Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach den einzelnen Betriebskostenarten; Erläuterung des Verteilerschlüssels; unzutreffende Angabe der Wohnfläche; Kosten der Eichung

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr nur die auf den Mieter entfallenden Gesamtkosten und der sich daraus ergebende Anteil pro Quadratmeter angegeben ist, die Gesamtkosten jedoch nicht nach den einzelnen Betriebskostenarten aufgeschlüsselt worden sind sowie ein intransparenter Verteilerschlüssel nicht erläutert worden ist.

2. Falsche Flächenangaben betreffen nur die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.

3. Werden die Kalt- und Warmwasserzähler wegen Ablaufs der Eichfrist ausgetauscht, so müssen diese Kosten als solche in der Betriebskostenabrechnung bezeichnet werden; eine Umlage als „Eichkosten" ist unwirksam.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. mieteten mit Mietvertrag vom 16. Februar 2007, dem eine Betriebskostenabrechnung des Jahres 2006 beigefügt war, von dem Bekl. eine Wohnung in Berlin. Das Mietverhältnis endete zum 31. Mai 2009. Auf den Mietvertrag nebst Anlagen wird Bezug genommen.

Die Kl. leisteten vereinbarungsgemäß eine Kaution in Höhe von 1.350 € an den Bekl. Zuzüglich Zinsen betrug der Kautionsbetrag nach Darstellung der Kl. 1.355,63 €.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderten sie den Bekl. mit Schreiben vom 29.9.2009 und anwaltlichem Schreiben vorn 8.1.2010 zur Rückzahlung der Kaution auf.

Dem kam der Bekl. nur in Höhe von 152,93 € am 26.7.2010 nach.

Die Nebenkostenabrechnung vom 20.11.2008 für das Jahr 2007 wies einen Forderungsbetrag zugunsten des Bekl. In Höhe von 290 € aus. Auf die Abrechnung wird Bezug genommen. Die Kl. zahlten diesen Betrag unter Vorbehalt. Bereits mit Schreiben vom 18.2.2009 übersandte der Bekl. eine andere Abrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag von 944,83 € aufwies.

Mit Schreiben vom 17.1.2009, auf das Bezug genommen wird, widersprachen sie der Abrechnung 2007. Mit anwaltlichem Schreiben vom 8.1.2010 beriefen sich die Kl. auf die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung und forderten den Bekl. zur Rückzahlung der geleisteten 290 € unter Fristsetzung zum 22.1.2010 auf.

Unter dem 30.11.2009 erstellte der Bekl. die Nebenkostenabrechnung 2008, die einen Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Kl. in Höhe von 1.057,17 € ergab.

Unter dem 1.4.2010 erstellte der Bekl. wegen der abgelaufenen Eichfrist der Wasserzähler jeweils korrigierte Abrechnungen wegen der abgelaufenen Eichfrist für die Jahre 2007 und 2008, auf die Bezug genommen wird. Danach bestanden noch Nachzahlungsbeträge in Höhe von 141,12 € sowie 659,25 €.

Mit Schreiben vom 2. Juli 2010 rechnete der Bekl. zudem die Nebenkosten für das Jahr 2009 ab. Danach ergab sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 686,71 €.

Insgesamt ergeben sich danach Nachzahlungsbeträge aus den genannten Abrechnungen in Höhe von 1.487,08 €. Abzüglich der gezahlten 290 € ergibt sich ein Betrag von 1.197,08 € mit dem der Bekl. gegen den Kautionsanspruch aufrechnet.

Im Rahmen dieses Rechtsstreits machen die Bekl. den restlichen Kautionsbetrag in Höhe von 1.202,71 € (1.355,63 € abzüglich gezahlter 152,92 €) sowie die Rückzahlung der 290 € gegenüber dem Bekl. geltend.

Die Klage ist begründet.

Den Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten 290 € gem. § 812 Abs. 1 BGB zu, da diese Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgt ist.

