Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Gegenüberstellung der Abrechnungsperioden; Hauswartskosten

Bei einer Betriebskostenabrechnung ist es nicht unbedingt erforderlich, daß aufeinanderfolgende Jahre gegenübergestellt werden, wenn zwischenzeitlich keine Erhöhungen durchgeführt wurden.

Die Klage ist aus § 535 Satz 2 BGB in vollem Umfange begründet. Der Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung der Betriebskostendiffe-renz von monatlich 28,18 DM für die Zeit von Februar bis einschließlich April 1990 zu.

Rechtsgrundlage für die Erhöhungserklärung der Kl. ist § 4 Abs. 2 des Ge-setzes zur Regelung der Miethöhe (MHG). § 1 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Lande Berlin (GVW) erklärt das MHG ab dem 1.1.1988 grundsätzlich auch für ehemals preisge-bundenen Berliner Altbauwohnraum für anwendbar. § 7 Abs. 1 GVW be-stimmt allerdings, daß bei der Anwendung der §§ 3 bis 5 MHG auf Miet-verhältnisse, die bis zum 31.12.1987 begründet worden sind, grundsätzlich solche Veränderungen berücksichtigt werden dürfen, die nach diesem Zeitpunkt eingetreten sind. § 4 Abs. 2 MHG gilt demnach grundsätzlich nur für solche Betriebskostenerhöhungen, die unter Geltung des GVW, also seit dem 1.1.1988 eingetreten sind. Für Erhöhungen, die bis zum 31.12.1987 eingetreten sind, aber vom Vermieter nicht spätestens Ende 1987 nach al tem Recht geltend gemacht worden sind, bestimmt die Übergangsregelung des § 7 Abs. 3 GVW, daß diese ab dem 1.1.1988 nicht mehr nach al-tem Recht, sondern, in Ausnahme zu § 7 Abs. 1 GVW, ebenfalls nach den Vorschriften des MHG geltend gemacht werden dürfen.

Im vorliegenden Falle werden Betriebskostenerhöhungen geltend gemacht, die im Jahre 1988 eingetreten sind. Dies gilt jedenfalls für die Po-sitionen 5, 6, 8, 11, 12 und 15. Die Positionen 2 und 3 beinhalten demgegenüber auch Erhöhungen, die neben einem Mehrverbrauch im Jahre 1988 teilweise auch auf einem solchen im Jahre 1987 beruhen müssen. Für die Umlegung der geltend gemachten Erhöhungen ist in je-dem Falle § 4 Abs. 2 MHG anwendbar, nämlich entweder über § 7 Abs. 1 GVW oder über § 7 Abs. 3 GVW.

Nach § 4 Abs. 2 MHG können Betriebskostenerhöhungen durch einseitige schriftliche Erklärung des Vermieters, in der die Gründe der Erhöhung be-zeichnet und erläutert sein müssen, anteilig auf die Mieter umgelegt wer-den. Eine solche Erhöhung darf zunächst vertraglich nicht ausgeschlossen sein. Ein solcher Ausschluß könnte hier zwischen den Parteien still-schweigend durch die Vereinbarung einer Pauschalmiete, in der üblicherweise die Nebenkosten enthalten sind, getroffen worden sein. Ein solcher stillschweigender Ausschluß eines Erhöhungsrechts kann aber dann nicht angenommen werden, wenn der Vermieter sich im Mietvertrag eine Er-höhung der Mietnebenkosten vorbehalten hat. Das aber ist hier der Fall.

Welche Betriebskosten auf den Mieter im einzelnen umgelegt werden dür-fen, richtet sich gemäß § 4 Abs. 2 MHG nach § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, die ihrerseits auf die der Verordnung beigefügte Anlage 3 verweist. Danach sind ganz allgemein als Betriebskosten solche Ko-sten anzusehen, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Ge bäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Im vorliegenden Falle be-stehen keinerlei Zweifel, daß es sich um Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. BV handelt, auch soweit die Kl. Kosten für eigene Arbeitsleistungen in Ansatz gebracht hat. § 4 Abs. 2 MHG verweist auf die Vorschrift des § 27 II. BV, dessen Absatz 2 es für zulässig erklärt, daß Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers, durch die Betriebskosten erspart werden, mit ih-rem jeweiligen Wert in Ansatz gebracht werden können.

