Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Rechnungsdaten

1. Die Abrechnung über Betriebskostenvorschüsse (§ 4 Abs. 1 MHG) braucht nicht erläutert zu werden.

2. Die Rechnungsdaten müssen nicht angegeben werden (gegen LG Berlin, GE 1990, 653).

I. Den Kl. steht nach § 3 Abs. 3 Satz 3 des Mietvertrages aufgrund der Betriebskostenabrechnung vom 12. Januar 1994 eine Nachzahlung von 411,38 DM zu. Die Forderung ist fällig. Die Abrechnung ist ordnungsgemäß.

Das Gericht vermag die Ansicht der Bekl., die Abrechnung sei nicht ausreichend erläutert, nicht zu teilen. Eine Erläuterung im Sinne einer Darlegung der Gründe der Erhöhung der einzelnen Betriebskostenpositionen ist überhaupt nicht erforderlich. Nur dann, wenn es sich bei der Wohnung des Mieters um preisgebundenen Neubauwohnraum handelt, muß die Betriebskostenabrechnung in dem genannten Sinne erläutert sein (§§ 20 Abs. 4 Satz 1, 4 Abs. 7 Satz 1 und 2 NMV, § 10 Abs. 2 WoBindG). Bei der Wohnung der Bekl. handelt es sich aber um nicht preisgebundenen Wohnraum. Auf diesen findet das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHRG) Anwendung. Ist, wie im vorliegenden Fall, eine Nettokaltmiete vereinbart, d. h. eine Miete, in der die anteiligen Betriebskosten nicht enthalten sind, und leistet der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen, so hat der Vermieter über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 4 Abs. 1 Satz 2 MHRG). Besondere Vorschriften über die Form der Abrechnung enthält das Gesetz nicht. Ist dagegen eine Bruttokaltmiete vereinbart, d. h. eine Kaltmiete, mit der auch die Betriebskosten abgegolten sind, so ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärungen "anteilig auf den Mieter umzulegen" (§ 4 Abs. 2 Satz 1 MHRG), d. h. die Bruttokaltmiete zu erhöhen. Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird (§ 4 Abs. 2 Satz 2 MHRG). Dieser Fall liegt hier aber nicht vor. Aus der unterschiedlichen Fassung des § 4 Abs. 1 Satz 2 und des § 4 Abs. 2 Satz 2 MHRG muß gefolgert werden, daß das Gesetz keine Erläuterung (in dem oben dargelegten Sinne) der Abrechnung über die Betriebskostenvorschüsse verlangt.

Bei nicht preisgebundenem Wohnraum sind vielmehr an die Betriebskostenabrechnung die gleichen Anforderungen zu stellen wie bei Gewerberaum. Der Bundesgerichtshof hat zu der Frage, welche Angaben eine Betriebskostenabrechnung im Fall der Vermietung von Gewerberaum enthalten muß, folgendes ausgeführt (NJW 1982, 573, 574):

"aa) Die Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen. Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelabgaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (Schmidt-Futterer/Blank, Teil C 276; Emmerich/Sonnenschein, § 4 MHG Rdnr. 11; Sternel, Teil III 285). Welche Angaben dabei im einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden in Rechtsprechung und Literatur bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben verlangt:

(1) eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

(2) die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

(3) die Berechnung des Anteils des Mieters,

(4) der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

(LG Mannheim, NJW 1969, 1857; AG Bensberg, WuM 1975, 229; LG Lübeck, WuM 1976, 7; LG Köln, WuM 1976, 148; AG Köln, WuM 1977, 53; LG Kiel, WuM 1977, 125; AG Köln, WuM 1978, 139; Sternel, Teil III Rdnr. 285; Schmidt Futterer/Blank, Teil C Rdnr. 276; Röchling, ZMR 1979, 161; Pütz, WuM 1979, 69; Goch, WuM 1977, 25). Diese Anforderungen erscheinen für den Regelfall sachgerecht. Zu beachten ist dabei jedoch, daß die Pflichten zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden dürfen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, daß der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so daß die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist."

