Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Zusammenstellung der Gesamtkosten

Die vom Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig kann der Mieter nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung selbständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind.

Die Berufung der Kl. ist unbegründet.

Die Kl. hat keinen Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der für die Jahre 2006 und 2007 noch geltend gemachten Nebenkostennachzahlungsbeträge in Höhe von insgesamt 13.224,10 €.

Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Kl. im Hinblick auf die unter § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages enthaltene Regelung, wonach der Vermieter Außenreparaturen sowie Erhaltungsreparaturen trägt, überhaupt einen Anspruch auf Erstattung von Instandhaltungskosten hat. Jedenfalls sind die korrigierten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, soweit die Kl. von der Bekl. Zahlung von Instandhaltungskosten in Höhe von insgesamt 13.224,10 € verlangt, formell fehlerhaft und daher derzeit nicht fällig.

Nach den Grundsätzen des § 259 BGB muss die Abrechnung so gestaltet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Das kann der Mieter aber nur, wenn er erkennen kann, welche einzelnen Betriebskosten angesetzt werden und wie (in welchen Rechenschritten) deren Umlage erfolgt ist. Dabei ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen. In die Abrechnung sind, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Mieteinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

- geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,

- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

- Berechnung des Anteils des Mieters und

- Abzug der Vorauszahlungen.

(Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Auflage, G, Rdn. 127; BGH NJW 2009, 283 f.)

Diesen Anforderungen werden die hier streitigen Nebenkostenabrechnungen nicht gerecht. Ihnen fehlt eine geordnete, d. h. für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten, und zwar unter einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in einzelne Abrechnungsposten (vgl. BGH GE 1982, 573 = NJW 1982, 573). Ausgangspunkt für die zu fordernde, zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Gesamtkosten in einzelne Abrechnungsposten ist der Mietvertrag, in dem geregelt sein muss und hier in § 2 Ziffer 3 ff. des Mietvertrages auch geregelt worden ist, welche einzelnen Nebenkosten der Mieter zu tragen hat. Die geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung kann der Mieter selbständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind (BGH GE 1982, 573 = NJW 1982, 573; Langenberg, a.a.O., G, Rdnr. 131; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 556, Rdn. 336; OLG Düsseldorf, GE 2009, 1489).

Die Kl. hat die Nebenkostenabrechnungen nicht in dieser gebotenen Form aufgegliedert. Nach ihrem eigenen Vortrag sind die von ihr in den Nebenkostenabrechnungen unter der Rubrik „Instandhaltung" eingestellten Kosten folgenden Ziffern zuzuordnen:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,

2. die Kosten der Wasserversorgung,

3. die Kosten der Entwässerung,

4. die Kosten

a. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,

b. des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,

c. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme,

d. der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,

5. die Kosten

a. des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,

b. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser,

c. der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a. bei zentralen Heizungsanlagen,

b. bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2,

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,

10. die Kosten der Gartenpflege,

11. die Kosten der Beleuchtung,

12. die Kosten der Schornsteinreinigung,

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,

14. die Kosten für den Hauswart,

15. die Kosten

a. des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage,

b. des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage,

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,

17. sonstige Betriebskosten,

18. Wartungsvertrag und sämtliche Kosten für die Aufzugsanlagen und Rollbänder/Fahrtreppen,

19. Wartungsvertrag und sämtliche Kosten für sonstige wartungsbedürftige Haustechnik,

20. Wartungsvertrag und sämtliche Kosten für die Automatik Schiebetür Kundeneingang,

21. Wartungskosten und sämtliche Kosten der mietereigenen Einbruchmeldeanlage,

22. Kosten sowie Austausch der Leuchtmittel in den Mieträumen,

23. Kosten der Installation und Unterhaltung von Sammelschildanlagen, Wegweisern u. Ä.,

24. Kosten für Feuerlöschgeräte und Feuerlöschanlagen,

25. Wartungskosten und sämtliche Kosten für Brandschutzanlagen und Brand­meldeanlagen (Rauchmeldeanlage, mechanische Entrauchung, Sprinkleranlagen, Feuerlöschüberprüfungen, Trockenleistungüberprüfungen),

26. Kosten für Blitzschutzanlagen,

27. Kosten der turnusmäßigen TÜV-Abnahme, Gebühren, daraus resultierende Reparatur-Wartungskosten,

28. Kosten des jährlichen Gutachtens bezüglich der Elektroanlagen,

29. Kosten der Klimaanlagen, Kühlanlagen, Abrechnung siehe Ziffer 5.1.2 der Baubeschreibung Anlage 1 zu diesem Vertrag,

30. Kosten der Notstromanlagen, -aggregate,

31. Kosten Hauswart/-techniker einschließlich der entstehenden Nebenkosten, alternativ die durch Beauftragung eines Dienstleistungsunternehmens für die Hauswarttätigkeit entstehenden Kosten,

32. Anteilig Kosten der neu zu erstellenden Passage (§ 2 Ziffer 5 des Mietvertrages).

Aus den oben dargelegten Gründen wäre die Kl. verpflichtet gewesen, in den Nebenkostenabrechnungen die unter der Rubrik „Instandhaltungskosten" zusammengefassten Kosten im Einzelnen zu spezifizieren und jeweils den im Mietvertrag unter § 2 Ziffer 3 ff. und in der Anlage 5 des Mietvertrages aufgelisteten Kostenarten zuzuordnen.

Wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat, haben sich die Parteien auch nicht etwa dadurch konkludent auf die Zulässigkeit der von der Kl. vorgenommenen Abrechnungsweise geeinigt, dass die Bekl. die Position „Instandhaltungskosten" in den Jahren 2003 bis 2005 nicht gerügt hat. Zwar kann grundsätzlich eine Vereinbarung über die Umlegung zunächst nicht umgelegter Nebenkosten auch stillschweigend durch jahrelange Übung zustande kommen (BGH, GE 2000, 1614 = NZM 2000, 961; GE 2004, 613 = NZM 2004, 418). Es kann dahin gestellt bleiben, ob diese Rechtsprechung überhaupt analog auf die vorliegende Fallkonstellation Anwendung zu finden hat. Jedenfalls scheitert eine konkludente Einigung schon daran, dass die Bekl. die Abrechnungsmethode der Kl. lediglich 3 Jahre hingenommen hat und nicht mindestens 6 Jahre, wie von der Rechtsprechung (OLG Celle, OLGR Celle 2007, 11) gefordert.

Eine Betriebskostenabrechnung ist bereits formell unwirksam, wenn der Vermieter die umgelegten Betriebskosten nicht nach den im Einzelnen im Mietvertrag als umlagefähig vereinbarten Betriebskostenarten aufgliedert, sondern unter einer – noch dazu irreführenden – Rubrik („Instandhaltung") subsumiert.

Der Gewerberaumvermieter machte Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für 2006 und 2007 geltend. In den Abrechnungen waren – wie bereits in den vorangegangenen drei Jahren vom Mieter hingenommen – unter der Rubrik „Instandhaltung" die Betriebskosten gem. § 2 Abs. 1 Nr. 1 bis 16 BetrKV sowie sonstige Betriebs-, Wartungs- und Installationskosten, die in insgesamt 32 Ziffern einzeln im Mietvertrag aufgeführt und auf den Mieter abgewälzt worden waren, zusammengefasst. Der Mieter zahlte wegen fehlender Aufschlüsselung der Betriebskosten die Nachforderungen nicht. Die erste Instanz (LG Berlin) folgte der Auffassung des Mieters und wies die Klage des Vermieters ab. Dagegen richtete sich dessen Berufung.

Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts wies durch seine Einzelrichterin die Berufung zurück. Der Vermieter sei verpflichtet gewesen, in den Betriebskostenabrechnungen die unter der Rubrik „Instandhaltungskosten" zusammengefassten Kosten nach den im Einzelnen im Mietvertrag als umlagefähig vereinbarten Arten aufzugliedern. Die sich aus der fehlenden Aufgliederung ergebende formelle Unwirksamkeit sei auch nicht dadurch geheilt worden, dass der Mieter in den vorangegangenen drei Jahren diese Art der Abrechnung hingenommen habe. Denn dieser Zeitraum reiche nicht aus, um eine konkludente Einigung der Vertragsparteien über diese Abrechnungsmethode anzunehmen.

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter die auf die Abrechnungseinheit entfallenden Gesamtkosten, aufgeschlüsselt nach den einzelnen Betriebskostenarten, mitgeteilt werden (KG, RE vom 28. Mai 1998, 8 RE-Miet 4877/97, GE 1998, 796; LG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2000, 64 S 257/00, GE 2001, 63).

Verschiedene Kostenarten dürfen grundsätzlich nicht unter einem Begriff zusammengefasst werden (OLG Dresden, Urteil vom 12. März 2002, 5/23 U 2557/01, GE 2002, 994 = NZM 2002, 437; OLG Hamburg, Urteil vom 6. Februar 2002, 4 U 145/99, ZMR 2003, 180). Dies gilt umso mehr, wenn diese Kosten im Mietvertrag unter der Rubrik „Instandhaltung" auf den Mieter abgewälzt worden waren und außerdem noch Instandhaltungskosten enthalten.

Die Angabe eines Gesamtbetrages ist nicht ausreichend, da damit dem Mieter nicht ersichtlich ist, welche – umlagefähigen oder nicht umlegbaren – Kosten auf ihn umgelegt werden. Das alles gilt nicht nur für den Wohnungsmietvertrag, sondern auch für den Gewerberaumvertrag. Fehlt diese Aufgliederung, ist die Abrechnung formell unwirksam.