Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Änderung vor Mieterbestätigung; unzulässige Neuberechnung nach rechtskräftiger Entscheidung

1. Der Vermieter ist berechtigt, eine als irrtümlich erkannte Betriebskostenabrechnung zu ändern, wenn die ursprüngliche Abrechnung nicht vom Mieter, etwa durch Zahlung, bestätigt wurde.

2. Ist über eine Betriebskostenabrechnung rechtskräftig entschieden worden, ist eine Neuberechnung unzulässig; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter versehentlich statt der tatsächlichen Zahlungen die Soll Zahlungen des Mieters in die Abrechnung übernommen hatte.

Die Bekl. sind Mieter einer 2 2/2 Zimmerwohnung im Haus der Kl. Gegenstand eines durch Berufungsurteil des LG Berlin vom 13.2.1996 (63 S 368/95) rechtskräftig entschiedenen Vorprozesses waren u. a. Nachzahlungsforderungen der Kl. über Betriebskosten 1992, 1993 und Heizkosten 1991/1992, 1992/1993 und 1993/1994.

Die Kl. behauptet, sie habe in diesen Abrechnungen irrtümlich statt der tatsächlichen Zahlungen der Bekl. die Soll Zahlungen aufgenommen. Mit einer neuen Berechnung verlangt die Kl. für 1992 weitere Zahlung von 228,80 DM für Betriebskosten und für 1993 334,41 DM. Dazu verlangt sie für Heizkosten eine weitere Zahlung von 273 DM für 1992/1993 und 372 DM für 1993/1994.

Die Kl. verlangt ferner aus einer Heizkostenabrechnung vom 22.9.1995 über die Heizperiode 1994/1995 und einer Betriebskostenabrechnung vom selben Tag eine Nachzahlung von 354,19 DM und 1.365,84 DM.

Die Klage ist zum Teil aus §§ 4 Abs. 1 MHG, 535 BGB begründet. Wie sich schon aus den Betriebskostenabrechnungen der Kl. ergibt, handelt es sich um preisfreien Neubau, da 100 % als freifinanziert angegeben sind. Die Bekl. selbst sind auch im Verfahren - 5 C 108/96 - auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG davon ausgegangen. Wenn sie nunmehr behaupten wollten, in Wahrheit liege preisgebundener Neubau vor, hätte es dazu eines substantiierten Vortrags mit Beweisantritt bedurft.

Gegen die berichtigten Berechnungen vom 22.9.1995 haben die Bekl. keine substantiierten Einwendungen erhoben. Die Kl. war auch berechtigt, ihre ursprünglichen Abrechnungen zu ändern, da die Bekl. auf die ursprünglichen Abrechnungen nichts gezahlt hatten. Ein Schuldbestätigungsvertrag im Sinne des § 781 BGB ist daher nicht zustande gekommen (vgl. Klas, WuM 1994, 596; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 816; LG Berlin, GE 1990, 759).

Im übrigen ist die Klage jedoch unbegründet, da über die vorangegangenen Abrechnungsperioden für Betriebskosten und Heizkosten rechtskräftig entschieden wurde. Die Kl. kann die Rechtskraft soweit nicht dadurch beseitigen, daß sie neue Betriebskostenabrechnungen fertigt und diese einklagt. Anders als bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist nicht der Mieterhöhungsanspruch Streitgegenstand (LG Berlin, GE 1984, 130), sondern der für einen bestimmten Abrechnungszeitraum berechnete Nachzahlungsanspruch, auch wenn er erst mit der Abrechnung fällig wird (BGH, GE 1991, 139).

Zu einer Betriebskostenabrechnung gehört u. a. eine geordnete Zusammenstellung der Vorauszahlungen des Mieters (BGH, NJW 1982, 573). Wenn die Kl. - aus welchen Gründen auch immer - ihren ursprünglichen Abrechnungen höhere Vorauszahlungen zugrunde legte, mag materiell ein höherer Nachzahlungsbetrag begründet gewesen sein. Eine Überprüfung ist jedoch durch die rechtskräftige Entscheidung des LG Berlin ausgeschlossen. Ähnlich wie im Fall der verdeckten Teilklage (Zöller/Vollkommer, 18. Aufl., Rdnr. 48 vor § 322 ZPO m. w. N.) ist eine Nachforderung in den Fällen ausgeschlossen, in denen über den Anspruch insgesamt gestritten wurde.

Eine Betriebskostenabrechnung muß eine geordnete Aufstellung der Ausgaben für den Abrechnungszeitraum enthalten sowie die Vorauszahlungen des Mieters. Hat der Mieter einige Monate lang oder den ganzen Zeitraum über keine Vorauszahlungen geleistet, sind nicht etwa Soll-Zahlungen in die Abrechnung aufzunehmen. Buchhalterisch und bilanztechnisch mag zwar auch die Verbuchung von Soll-Zahlungen von Bedeutung sein, in eine Betriebskostenabrechnung gehören sie jedenfalls nicht. Eine Wohnungsbaugesellschaft hat über Jahre hinweg diesen Fehler gemacht und erst später, nach zahlreichen Prozessen mit dem Mieter, bemerkt, daß die tatsächlichen Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten niedriger waren als von ihr verbucht.

Mit Urteil vom 21. Oktober 1996 stellte das Amtsgericht Tiergarten fest, daß für die rechtskräftig entschiedenen Zeiträume eine Nachberechnung nicht möglich ist. Nur die neueste Betriebskostenabrechnung konnte korrigiert werden. Hierüber war noch kein Prozeß geführt, und der Mieter hatte auch nicht durch Zahlung die Abrechnung anerkannt, was auch für den Vermieter bindend gewesen wäre.