Das Gericht schließt sich insofern der Auffassung der Kl. an, dass die Abrechnung vom 20.11.2008 formell unwirksam ist. Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten enthalten, den Umlageschlüssel angeben und erläutern sowie den Anteil des Mieters abzüglich der Vorauszahlungen berechnen. Sie muss für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter allgemein verständlich und nachvollziehbar sein. Diesen Voraussetzungen wird die genannte Abrechnung nicht gerecht. Die Kl. bemängeln zu Recht, dass die Abrechnung über die kalten Betriebskosten nur eine Zusammenstellung von Kosten ist, ohne dass ersichtlich wäre, welche Anteile der einzelnen Kostenpositionen auf sie verteilt wurden. Entgegen der Auffassung des Bekl. bedarf es einer solchen Einzelabrechnung, denn nur so ist für den Mieter hinreichend transparent, welche Positionen welche konkreten Belastungen bei ihm auslösen und wie sich diese Belastung im Verlaufe des Mietverhältnisses, z. B. bei Kostensteigerungen, verändert. Die Abrechnung ist deshalb bereits formell unwirksam.

Ferner ist auch nicht näher erläutert, wie die Umlage der Gesamtpositionen erfolgte. Ohne nähere Darlegung ist auf Seite 1 der Abrechnung nur angegeben, dass pro Quadratmeter Wohnfläche Kosten von 8,23 € anfallen und die Wohnfläche der Kl. 59,41 m2 betrage. Diese Fläche ist jedoch unzutreffend, denn im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 59,40 m2 angegeben. Erst aus der Seite 2 der Abrechnung lasst sich eine als „Gesamt" bezeichnete Fläche von 207,56 m2 entnehmen. Diese Flächenangabe ist gleichfalls unzutreffend, zumal auch hier die Wohnfläche der Kl. unzutreffend berücksichtigt wurde. Teilt man die Gesamtkosten von 1.708,46 € durch 207,56 m2 ergibt diese die Wohnflächenkosten von 8,23 €. Auch dieser Rechenschritt ist nicht erläutert. Abgesehen davon, dass die falschen Flächenangaben „nur" einen materiellen Fehler darstellen dürften, mangelt es hier jedoch daran, dass die tatsächliche Berechnung der Wohnflächenkosten nicht näher dargestellt wurde. Die Abrechnung ist daher auch aus diesem Grunde formell unwirksam, so dass die gezahlten 290 € ohne Rechtsgrund erfolgten.

Auf die weitere Frage, inwieweit die Flächenangaben zu erläutern waren, kommt es daher nicht an.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Bekl. mit Schreiben vom 1.4.2010 wegen der abgelaufenen Eichfrist für das Jahr 2007 eine korrigierte Abrechnung erstellte, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 141,12 € endet, denn diese Abrechnung ist, worauf die Kl. zutreffend hinweisen, nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB erfolgt, mit der Folge, dass der Bekl. aus dieser Abrechnung keinen Zahlungsanspruch ableiten kann.

Den Kl. steht ferner ein mietvertraglicher Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe der noch nicht ausgezahlten 1.202,71 € zu, da das Mietverhältnis mit den Parteien bereits seit dem 31. Mai 2009 beendet ist. Es ist hierbei davon auszugehen, dass der Kautionsbetrag zuzüglich Zinsen 1.355,63 € beträgt. Der Bekl. ist dem nicht substantiiert entgegengetreten.

Der Anspruch ist nicht durch Aufrechnung des Bekl. erloschen.

Dem Bekl. steht aus der Nebenkostenabrechnung vom 30.11.2009 kein aufrechenbarer Anspruch in einer Gesamthöhe von 1.057,17 € zu, denn die Abrechnung über die kalten Betriebskosten in Höhe von 525,81 € ist wie auch die Abrechnung des Jahres 2007 aus den genannten Gründen formell unwirksam.