Die Erhöhungserklärung entsprach auch den Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 MHG. Eine solche Erhöhungserklärung muß eine geordnete Zu-sammenstellung der Ein- und Ausgaben enthalten, die den Mieter in die Lage versetzen müssen, den Anspruch des Vermieters rechnerisch und gedanklich nachzuvollziehen. Die erfolgte Gegenüberstellung ist hier nicht zu beanstanden. Zwar besteht zwischen Begründung und Erläuterung ei-ne Abweichung im Hinblick auf die gegenübergestellten Jahre. Dies kann aber nicht zu einer schlechthin nicht mehr nachvollziehbaren Erhöhungserklärung führen.

Die Einwände der Bekl. waren unerheblich. Sie vertreten zunächst die An-sicht, daß einer Berücksichtigung derjenigen Betriebskostenarten, die in den letzten Betriebskostenerklärungen von der Kl. nicht geltend gemacht worden sind, nunmehr § 7 Abs. 4 GVW entgegenstehe. § 7 Abs. 4 GVW enthält für bestehende Mietverträge über Berliner Altbauwohnraum der Sache nach eine Einschränkung des § 1 Satz 3 MHG. Soweit nämlich bis zum 31.12.1987 gemäß § 4 des XII. Bundesmietengesetzes in preisrechtlich zulässiger Weise eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten durch einseitige Erklärung gegenüber dem Mieter geltend gemacht worden ist, erhält § 7 Abs. 4 GVW dem Vermieter dieses Recht auch wei-terhin. Betriebskostenerhöhungen können folglich unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 GVW auch weiterhin durch einseitige Erklärung ge-genüber dem Mieter geltend gemacht werden. Die Vorschrift perpetuiert dadurch die Rechtslage des § 4 XII. BMG, nach der der Vermieter auch dann alle Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV auf die Mieter abwälzen durfte, wenn eine Pauschalmiete ohne Erhöhungsvorbehalt vereinbart worden war. Fraglich könnte allerdings sein, ob § 7 Abs. 4 GVW nunmehr, wie von den Bekl. geltend gemacht wird, einer Berücksichtigung derjenigen Betriebskostenarten, die bis zu diesem Zeitpunkt vom Vermieter nicht geltend gemacht worden sind, entgegensteht. Nach dem Wortlaut der Vor-schrift erscheint diese Auslegung nicht zwingend. Dort ist nämlich nur ganz allgemein von Betriebskostenerhöhungen die Rede, nicht aber von bestimmten Betriebskostenarten. Eine solche Auslegung kann auch gerade deshalb nicht als sachgerecht angesehen werden, weil sich nicht jedes Jahr regelmäßig alle Betriebskostenarten gleichzeitig erhöhen, es dem Vermieter somit unter Umständen überhaupt nicht möglich gewesen ist, al-le Nebenkosten gleichzeitig umzulegen. Ein sachlicher Grund, daß der Vermieter nunmehr nur die Erhöhung solcher Betriebskostenarten in der nach altem Recht möglichen Form geltend macht, die er vor dem 31.12.1987 umgelegt hat, ist auch nicht ersichtlich. Im übrigen besteht auch hier die Besonderheit, daß im Vertrag ein einseitiger Erhöhungsvorbehalt vereinbart worden ist. In einem solchen Falle besteht für den Vermieter immer die Möglichkeit, gemäß § 4 Abs. 2 MHG in Verbindung mit § 7 Abs. 1 bzw. Abs. 3 GVW eine Betriebskostenerhöhung auf die Mieter umzulegen.

