Betriebskostenabrechnung, Einwendungsausschluss, Wirtschaftlichkeitsgebot

Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen. Eine Korrektur der erteilten Abrechnung muss der Vermieter trotz Offenkundigkeit des Fehlers zeitnah nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend machen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 1.201,36 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 zu.

Dem Vermieter steht auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist im Falle einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung jedenfalls ein Anspruch auf Zahlung bis zur Höhe der Sollvorschüsse zu.

Eine erst nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung steht zwar grundsätzlich der Geltendmachung von Nachforderungen entgegen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB); um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt. Dies gilt entsprechend, soweit der Mieter geschuldete Vorauszahlungen nicht oder - wie hier nur teilweise - erbracht hat. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter deshalb auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 -, Rn. 25, juris, GE 2007, 1686).

Die Kl. hat aber keinen Anspruch auf die sich aus der korrigierten Betriebskostenabrechnung für 2013 ergebende Nachzahlung, die die zu leistenden Sollvorschüsse übersteigt.

Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters ist. Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte.

Es kommt hierbei grundsätzlich auch nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.

Dass es sich bei den Nebenkostenvorauszahlungen um einen Teil der Miete handelt, rechtfertigt keine andere Wertung. Der Vermieter kann Nebenkosten als Vorauszahlungen nur so lange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife kann er nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (BGH, Urteil vom 30. März 2011 - VIII ZR 133/10 -, Rn. 14, juris, GE 2011, 814).

Insbesondere ist es in vorliegendem Fall der Bekl. auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, die Kl. ab ihrem Versehen in der ursprünglich fristgemäßen Abrechnung, in welche sie versehentlich die Sollvorschüsse eingestellt hatte, wegen des Ablaufs der Abrechnungsfrist festzuhalten.

Zwar hat der BGH in der vorgenannten Entscheidung dies grundsätzlich für möglich erachtet, und auch im hiesigen zugrunde liegenden Sachverhalt hat die Kl. durch Einstellen der Soll- statt der Ist-Vorschüsse einen für die Bekl. ohne Weiteres erkennbaren Fehler begangen, ferner haben auch die Parteien hier einen Rechtsstreit über die Höhe der zu leistenden Vorschüsse geführt, weil die Bekl. die Erhöhung nicht akzeptiert hat. Jedoch erfolgte im Gegensatz zur vorgenannten Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Sachverhalt hier die Korrektur der Abrechnung erst mehr als 18 Monate nach der ursprünglichen Abrechnung. Es handelt sich demnach nicht mehr um ein „kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiertes Versehen“ der Kl.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hat die diesbezüglich darlegungs- und beweisbelastete Kl. nicht vermocht, den früheren Zugang der korrigierten Betriebskostenabrechnung zu beweisen. Auch die Berufungsbegründung enthält diesbezüglich keinen Beweisantritt.

Demnach ergibt sich ein Anspruch auf Zahlung der Sollvorschüsse für 2013 in Höhe von 3.041,34 €, von welchem die unstreitig geleisteten tatsächlichen Vorschüsse in Höhe von 1.775,40 € sowie die durch die Bekl. auf die ursprüngliche Abrechnung gelisteten 64,55 € abzuziehen sind, womit es bei einem Anspruch von noch 1.201,36 € der Kl. für 2013 verbleibt.

Die Kl. hat jedoch, wie das Amtsgericht mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, einen Anspruch auf Zahlung von 1.056,11 € gegen die Bekl. aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014.

Der Einwand der Bekl., die Position „Sach- und Haftpflichtversicherung“ verstieße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, ist nicht hinreichend sub­stantiiert.

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10 -, GE 2011, 1225, juris).

Die Bekl. bezieht sich zur Begründung lediglich darauf, dass die Kosten „exorbitant hoch” seien und jedes Jahr gestiegen seien. Im Gegensatz dazu führt die Kl. sogar an, dass die Steigerung der Kosten aus mehreren Versicherungsfällen in Form von Kellerbränden resultierten.

Ebenso verhält es sich mit den Einwänden der Bekl. hinsichtlich der Heizkosten, wie das Amtsgericht ebenfalls bereits zutreffend ausgeführt hat. Die Bekl. bestreitet zu keinem Zeitpunkt die konkreten Ablesewerte im streitgegenständlichen Zeitraum, sondern beschränkt sich darauf, die Kosten pauschal als „zu hoch“ anzugreifen.

Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter auch aufgrund einer nach Ablauf der 12-Monats-Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen. Der Vermieter muss aber die erteilte Abrechnung trotz Offenkundigkeit des Fehlers zeitnah nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren.

Der Vermieter macht Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen für 2013 und 2014 geltend. Die Abrechnungen sind teilweise nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilt bzw. korrigiert worden. Damit hatte er beim AG nur teilweise Erfolg. Der Vermieter legte Berufung, der Mieter Anschlussberufung ein.

Das LG Berlin änderte das Urteil teilweise ab und wies die Anschlussberufung des Mieters zurück. Für die Abrechnung 2013 stehe dem Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist im Falle einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung jedenfalls ein Anspruch auf Zahlung bis zur Höhe der Sollvorschüsse zu.

Mit einer erst nach Fristablauf erteilten formell ordnungsgemäßen Abrechnung könne man zwar keine Nachforderungen geltend machen; um Nachforderungen handele es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter einen Betrag verlange, der

■ eine bereits erteilte Abrechnung oder,

■ falls er keine rechtzeitige Abrechnung erstellt habe, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteige.

Das gelte entsprechend, soweit der Mieter geschuldete Vorauszahlungen nicht oder – wie hier – nur teilweise erbracht habe. Kurzum: Betriebskosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen könne der Vermieter auch mit einer nach Fristablauf erteilten Abrechnung geltend machen.

Keinen Anspruch habe der Vermieter vorliegend aber auf die sich aus der korrigierten Betriebskostenabrechnung für 2013 ergebende (echte) Nachzahlung, welche die zu leistenden Sollvorschüsse übersteige. Grundsätzlich könne der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gelte auch dann, wenn die Abrechnung ein Guthaben des Mieters ergebe. Die Abrechnungsfrist und der gesetzlich angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf diene der Abrechnungssicherheit für den Mieter und solle Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte.

Es komme auch nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruhe. Vielmehr sei eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich Soll- statt der Ist-Vorschüsse angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben/zu geringe Nachforderung errechnet habe. Zwar habe der BGH (Urteil vom 30. März 2011 - VIII ZR 133/10, GE 2011, 814) eine Korrektur grundsätzlich für möglich erachtet, jedoch sei im vorliegenden Fall die Korrektur der Abrechnung erst mehr als 18 Monate nach der ursprünglichen Abrechnung erfolgt. Es handele sich demnach nicht mehr um ein „kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiertes Versehen“ des Vermieters.

Dem Vermieter stehe auch noch eine Forderung aus der Abrechnung für 2014 zu. Der Einwand des Mieters, die Position „Sach- und Haftpflichtversicherung“ verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, sei nicht hinreichend substantiiert. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genüge der Mieter seiner Darlegungslast nicht. Der Mieter beziehe sich zur Begründung lediglich darauf, dass die Kosten exorbitant hoch und jedes Jahr gestiegen seien. Im Gegensatz dazu führe der Vermieter sogar an, dass die Steigerung der Kosten auf mehreren Versicherungsfällen in Form von Kellerbränden resultierten.