Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Vorwegabzug; Abrechnungseinheit; Heizkostenabrechnung; Zurückbehaltungsrecht; Verteilungsmaßstab

1. Der Mieter muss darlegen, aus welchen Gründen ein vom Vermieter nicht vorgenommener Vorwegabzug notwendig war.

2. Bei gemeinsamer Versorgung mehrerer Grundstücke kann der Vermieter nach der daraus gebildeten Abrechnungseinheit abrechnen.

3. Die einmalige Aufforderung zur Übersendung der Ableseprotokolle für den Wärmeverbrauch begründet noch kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters.

4. Die Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn der Anteil der auf die Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge mit 18 % angegeben wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. schuldet zum einen die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 120,30 €, weil die Betriebskostenabrechnung formell zutreffend erstellt wurde. Die Kl. hat dargetan, dass entgegen dem unsubstantiierten Vortrag der Bekl. kein Vorwegabzug bei einigen Betriebskostenpositionen (Hauswart, Hausreinigung und Gartenpflege) für Verwaltung und Instandhaltung getätigt worden sei. Es hätte hier der Bekl. oblegen, näher darzutun, aufgrund welcher Tatsachen sie von einem solchen Vorwegabzug ausgeht. Ferner war die Kl. berechtigt, aus zwei Grundstücken eine Abrechnungseinheit zu bilden. Dies ist bereits dann zulässig, wenn wegen einzelner Betriebskosten ein technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (BGH GE 2010, 1682 ff.). Die Kl. hat insoweit dargetan, dass aufgrund von Versorgungsverträgen für beide Anwesen eine einheitliche Abrechnung erforderlich sei. Die entsprechenden Umlageschlüssel sind zudem im Kopf der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar dargetan. Aus den dort angegebenen Wohnflächen ergeben sich die in der Abrechnung aufgeführten Verteilerschlüssel und die jeweilige Berechnung.

Ebenfalls schuldet die Bekl. die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung in Höhe von 248,32 €. Der Bekl. steht insoweit kein Zurückbehaltungsrecht zu. Allein die einmalige Aufforderung zur Übersendung von Ableseprotokollen kurz nach Erhalt der Abrechnung genügt nicht, um nunmehr der Bekl. mangels Überlassung von Abrechnungsunterlagen ein Zurückbehaltungsrecht zugestehen zu können. Ein solches hätte vielmehr vorausgesetzt, dass die Bekl. mindestens einige Zeit nach fehlender Übersendung der Ableseprotokolle sich nochmals an die Hausverwaltung wegen der Belege wendet und einen Einsichtstermin fordert. Ein Anspruch auf Übersendung der Abrechnungsunterlagen besteht grundsätzlich nicht. Materielle Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung hat die Bekl. nicht rechtzeitig innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend gemacht, so dass sie mit diesen gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen ist. In ihrem Schreiben vom 23.12.2008 sind solche inhaltlichen Einwände nicht enthalten. Bezüglich der Frage der Abrechnung der Heizkosten nach dem sogenannten Abflussprinzip hat der BGH GE 2012, Seite 401 entschieden, dass es sich hierbei um eine inhaltliche Einwendung gegen die Heizkostenabrechnung handelt und nicht etwa die formelle Ordnungsmäßigkeit der Heizkostenabrechnung durch die Anwendung des Abflussprinzips beeinträchtigt wird.

Gleiches gilt für die Aufteilung der Gesamtkosten auf die Kosten für die Heizung und das Warmwasser. Der dort angegebene Prozentsatz von 18 % der Kosten für Warmwasserzubereitung betrifft ebenfalls die inhaltliche Richtigkeit der Heizkostenabrechnung, weil die Berechnung ansonsten nachvollziehbar ist und den Anforderungen des § 259 BGB Genüge getan ist. Ob die vorgenommene Abrechnung inhaltlich den Vorschriften der Heizkostenverordnung, insbesondere § 9 Heizkostenverordnung entspricht, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit ebenso wie bei der Frage, ob das Abflussprinzip von § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gedeckt ist. Insoweit kann für die Frage der Aufteilung der Warmwasserkosten und der Heizkosten nichts anderes gelten als für die Frage der anzusetzenden Brennstoffkosten.

