Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Nachholung der Erläuterung; Abrechnungsfrist

1. Eine mangels Erläuterung unwirksame Betriebskostenabrechnung kann mit Wirkung für die Zukunft dadurch geheilt werden, daß unter Bezugnahme auf die Abrechnung die Erläuterung nachgeholt wird.

2. Eine solche - auch stillschweigende - Bezugnahme ist jedoch nicht mehr möglich, wenn die Abrechnungsfrist des § 20 NMV verstrichen ist.

Die noch anhängige Klage hinsichtlich der Betriebskosten 1994 ist nach § § 20, 4 Abs. 7 NMV in Verbindung mit § 10 WoBindG zulässig und begründet. Zwar war die ursprüngliche Betriebskostenabrechnung nicht erläutert. Die Kl. haben jedoch innerhalb der Abrechnungsfrist des § 20 NMV eine solche Erläuterung mit Schreiben vom 28.11.1995 nachgeholt. Dieses Schreiben enthält eine stillschweigende Bezugnahme auf die vorangegangene unwirksame Betriebskostenabrechnung; das Gericht hält es nicht für erforderlich, in solchen Fällen das gesamte Zahlenwerk der Abrechnung zu wiederholen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts folgt aus dem gesetzlichen Erfordernis der Schriftform einer Kündigung nicht, daß sämtliche Einzelheiten in einem späteren Schreiben wiederholt werden müssen; vielmehr ist eine Bezugnahme auf das vorangegangene Schreiben möglich (NJW 1992, 2752). Was für eine Kündigung gilt, muß um so mehr für eine Mieterhöhung oder eine Betriebskostenabrechnung zutreffen.

Den Einwendungen der Bekl. ist hinsichtlich der Gartenpflege nicht zu folgen. Für diese Art der Betriebskostenumlage sind nach Punkt 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV ausnahmsweise auch Instandhaltungskosten als Betriebskosten umlegungsfähig ("Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen"). Bei den Folgen der Beseitigung von Astbruch entsprechend der Rechnung vom 1.11.1994 handelt es sich ebenso um wiederkehrende Aufwendungen wie die Beseitigung von Sturmschäden (LG Hamburg, WuM 1989, 640). Eine weitere Erläuterung zu den einzelnen Positionen war nicht erforderlich, insbesondere nicht die Angabe der einzelnen Rechnungsdaten für die Betriebskostenpositionen.

Bei der Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO war zu berücksichtigen, daß die Klage hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 1993 von Anfang an unbegründet war, da eine wirksame Betriebskostenabrechnung von den Kl. erst mit Schreiben vom 23.1.1996 vorgelegt wurde. Zu diesem Zeitpunkt war jedoch die Ausschlußfrist des § 20 NMV schon verstrichen, so daß Nachforderungsansprüche der Kl. nicht bestanden. Im übrigen tragen die Bekl. jedoch die Kosten des erledigten Teils nach § 91 a ZPO und die weiteren Kosten nach § 91 ZPO, denn sie waren mit der Zahlung in Verzug.

Eine Betriebskostenabrechnung für preisgebundenen Neubau muß die Kosten schriftlich berechnen und erläutern. Vielfach wird aus dem Erfordernis der Schriftform gefolgert, daß es sich um ein einheitliches Schriftstück handeln müsse, so daß bei einer Korrektur der Vermieter die gesamte Abrechnung noch einmal abschreiben und dem Mieter übersenden muß.

Durch Urteil vom 7. April 1997 stellte das Amtsgericht Tiergarten fest, daß eine solche überflüssige Schreibarbeit nicht nötig ist, sondern der Vermieter sich auch auf das vorangegangene Abrechnungsschreiben beziehen darf. Abzustellen ist immer auf den Sinn einer gesetzlichen Regelung; Formvorschriften dürfen nicht zum Selbstzweck werden, wie das Landgericht Berlin in einem anderen Zusammenhang festgestellt hat (GE 1997, 433).