Diese Anforderungen sind im vorliegenden Fall erfüllt:

(1) Die Kl. haben die gesamten Betriebskosten des Jahres 1993 angegeben und diese nach den einzelnen Betriebskostenarten aufgegliedert.

(2) Sie haben den Verteilerschlüssel angegeben: Aus der Abrechnung ist ersichtlich, daß die Kl. die Gesamtkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt haben.

(3) Die Kl. haben den Anteil der Bekl. berechnet. Aus der Abrechnung ist ersichtlich, daß die Kl. die gesamte Wohnfläche des Hauses mit 2.728,8 m2 und die Wohnfläche der Wohnung der Bekl. mit 125,4 m2 angesetzt haben. Eine weitere Erläuterung oder Berechnung war nicht erforderlich. Die Bekl. kann aus der Abrechnung unschwer ersehen, daß auf sie (125,4 m2 : 2.728,8 m2 =) 4,59542 % der gesamten Betriebskosten entfallen, nämlich (4,59542 % von 48.643,52 DM =) 2.235,38 DM oder (48.643,52 DM : 2.728,8 m2 x 125,4 m2 =) 2.235,38 DM. Daß dieser Rechenschritt nicht ausdrücklich wiedergegeben ist, ist unschädlich. Die Bekl. behauptet auch nicht, daß sie nicht verstanden habe, wie ihr Anteil ermittelt worden sei.

(4) Die Kl. haben vor dem Betriebskostenanteil der Bekl. die von dieser geleisteten Vorauszahlungen abgezogen. Daß diese nur als Summe angegeben sind, ist bedeutungslos.

Das Gericht vermag auch nicht der Ansicht der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (GE 1990, 653) zu folgen, in einer Betriebskostenabrechnung müsse jede einzelne Rechnung mindestens mit ihrem Datum aufgeführt sein, weil der Mieter sonst gezwungen wäre, sämtliche Belege des Vermieters aus dem Abrechnungszeitraum dahingehend durchzusehen, ob die Summe der Rechnungsendbeträge mit den in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Gesamtbeträgen übereinstimme. Wenn der Mieter prüfen will, ob die in der Abrechnung angegebenen Betriebskosten wirklich angefallen sind, muß er ohnehin die Belege durchsehen. Nach Auffassung des Amtsgerichts ist es ihm zuzumuten, bei den einzelnen Betriebskostenarten jeweils die einzelnen Beträge zu einem Gesamtbetrag zu addieren. Bei den meisten Betriebskostenarten fallen nur wenige Einzelbeträge an. So rechnen etwa die Berliner Wasserwerke, die Berliner Stadtreinigungsbetriebe und die BEWAG nur einmal jährlich ab.

Eine Gegenüberstellung der einzelnen Betriebskosten des letzten Jahres und derjenigen des vorletzten Jahres ist für die Geltendmachung eines Nachzahlungsbetrages ebensowenig erforderlich wie die Angabe des jeweiligen Grundes der Erhöhung. Bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung, der Müllabfuhr und der Hausstromversorgung) ist auch nicht die Angabe der verbrauchten bzw. entsorgten Menge erforderlich. Allerdings ist jedenfalls nach der Rechtsprechung des Kammergerichts und des Landgerichts Berlin bei der Abrechnung über die Heizkosten - eine Betriebskostenart - die Angabe des Anfangsbestandes an Brennstoff nach Menge und Preis, der einzelnen Brennstofflieferungen nach Menge und Preis und des Endbestandes an Brennstoff nach Menge und Preis erforderlich, damit der Mieter den Verbrauch an Brennstoff in einer Heizperiode mit dem Verbrauch in früheren Heizperioden vergleichen kann. Ob diese Rechtsprechung mit der oben genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vereinbar ist, kann dahingestellt bleiben. Jedenfalls läßt sie sich nach Auffassung des Amtsgerichts nicht auf die Abrechnung über die anderen Betriebskosten übertragen (immer vorausgesetzt, daß es sich um die Vermietung von preisfreiem Wohnraum handelt). Wenn der Mieter etwa den Verbrauch an Wasser oder Strom oder die Menge des entsorgten Mülls in einer Abrechnungsperiode mit den entsprechenden Daten früherer Abrechnungsperioden vergleichen will, dann ist es ihm zuzumuten, die Belege einzusehen.