Dem Bekl. steht ferner kein Anspruch auf Bezahlung der Wasserkosten in Höhe von 523,34 € zu. Hierbei kann dahinstehen, ob wegen der überfälligen Eichung der Verbrauchserfassungsgeräte ein Abzug von 15 % vorzunehmen war, jedenfalls ist für das Gericht nicht nachvollziehbar wie die Wasserkosten von 523,34 € errechnet wurden. Der Abrechnung lässt sich dies nicht eindeutig entnehmen, insbesondere fehlt es an einer Erläuterung deren Berechnung.

Ferner stehen dem Bekl. keine Kosten für die Verbrauchserfassung i.H.v. 330 € zu. Es mangelt an einer formell wirksamen Abrechnung, denn in ihr ist eine Erläuterung des Verteilerschlüssels nicht enthalten. Der Abrechnung ist nur zu entnehmen, dass der Anteil 0,3 beträgt. Auch wenn die Wohnanlage nur aus drei Wohneinheiten besteht und es sich deshalb mutmaßen lässt, dass die Aufteilung womöglich nach Wohneinheiten erfolgte, lässt dies nicht das Erfordernis der Erläuterung entfallen, denn diese soll gerade der Transparenz der Abrechnung dienen und dem Mieter, ohne dass dieser Mutmaßungen anstellen muss, vor Augen führen, nach welchen Kriterien die Umlegung der Kosten erfolgte. Es ist zudem insbesondere in einer umfangreichen Abrechnung wie der vorliegenden zu befürchten, dass der Mieter Abweichungen im Umlagemaßstab eher übersieht, als dies der Fall wäre, wenn er in den Erläuterungen darauf hingewiesen worden wäre.

Inwieweit die weiteren Beanstandungen zutreffen, kann dahinstehen, zumal die Beträge von 525,81 €, 330 € und 523,34 € bereits die Nachforderung von 1.057,17 € überschreiten.

Aus der Korrekturabrechnung vom 1.4.2010 kann der Bekl. keine Nachzahlungsbeträge geltend machen, da diese nicht fristgerecht gem. § 556 Abs. 3 BGB erfolgte.

Auf die Wirksamkeit der Abrechnung vom 1.8.2009 kommt es vorliegend nicht an, da der Bekl. hieraus keinerlei Forderungen ableitet.

Aus der Nebenkostenabrechnung des Jahres 2009 steht dem Bekl. kein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 686,71 € zu.

Es sei hierbei darauf hingewiesen, dass es auf die Wirksamkeit der Abrechnung vom 30.11.2009 nicht ankommt, da der Bekl. seine Forderung, mit der er aufrechnet, nur auf die Abrechnung vom 2.7.2010 stützt.

Hinsichtlich der kalten Betriebskosten geht das Gericht auch hier von einer formell unwirksamen Abrechnung aus, da auch hier keine Einzelabrechnung der einzelnen Positionen erfolgte, zumal der Bekl. nur die Gesamtkosten auf die Kl. umrechnete, ohne eine Einzelabrechnung hinsichtlich der jeweiligen Positionen vorzunehmen. In Höhe von 208,96 € (kalte Betriebskosten) steht ihm daher kein Zahlungsanspruch zu.

Die Kosten der Eichung in Höhe von 54,44 € schulden die Kl. nicht, denn tatsächlich sind nach dem eigenen Vortrag des Bekl. nicht Eichkosten in Ansatz gebracht, sondern Kosten für Kalt- und Warmwasserzähler. Über diese Kosten ist formell nicht wirksam abgerechnet worden, denn auch wenn die Kosten einer Nacheichung die Neupreise von Wasserzählern übersteigen, rechtfertigt dies nicht, dass in der Abrechnung eine falsche Bezeichnung aufgeführt wird, denn der Mieter soll durch die Bezeichnung der einzelnen Kostenpositionen in die Lage versetzt werden, die Berechtigung der Forderung zu prüfen und ggf. im Rahmen einer Belegeinsicht unschwer überprüfen zu können, ob die Umlegung der Kosten auch gerechtfertigt ist. Dies ist jedoch nicht gewährleistet, wenn der Vermieter bewusst Kosten unter einer falschen Bezeichnung in eine Abrechnung einstellt. Ferner stehen ihm die Kosten der Eichung auch hier nicht zu, es wird insofern ergänzend auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.