Die Angabe des Prozentsatzes der auf die Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge reicht zur formellen Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung aus.

Der Vermieter machte Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung nach Abrechnungseinheiten geltend, in der er bei einigen Betriebskostenpositionen (u. a. Hauswart) keinen Vorwegabzug für Verwaltung und Instandhaltung gemacht hatte. In der Heizkostenabrechnung gab er 18 % als Prozentsatz für die Warmwasserkosten an. Der Mieter hielt dies für unzureichend und berief sich darauf, dass er gegenüber der Heizkostennachforderung ein Zurückbehaltungsrecht habe, weil der Vermieter auf seine Aufforderung zur Übersendung der Ableseprotokolle für den Wärmeverbrauch nicht reagiert habe.

Das AG Wedding folgte dem Mieter nicht. Der Mieter habe darlegen müssen, aus welchen Gründen ein vom Vermieter nicht vorgenommener Vorwegabzug notwendig gewesen sei. Bei der vorliegenden gemeinsamen Versorgung mehrerer Grundstücke habe der Vermieter nach der daraus gebildeten Abrechnungseinheit abrechnen dürfen. Die einmalige Aufforderung zur Übersendung der Ableseprotokolle für den Wärmeverbrauch begründe noch kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters. Die Heizkostenabrechnung sei formell ordnungsgemäß, weil der in ihr angegebene Prozentsatz für die auf die Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge für den Mieter nachvollziehbar sei.

Dem Urteil ist zuzustimmen. Der Vorwegabzug für nicht umlagefähige Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehört selbst dann nicht zu den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Mindestanforderungen, wenn ein solcher Vorwegabzug geboten ist (LG Berlin, Urteil vom 7. Januar 2011, 63 S 177/10, GE 2011, 612).

Die Kosten des Hauswarts sind zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht im Einzelnen auf die umlagefähigen Tätigkeiten und ihre Verteilung auf die einzelnen Wohnungen aufzuschlüsseln (BGH, Beschluss vom 13. September 2011, VIII ZR 45/11, GE 2011, 1679). Die Zusammenfassung mehrerer gemeinsam versorgter Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit ist ohne Weiteres zulässig (BGH, Beschluss vom 13. März 2012, Vlll ZR 291/11, GE 2012, 824 und VIII ZR 329/10). Zudem betrifft die Frage, ob der Vermieter mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen durfte, nicht die formelle Wirksamkeit, sondern nur die materielle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung (BGH, Hinweisbeschluss vom 22. November 2011, VIII ZR 228/11, GE 2012, 479).

Das Verlangen auf Übersendung der Ablesebelege ist demjenigen auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht gleichzusetzen, weil der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Übersendung hat, auch nicht auf Fotokopien (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, GE 2006, 502). Die Obliegenheit des Vermieters gem. § 6 Abs. 1 Satz 2 HeizkV n. F., dem Mieter das Ergebnis der Ablesung mitzuteilen, besteht erst für nach dem 1. Januar 2009 begonnene Abrechnungszeiträume. Da die Einwendungen des Mieters vom 23. Dezember 2008 datieren, ist hier von einem früheren Abrechnungszeitraum auszugehen. Für die formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis reicht es aus, dass die Zahlenwerte mit der ihnen entsprechenden Bezeichnung mitgeteilt werden, wenn sich die zu den Werten führenden Rechenschritte aus der unmittelbaren Anwendung der Heizkostenverordnung ergeben (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2011 - VIII ZR 268/10, GE 2012, 126), wie hier aus § 9 Abs. 3 Satz 5 HeizkV a. F. Dieser pauschale Ansatz war für Abrechnungszeiträume vor dem 1. Januar 2009 noch zulässig (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, 5. AufI. 2009, § 9 HeizkV Rn. 81).