Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Erläuterung des Vorwegabzugs für nicht umlagefähige Hauswarts- und Aufzugskosten; Vollwartungsvertrag

1. Die Abrechnung ist hinsichtlich der Hauswartskosten nicht fällig, wenn als Erläuterung lediglich angegeben ist, daß Kosten der Instandhaltung und Verwaltung nicht in Ansatz gebracht worden seien, aber aus der Abrechnung nicht ersichtlich ist, in welchem Umfang von den insgesamt angefallenen Hauswartskosten Kosten für nicht umlagefähige Tätigkeiten in Abzug gebracht worden sind.

2. Die Abrechnung ist hinsichtlich der Aufzugskosten nicht fällig, wenn der von den Kosten des Vollwartungsvertrags vorgenommene 20 %ige Abzug für Instandhaltungen und Reparaturen nicht nachvollziehbar erläutert wird.

3. Die Pflicht des Mieters, seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung substantiiert darzulegen geht nicht so weit, daß er zu ihm nicht mitgeteilten, ihm unbekannten Belegen Nachforschungen anstellen muß.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Kl. hat aus dem Mietvertrag, § 535 BGB, und der dort getroffenen Nebenkostenvereinbarung keinen Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten in der geltend gemachten Höhe aus den Abrechnungen vom 11. Juni 2001 für den Abrechnungszeitraum 1. Januar 2000 bis 31. Dezember 2000 und vom 11. September 2002 für den Zeitraum 1. Januar 2001 bis 31. Dezember 2001.

In der Abrechnung vom 11. Juni 2001 ist aus der Betriebskostenabrechnung ein Betrag von 901,64 DM für Hauswartkosten herauszurechnen. Eine Nachzahlungsforderung ergibt sich hier deshalb nicht. Gleiches gilt für die Abrechnung vom 11. September 2002. Hier ist ein Betrag von 407,87 Euro herauszurechnen, so daß auch hier eine Nachzahlungsforderung nicht entstanden ist.

Die Abrechnung genügt nur teilweise den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellen sind. Es sind aus beiden Abrechnungen über die Betriebskostenvorauszahlungen die in Ansatz gebrachten Kosten für den Hauswart herauszurechnen.

Grundsätzlich gehören die Kosten für den Hauswart zu den umlegungsfähigen Kosten, § 27 Nr. 14 der II. BV. Jedoch besteht nur ein Anspruch auf Umlegung der Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen, § 27 Nr. 14 der II. BV.

Der Vermieter hat bei der Abrechnung in nachvollziehbarer Weise den Umfang der umlagefähigen und der nicht umlagefähigen Aufgaben darzulegen. Ergeben sich Zweifel, ob der Hauswart umlagefähige Arbeiten ausführt, ist der Vermieter auch beweispflichtig für deren Umfang (vgl. Staudinger/Weitemeyer, 2003, § 556 Rn. 40 m. w. N.; LG Berlin, GE 2003, 257).

Die Kl. hat dieser ihr obliegenden Darlegungslast nicht genügt. Unstreitig führt der Hauswart für die Wohnanlage nach dem Inhalt des von dem Bekl. in Kopie zur Akte gereichten Hauswartvertrages, neben Reinigungsarbeiten, kleineren Wartungsarbeiten, Schnee- und Eisglättebekämpfung, auch Verwaltungsarbeiten aus. In den Betriebskostenabrechnungen sind die Kosten nicht in nachvollziehbarer Weise differenziert worden. Als Erläuterung ist lediglich angegeben, daß Kosten der Instandhaltung und Verwaltung nicht in Ansatz gebracht worden seien. Es ist aus der Abrechnung nicht ersichtlich, in welchem Umfang von den insgesamt angefallenen Hauswartskosten Kosten für nicht umlagefähige Tätigkeiten in Abzug gebracht worden sind. (...)

Eine Aufteilung der Kosten ergibt sich auch nicht aus dem Hauswartsvertrag, denn dort ist Lohn für die Hauswartstätigkeit insgesamt vereinbart. Die Kl. kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, der Bekl. habe die Belege nicht eingesehen. Zwar ist der Kl. insoweit zuzustimmen, daß der Mieter hinreichend bestimmt, seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen vortragen muß und er sich hierzu durch Einsicht in die Belege die notwendigen Informationen zu beschaffen hat. Doch geht diese Pflicht zur substantiierten Darlegung etwaiger Einwendungen gegen die Abrechnung nicht so weit, daß der Bekl. zu ihm nicht mitgeteilten, ihm unbekannten Belegen, Nachforschungen anstellen muß. Eine Verpflichtung zu Ermittlungen des Mieters ins Blaue hinein, zur Erforschung der Abrechnungsgrundalgen im allgemeinen, besteht nicht. Denn, wie eingangs ausgeführt, ist es zunächst Sache des Vermieters, die umgelegten Kosten nachvollziehbar und prüfbar darzustellen. Erst wenn der Vermieter seine Pflichten erfüllt hat, hat der Mieter die Pflicht, die ihm mitgeteilten Informationen zu überprüfen.

Aus den gleichen Erwägungen besteht kein Nachzahlungsanspruch aus den Abrechnungen über die Aufzugskosten für die Abrechnungszeiträume 1. Januar 2000 bis 31. Dezember 2000 und 1. Januar 2001 bis 31. Dezember 2001 in Höhe von 374,28 DM für 2000 und 39,35 Euro für 2001.

Die Abrechnung ist nicht fällig. Denn sie genügt den Anforderungen einer hinreichenden Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit nicht.

Unstreitig hat die Kl. einen Vollwartungsvertrag für die Aufzugsanlage geschlossen. Aus dem zur Akte gereichten Vertrag folgt, daß zu einem nicht unerheblichen Anteil Vertragsgegenstand die Instandhaltung und Reparatur des Aufzuges ist. In einem handschriftlichen Zusatz auf der Vertragsurkunde ist eingefügt, daß bei der Abrechnung je 20 % als Instandhaltung und 80 % als Wartung abzurechnen seien. Auf welcher Grundlage diese Aufteilung erfolgt ist, ist nicht ersichtlich. Auch aus den vorgelegten Abrechnungen, einerseits für den Wartungsanteil, andererseits für den Instandhaltungsanteil, folgt eine prüfbare Differenzierung nicht. Die Abrechnungen sind mit Ausnahme des Zusatzes "Instandhaltungsanteil" deckungsgleich.

Es ist nicht hinreichend prüfbar oder nachvollziehbar, wie die 20 % errechnet worden sind. Eine irgendwie geartete Grundlage, die den Besonderheiten der konkreten Aufzugsanlage Rechnung trägt, ist seitens der Kl. nicht vorgetragen. Die Abrechnungen sind nicht fällig. Denn darlegungs- und beweispflichtig für den Betriebskostenanteil ist der Vermieter, dies gilt auch für die Tatsachen, die Grundlage einer Schätzung oder Pauschalen bilden (vgl. Staudinger/Weitemeyer aaO. Rn. 32; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 1031).

Nach Abzug dieser beiden Positionen ergibt sich aus beiden Abrechnungen keine Nachzahlungsforderung mehr. (...)