II. Die Kl. können nach § 535 Satz 2 BGB für Februar und März 1994 noch je 42,37 DM Betriebskostenvorschuß verlangen. Sie waren berechtigt, die Betriebskostenvorauszahlungen mit Wirkung vom 1. Februar 1994 um 42,37 DM auf 194,37 DM zu erhöhen. § 3 Abs. 3 des Mietvertrages lautet:

"Jegliche Erhöhungen von Betriebskosten nach § 27 der II. BV sind ab Beginn der Erhöhung vom Mieter zu tragen. Der Mieter verpflichtet sich ausdrücklich, diese Mehrkosten ab Beginn der Erhöhung zu übernehmen. Die angefallenen Betriebskostenerhöhungen werden jeweils zum Stichtag vom 31.12. jeden Jahres spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres dann mit dem Mieter abgerechnet."

Die ersten beiden Sätze dieses Absatzes sind dahin zu verstehen, daß der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung erhöhen darf, sobald sich die Betriebskosten erhöht haben und abzusehen ist, daß die bisherigen Vorauszahlungen die in der Abrechnungsperiode voraussichtlich anfallenden Betriebskosten nicht decken werden. Da sich die gesamten Betriebskosten von 42.552,96 DM im Jahre 1992 auf 48.643,52 DM im Jahre 1993 erhöht haben - also um 14,31 %, und der auf die Bekl. entfallende Betriebskostenanteil nach der Abrechnung für das Jahr 1993 2.235,38 DM betrug und im Jahre 1994 wegen der Erhöhung des Wasserlieferungs-, des Entwässerungs- und des Müllabfuhrentgelts per 1. Januar 1994 noch höher sein wird, sind monatliche Vorauszahlungen von 194,37 DM angemessen. Die Bekl. hat dann für das Jahr 1994 (1 x 152,00 DM + 11 x 194,37 DM =) 2.290,07 DM vorauszuzahlen.

Betriebskostenerhöhungen können an den Mieter weitergegeben werden, was in § 4 MHG geregelt ist. Streng zu unterscheiden sind jedoch die Fälle des Abs. 1 (Nettokaltmiete) und des Abs. 2 (Bruttokaltmiete). Instruktiv dazu sind die Entscheidungen des AG Schöneberg vom 10. August 1994 und des AG Charlottenburg vom 23. Januar 1995.

Das AG Charlottenburg hatte eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten bei einer Bruttokaltmiete zu beurteilen. Hier schreibt ¤ 4 Abs. 2 MHG vor, daß die Erhöhungserklärung zu erläutern ist. Weil der Vermieter unstreitig vorhandene Werbeflächen nicht aufgeführt hatte, war die Erhöhungserklärung unwirksam.

Im vom AG Schöneberg entschiedenen Fall hingegen handelte es sich um eine Nettokaltmiete. Dann ist über die vom Mieter gezahlten Betriebskostenvorschüsse jährlich abzurechnen; eine solche Abrechnung muß zwar in sich geordnet und verständlich sein, eine Erläuterung ist aber nicht erforderlich.

Auch die Angabe von Rechnungsdaten ist entbehrlich. Der Vermieter kann auch die Vorschüsse erhöhen, wenn sie sich als zu gering herausgestellt haben. Das Gericht stützt sich dabei auf eine vertragliche Vereinbarung, die aber wohl nicht erforderlich wäre, weil sie sich ohnehin aus dem Gesetz ergibt. Ansonsten wäre auch eine vertragliche Vereinbarung, die dem Vermieter über das Gesetz hinausgehende Mieterhöhungsrechte einräumt, nach § 10 MHG unwirksam.