Eigentümer hat sie an den Zwangsverwalter ausgekehrt (§ 572 BGB entsprechend).

Nach alledem ist der Zwangsverwalter nicht verpflichtet, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, die sich auf Zeiträume außerhalb der Zwangsverwaltung erstrecken, zu erstellen und die sich aus derartigen Abrechnungen ergebenden Überschüsse an die Mieter zu erstatten.