Betriebskostenabrechnung, Kosten des Winterdienstes, Anforderungen an Parteivortrag zu Einwendungen

Der Mieter, der die Kosten des Winterdienstes bestreitet, muss konkret vortragen, inwieweit die Abrechnungen nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort bzw. den ausgeführten Leistungen übereinstimmen sollen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Eigentümer u. a. des Reihenhauses K.weg in Zossen, das der Bekl. zunächst aufgrund eines Mietvertrages jedenfalls bis einschließlich Dezember 2016 nutzte. Unter dem 9.12.2017 erstellte der Kl. für die streitgegenständliche Wohneinheit zusammen mit den weiteren 3 im Eigentum des Kl. stehenden Reihenhäusern auf dem Gesamtgrundstück eine Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 1.1.-31.12.2016, welche nach Abzug der geleisteten Vorauszahlungen des Bekl. mit einer Nachforderung zu Lasten des Bekl. von 759,94 € endete. Unter Zugrundelegung einer Gesamtwohnfläche von 927,68 m2, einer Wohnfläche des Bekl. von 121 m2 und 365 Miettagen wurden in dieser die jeweils genannten Gesamtkosten für Hausmeister, Winterdienst, Haftpflichtversicherung aufgeteilt sowie die Kosten für Grundsteuer, Müllbeseitigung, Gebäudeversicherung, Wasserver- und -entsorgung sowie Schornsteinfeger It. Bescheid eingestellt.

Der Bekl. nahm am 12.3.2018 Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege, welche von dem Kl. im Rahmen des Rechtsstreits vorgelegt wurden und die in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Gesamtkosten ergeben. […]

Der Kl. hält die Kürzung der Miete durch den Bekl. für nicht gerechtfertigt. […]

Der Bekl. ist der Auffassung, dass die Nebenkostenabrechnung unrichtig sei. […] Die Abrechnung über die Kosten des Winterdienstes stimme nicht mit den Maßen vom Katasteramt überein. Der Eingangsbereich/Treppenbereich sei selbst gepflegt worden. […]

Die zulässige Klage ist auch begründet. Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der sich aus der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung für 2016 ergebenden Nachforderung in Höhe von 759,94 € aufgrund des zwischen den Parteien bestandenen Mietvertrages gem. § 556 BGB. […] Die von dem Bekl. gegen diese Abrechnung vorgebrachten Einwände greifen inhaltlich nicht durch.

Soweit sich der Bekl. gegen die von dem Kl. zur Aufteilung herangezogene Gesamtwohnfläche wendet, ist seinem Vortrag bereits nicht zu entnehmen, dass er diese für unrichtig hält. Allein die Tatsache, dass die Gesamtwohnfläche der Abrechnungseinheit von dem Kl. seit 2013 um etwa 5 m2 höher angegeben wird, lässt offen, ob die frühere Angabe oder die jetzt angegebene Gesamtwohnfläche für unrichtig gehalten wird. Allenfalls im letzteren Fall hätte dies Auswirkungen auf die streitgegenständliche Abrechnung. Zudem erweist sich die höhere Gesamtwohnfläche bei konstanter Wohnfläche des Bekl. lediglich als für ihn vorteilhaft, da hierdurch der von ihm zu tragende Anteil an den Gesamtkosten geringer ausfällt. […]

Zu den Kosten des Winterdienstes, welche durch die vorgelegten Rechnungen belegt sind, fehlt ebenfalls konkreter Vortrag des Bekl., inwieweit die Abrechnungen nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort bzw. den ausgeführten Leistungen übereinstimmen sollen. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, sich aus den von dem Bekl. ohne weitere Erläuterung und Bezugnahme vorgelegten Auszügen aus dem Kataster - falls vorhanden - die Abmessungen her­auszusuchen und unter eigener Berechnung der ggf. im Rahmen des Winterdienstes zu beräumenden Flächen mit den Abrechnungen zu vergleichen, zumal die Abmessungen It. Kataster von den Örtlichkeiten abweichen können. Soweit der Eingangs-/Treppenbereich von dem Bekl. selbst beräumt wurde, ergibt sich auch insoweit keine Kürzung der berechneten anteiligen Kosten. Ob sich aus dieser eigenen Tätigkeit des Bekl. eine Kostenersparnis für den Kl. ergab, ist bereits nicht vorgetragen; eine solche wäre denkbar, wenn der Kl. aufgrund einer Vereinbarung mit dem Bekl. diesen Bereich aus dem Auftrag für den Winterdienst herausgenommen und sich hierdurch die Gesamtkosten reduziert hätten. Eine solche Vereinbarung hat der Bekl. jedoch nicht dargelegt. Auch eine mangelhafte Ausführung des Winterdienstes hat der Bekl. nicht konkret dargelegt. Darüber hinaus ist nicht erkennbar, inwieweit sich hierdurch die von dem Kl. getragenen Gesamtkosten reduziert haben könnten. […]

Der Mieter, der die Kosten des Winterdienstes bestreitet, muss konkret vortragen, inwieweit die Abrechnungen nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort bzw. den ausgeführten Leistungen übereinstimmen sollen.

Der Mieter bestritt zu der Betriebskostenabrechnung 2016 u. a. die Höhe der Kosten des Winterdienstes und weigerte sich, die Nachforderung zu begleichen. Er nahm in dem Zahlungsrechtsstreit Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege und trug vor, die den Kosten des Winterdienstes zugrunde liegenden Maße stimmten nicht mit den Maßen im Katasteramt überein. Im Übrigen sei der Eingangs-/Treppenbereich des gemieteten Hauses von ihm selbst gepflegt worden.

Das AG Zossen verurteilte den beklagten Mieter dem Klageantrag gemäß. Die von dem Beklagten gegen die Abrechnung vorgebrachten Einwände würden inhaltlich nicht durchgreifen. Zu den Kosten des Winterdienstes, welche durch die vorgelegten Rechnungen belegt seien, fehle ein konkreter Vortrag des Beklagten, inwieweit die Abrechnungen nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort bzw. den ausgeführten Leistungen übereinstimmen sollen. Es sei nicht Aufgabe des Gerichts, sich aus den von dem Beklagten ohne weitere Erläuterung und Bezugnahme vorgelegten Auszügen aus dem Kataster – falls vorhanden – die Abmessungen herauszusuchen und unter eigener Berechnung der gegebenenfalls im Rahmen des Winterdienstes zu beräumenden Flächen mit den Abrechnungen zu vergleichen, zumal die Abmessungen laut Kataster von den Örtlichkeiten abweichen könnten.

Soweit der Eingangsbereich von dem Beklagten selbst beräumt worden sei, ergebe sich auch insoweit keine Kürzung der berechneten anteiligen Kosten. Ob sich aus dieser eigenen Tätigkeit des Beklagten eine Kostenersparnis für den Kläger ergeben habe, sei bereits nicht vorgetragen; eine solche wäre denkbar, wenn der Kläger aufgrund einer Vereinbarung mit dem Beklagten diesen Bereich aus dem Auftrag für den Winterdienst herausgenommen habe und sich hierdurch die Gesamtkosten reduziert hätten. Eine solche Vereinbarung habe der Beklagte jedoch nicht dargelegt. Auch eine mangelhafte Ausführung des Winterdienstes habe er nicht konkret dargelegt. Darüber hinaus sei nicht erkennbar, inwieweit sich hierdurch die von dem Kläger getragenen Gesamtkosten reduziert haben könnten.