Soweit er Wasserkosten abrechnet, ist bereits nicht ersichtlich, wie diese Verbräuche erfasst wurden, es werde nur mitgeteilt, welche Kubikmeter auf die Kl. umgelegt wurden, ohne dass ersichtlich wäre, wie dies ermittelt wurde. Es mangelt daher auch insofern an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Die Wasserkosten in Höhe von 303,27 € stehen dem Bekl. daher nicht zu.

Ein Nachzahlungsbetrag besteht daher auch aus dieser Abrechnung nicht.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr nur die auf den Mieter entfallenden Gesamtkosten und der sich daraus ergebende Anteil pro Quadratmeter angegeben ist, die Gesamtkosten jedoch nicht nach den einzelnen Betriebskostenarten aufgeschlüsselt und ein intransparenter Verteilerschlüssel nicht erläutert wurde.

Der Mieter verlangte Rückzahlung von auf die Betriebskostenabrechnung 2007 vorbehaltlich geleisteten 290 € sowie nach Mietende Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnete mit Nachforderungen aus den Abrechnungen 2007, 2008 und 2009 auf. Die hielt der Mieter für unwirksam, weil nur die auf ihn entfallenden Gesamtkosten und der sich ergebende Anteil je m2 angegeben war. Eine Aufschlüsselung der einzelnen Betriebskostenarten fehlte, der mit 0,3 angegebene Verteilerschlüssel (bei drei Wohnungen) war nicht erläutert worden. Ferner beanstandete er, dass die Kosten des Austauschs der Kalt- und Warmwasserzähler als Eichkosten umgelegt worden seien.

Das AG Spandau gab der Klage statt. Die Betriebskostenabrechnungen seien formell unwirksam, weil in ihr nur die auf den Mieter entfallenden Gesamtkosten und der sich daraus ergebende Anteil pro Quadratmeter angegeben sei, die Gesamtkosten jedoch nicht nach den einzelnen Betriebskostenarten aufgeschlüsselt worden seien sowie der mit 0,3 angegebene Verteilerschlüssel intransparent sei. Die Eichkosten würden nicht geschuldet, weil die Kalt- und Warmwasserzähler nicht nachgeeicht, sondern neu angeschafft worden seien.

Richtig ist, dass eine Betriebskostenabrechnung formell unwirksam ist, wenn ihr eine geordnete, d. h. für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten fehlt, die übersichtlich in einzelne, im Mietvertrag geregelte Abrechnungspositionen gegliedert ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21. April 2009, I-24 U 163/08, GE 2009, 1489). Deshalb gehört eine Aufschlüsselung der Gesamtkosten auf die einzelnen Betriebskostenarten weiterhin zur formellen Wirksamkeit; die Angabe des auf den Mieter entfallenden Anteils an den Gesamtkosten als Betrag pro m2 reicht allein nicht aus. Für den Verteilerschlüssel reicht es dagegen aus, dass der Mieter dessen Art erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachprüfen kann; allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung (BGH, Urteil vom 19. November 2008, VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42 = GE 2009, 189). Der vom Vermieter angegebene Verteilerschlüssel von 0,3 war nachvollziehbar, zumal die Abrechnung für drei Wohneinheiten erfolgte. Nicht gefolgt werden kann der Ansicht des AG Spandau auch insoweit, als die Kosten der Neuanschaffung der Kalt- und Warmwasserzähler nicht als Eichkosten hätten umgelegt werden dürfen; denn die Kosten für den Austausch nach Ablauf der Eichfrist sind Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung, wenn diese niedriger sind als die Kosten der Nacheichung; eine Bezeichnung als „Eichkosten" ist unschädlich.