Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Vereinbarung eines Abrechnungsmaßstabes für kalte Betriebskosten; Klage auf Feststellung der Wohnungsgröße

1. Auch die neben einer kleineren „Wohn- und Nutzfläche" vereinbarte größere „beheizte Fläche", in der Hobbyräume enthalten sind, kann Umlagemaßstab für die kalten Betriebskosten sein.

2. Haben sich die Mietvertragsparteien später darauf geeinigt, dass das Ergebnis einer beabsichtigten Vermessung der Wohnung zukünftig als Umlagemaßstab für die Betriebskosten zugrunde gelegt werden soll, ist das Vermessungsergebnis des Sachverständigen unabhängig davon maßgebend, nach welchen Vorschriften das Ergebnis zustande gekommen ist.

3. Die Klage auf Feststellung der Wohnungsgröße ist unzulässig.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die Berufung ist überwiegend unbegründet, hinsichtlich des Feststellungsantrages jedoch begründet.

1. Der Kl. hat gegen die Bekl. als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Beträge aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 in Höhe von insgesamt 2.117,33 €. Der Anspruch ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Vereinbarung der Parteien in dem zwischen ihnen am 30. August 2000 geschlossenen Mietvertrag.

Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt, waren für die Jahre 2005 bis 2007 die kalten Betriebskosten für die von den Bekl. innegehaltene Wohnung in der F. Straße, Berlin, Dachgeschoss rechts (Nr. 5) auf der Basis einer Fläche von 103,64 m2 zu berechnen.

Dies ergibt sich zur Überzeugung der Kammer in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung schon aus der Formulierung des Mietvertrages.

Danach wurde in dessen § 1.2 eine Wohn- und Nutzfläche von „circa 83,95 m2" und eine beheizte Fläche von „circa 103,64 m2" vereinbart. In § 3.1.d) verpflichteten sich die Bekl., neben der Miete einen monatlichen

„Vorschuss auf alle weiteren Betriebskosten

3,00 DM/m2 Nutzfläche 310,92 DM"

zu zahlen.

Damit vereinbarten die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages ersichtlich einen Vorschuss auf die monatlich zu entrichtenden Betriebskosten, der nicht nur hinsichtlich der Heizkosten, sondern auch hinsichtlich der kalten Betriebskosten Bezug auf eine Größe der Wohnung von 103,64 m2 nimmt. Dies musste den Bekl. auch klar sein, denn es wurde als monatlicher Vorschussbetrag nicht willkürlich irgendein Betrag gewählt, sondern die Berechnung des Vorschussbetrages ausdrücklich benannt mit ◊3,00 DM/m2 Nutzfläche". Dass der Betrag von 310,92 DM genau das Produkt der Faktoren 3,00 DM multipliziert mit der Fläche von 103,64 m2 ergibt, ist ohne Weiteres offensichtlich und konnte den Bekl. bei Abschluss des Mietvertrages nicht verborgen geblieben sein. Damit wussten die Bekl. aber schon bei Abschluss des Mietvertrages, dass die von ihnen angemietete Wohnung aus verschiedenen Gründen, die ihnen bekannt oder unbekannt gewesen sein mögen, eine Wohn- und Nutzfläche von „circa 83,95 m2" und eine beheizte Fläche von „circa 103,64 m2" aufweist, die kalten Betriebskosten aber auf der Basis der Gesamtfläche zu entrichten und in der Abrechnung zu berücksichtigen sind. Zwar vertraten sie in der Folgezeit die Ansicht, sie hätten eine derartige Vereinbarung nicht treffen wollen. Ihr entgegenstehender Wille kommt zur Überzeugung der Kammer aber aufgrund der Vereinbarung und der Offenlegung der Berechnung der Vorauszahlungsbeträge eindeutig zum Ausdruck.

