Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Verrechnung des Heizkostenguthabens

Der Vermieter kann mit eine Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung gegen ein Heizkostenguthaben des Mieters aufrechnen (Abweichung zu LG Berlin, GE 1995, 1085).

Der Mieter einer zentralbeheizten Wohnung hatte sich zur Zahlung einer Nettokaltmiete verpflichtet mit Betriebskostenvorschüssen. Bei der Abrechnung über die kalten Betriebskosten ergab sich ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters, während die Heizkostenabrechnung ein Guthaben des Mieters auswies. Der Mieter verlangt Zahlung des Heizkostenguthabens und meinte, eine Saldierung sei unzulässig.

Entgegen der Meinung der Bekl. und der vom LG Berlin in seiner Entscheidung in GE 1995, 1085 geäußerten Rechtsauffassung war das Gericht der Ansicht, daß der Kl. durchaus mit den Guthaben der Bekl. aus den jeweiligen Heizkostenabrechnungen nach Maßgabe der §§ 387, 389 BGB aufrechnen durfte; die von den Bekl. angestrengte Widerklage konnte mithin keinen Erfolg haben. Die jeweiligen Forderungen waren im Zeitpunkt der Klageerhebung bereits nach § 389 BGB erloschen, da der Kl. die Aufrechnung schon mit der Bekanntgabe des Abrechnungsergebnisses erklärt hatte.

Soweit die Bekl. bezüglich der Heizkostenabrechnung vom 26. Mai 1995 bemängeln, eine solche nicht erhalten zu haben, war dies unbeachtlich. Zum einen haben sie nicht behauptet, ein höheres Guthaben als vom Kl. errechnet geltend machen zu können. Zum anderen verstößt die Einwendung gegen den Grundsatz des venire contra factum proprium, da sie selbst mit der Widerklage den Guthabenbetrag einfordern und somit die Abrechnung inhaltlich anerkennen.

Die erwähnte Entscheidung des LG Berlin, auf die sich die Bekl. stützen, ist mit den Grundsätzen des § 387 BGB nicht vereinbar. Nachteile für den Mieter sind aus der Zulassung der Aufrechnung im Verhältnis kalter und warmer Betriebskosten nicht ersichtlich, da nach einer Saldierung sich an der Höhe der Ansprüche insgesamt nichts ändert. Die Argumentation des Landgerichts auf der Grundlage, daß hinsichtlich beider Betriebskostenarten getrennte Treuhandverhältnisse existieren, erscheint wenig überzeugend, da realitätsfern. Eine fremdnützige Vermögensverwaltung des Vermieters liegt bezüglich der Nebenkosten nicht vor, da der Mieter über seine Vorschüsse keinen Fonds bildet, sondern zur Finanzierung der dem Vermieter laufend entstehenden Kosten beiträgt, wobei lediglich nachträglich über die tatsächlich angefallenen Kosten abzurechnen ist. Zudem übersieht das Landgericht, welches sich mit der Frage der Konnexität der Forderungen befaßt, daß dies nicht zum Tatbestand der Aufrechnung gehört, da diese lediglich die Gleichartigkeit der gegenüberstehenden Forderungen zur Voraussetzung hat.

Allgemein wird der Vermieter für die Betriebskosten, die der Mieter als Vorschüsse zu zahlen hat, wie ein Treuhänder behandelt, der sich insbesondere an den Vorschüssen nicht bereichern darf und nur die tatsächlichen Kosten umlegen kann. Dabei darf jedoch nicht übersehen werden, daß der Vermieter kein Treuhänder im eigentlichen Sinne ist. So war das LG Berlin (GE 1995, 1085) der Auffassung gewesen, aus der Treuhänderstellung des Vermieters sei zu folgern, daß gegen einen Erstattungsanspruch des Mieters aus einem Heizkostenguthaben der Vermieter in keinem Falle mit eigenen Ansprüchen aufrechnen könne, auch dann nicht, wenn es sich um Ansprüche des Vermieters aus einer Abrechnung über die kalten Betriebskosten handelt. Wir hatten schon damals (GE 1995, 1044) Zweifel an dieser Rechtsprechung geäußert.

Mit Urteil vom 6. Dezember 1996 lehnt mit überzeugender Begründung das AG Berlin-Hohenschönhausen die Auffassung des LG Berlin ausdrücklich ab. Es liege eben keine fremdnützige Vermögensverwaltung vor, und Nachteile des Mieters seien nicht ersichtlich. So ist es, denn die Regel ist nach dem Gesetz, daß die Aufrechnung möglich ist; ein Ausschluß dieser Möglichkeit nach Treu und Glauben oder aus der "Natur der Sache" bedarf schon einer überzeugenden Begründung.