Soweit die Bekl. geltend machen, daß Ermäßigungen in der streitigen Er höhungserklärung nicht aufgeführt seien, zielt ihr Vortrag offenbar darauf ab, der geltend gemachte Erhöhungsbetrag sei unrichtig berechnet worden. Von einer Erhöhung der Betriebskosten in ihrer Gesamtheit kann, so weit ist den Bekl. zuzustimmen, in der Tat nur dann ausgegangen werden, wenn neben Erhöhungen keine Ermäßigungen eingetreten sind. Die Vor-schriften des MHG dienen nämlich nicht dazu, dem Vermieter einen Ge winn zu verschaffen. Infolgedessen ist der Vermieter auch gemäß § 4 Abs. 4 MHG verpflichtet, Betriebskostenermäßigungen an den Mieter weiterzugeben. In der Erhöhungserklärung von 1986 sind aber von der Kl. offensichtlich die Positionen Wasserversorgung und Entwässerung zusammengezogen worden, wovon offensichtlich auch die Bekl. ausgegangen sind. Eine Ermäßigung der Kosten für die Position Entwässerung ist somit nicht eingetreten. Vielmehr liegt hier eine Erhöhung auf 2.035,98 DM vor, was sich durch eine Addition der nunmehr getrennt aufgeführten Ko-sten für die Position Wasserversorgung und Entwässerung ergibt.

Die Bekl. sind im übrigen der Auffassung, daß eine lückenlose, d. h. jähr-liche Abrechnung erfolgen müsse. Wie sich aus einem Vergleich der strit-tigen mit der im Jahre 1988 vorgenommenen Erhöhungserklärung ergibt, müßten sich die damals zusammengefaßten Kosten für die Position Ent-wässerung und Wasserversorgung in Höhe von insgesamt 1.920,23 DM zwischenzeitlich auf 2.035,98 DM erhöht haben, da nunmehr dieser hö-here Betrag als Bezugspunkt für eine Erhöhung gewählt worden sei. Auch ein Vergleich mit der Umlegung von 1988 ergebe, daß sich die damals fest-gesetzten 184,32 DM für die Position Abfallbeseitigung zwischenzeitlich auf 292,05 DM erhöht haben müßten. Diese in den Vorjahren von der Kl. offensichtlich nicht geltend gemachten Erhöhungen, die in der streitigen Erklärung als Ausgangspunkt gewählt werden, müßten demzufolge eben falls in nachvollziehbarer Weise dargelegt und erläutert werden. In diesem Zusammenhang ist jedoch kein Grund ersichtlich, warum die Kl. dazu ver-pflichtet sein sollte, in den Vorjahren eingetretene, aber von ihr nicht um-gelegte Erhöhungen, nunmehr in nachvollziehbarer Weise aufzuschlüsseln. Bei einem solchen Verfahren verzichtet die Kl. doch zu ihrem eigenen Nachteil auf eine Umlegung der zwischenzeitlich eingetretenen Erhöhungen der Betriebskosten. Verständlich wäre das Vorbringen der Bekl. hier nur, wenn sich die Kosten bestimmter Positionen in der Zwischenzeit an-ders verringert hätten. Denn dann könnte von der Kl. in der Tat verlangt werden, daß sie diese Ermäßigungen in ihre Berechnungen mit einbezieht, da dann eine Erhöhung der Betriebskosten auch ohne weiteres für den Mieter nachvollziehbar wären. Auch die Außerachtlassung der Positionen Beleuchtung und Schornsteinreinigung kann, sofern diese sich ermäßigt haben, im Grunde nicht beanstandet werden. Die Bekl. berufen sich nicht darauf, daß sich diese Positionen ermäßigt haben, sondern nur darauf, daß diese in der Erhöhungserklärung nicht auftauchen, wodurch die Bekl. jedoch nicht belastet werden.

Was schließlich den weiteren Einwand betrifft, der Hauswart führe keine Reinigungsarbeiten aus, was den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung zuwiderlaufen würde, ist festzustellen, daß ein Hauswart nicht notwendigerweise auch mit Reinigungsarbeiten betraut sein muß. Die für den Hauswart angesetzten Kosten in Höhe von 3.240 DM jährlich sind jedenfalls nicht als überzogen anzusehen. Da nach der letzten mündlichen Verhandlung auch die Positionen Gartenpflege und Schneebeseitigung nicht mehr angegriffen worden sind, war die Betriebskostenabrechnung insgesamt nicht zu beanstanden.