Die Motivlage der Parteien bei Abschluss des Mietvertrages war im Übrigen, wie das Amtsgericht beanstandungsfrei ausführt, gänzlich ohne Belang, denn letztlich ist es zur Vereinbarung der Betriebskosten in der dargestellten Weise gekommen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Räume, die zu einer Wohnung gehören und von den Mietern genutzt werden, häufig aufgrund baurechtlicher oder sonstiger Vorschriften nicht als Wohnräume, sondern als Hobbyräume bezeichnet werden, beispielsweise weil sie nicht über eine ausreichende Raumhöhe oder eine ausreichende Belichtung verfügen. Dennoch werden diese Räume ähnlich Wohnräumen genutzt, häufig als Schlaf- oder Gästezimmer, für die Berechnung der Betriebskosten ist ihre Fläche, wie im gegenständlichen Verfahren, aber der vereinbarten Wohnfläche hinzuzurechnen.

2. Diese mietvertraglich vereinbarte Fläche wurde durch die Neuvermessung im Jahre 2007 zwischen den Parteien einvernehmlich geändert, und es wurde vereinbart, dass ab dem 1. Januar 2008 von einer Wohnfläche von 113,65 m2 auszugehen ist. Dies steht zur Überzeugung der Kammer aufgrund der vor dem Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme fest. Auf die Frage der Erheblichkeit einer Abweichung von mehr als 10 % hinsichtlich der mietvertraglich vereinbarten von der tatsächlich vorhandenen Fläche kommt es gegenständlich nicht an, da die Parteien individuell eine Vereinbarung bezüglich der Wohnfläche getroffen haben.

Gemäß § 529 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO hat die Kammer ihrer Entscheidung die vom erstinstanzlichen Gericht festgestellten Tatsachen grundsätzlich zugrunde zu legen. Im Berufungsverfahren ist lediglich zu überprüfen, ob die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Gerichts unvollständig oder in sich widersprüchlich ist, ob sie gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder wesentliche Teile des Beweisergebnisses unberücksichtigt lässt (Schumann/Kramer, Die Berufung in Zivilsachen, 7. Auflage 2007, Rn. 441 m.w.N.). Unter den vorgenannten Gesichtspunkten ist jedoch kein Verstoß des Amtsgerichts zu erkennen. Die Angaben des Zeugen in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 9. Dezember 2010, dass das Ergebnis der Vermessung künftig den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt werden sollte, wurde letztlich auch von der persönlich angehörten Bekl. in demselben Termin bestätigt. Die Bekl. führte lediglich aus, dass sie davon ausgegangen sei, dass der Hobbyraum auch künftig bei der Fläche, die der Abrechnung der kalten Betriebskosten zugrunde zu legen sei, nicht berücksichtigt würde. Diese Einschätzung der Bekl. war unzutreffend. Dies ändert aber nichts an der Tatsache, dass sich die Parteien im Übrigen darauf geeinigt hatten, dass die von dem Sachverständigen ermittelte Größe zukünftig als Wohnungsgröße festgelegt würde. Ob die Vermessung durch den Sachverständigen dabei auf Grundlage der Wohnflächenverordnung zu erfolgen habe, ist dabei gänzlich unerheblich. Damit war unter Berücksichtigung der Ausführungen zu 1. ab dem 1. Januar 2008 von einer der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legenden Fläche von 113,65 m2 auszugehen. Auf dieser Grundlage wurde die Abrechnung vom 22. Dezember 2009 für den Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2008 ordnungsgemäß erstellt.

Damit errechnet sich der im amtsgerichtlichen Urteil zutreffend aufgeschlüsselte Zahlungsanspruch aufgrund der Abrechnungen über die kalten Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2008. Formelle oder materielle Einwendungen gegen die Ordnungsgemäßheit der Abrechnungen wurden im Übrigen nicht geltend gemacht.

3. Ein Anspruch des Kl. auf Feststellung, dass die für jede Abrechnung der kalten Betriebskosten zugrunde zu legende Fläche ab dem 1. Januar 2008 113,65 m2 beträgt, besteht entgegen der Ansicht des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung hingegen nicht. Der Feststellungsantrag ist schon nicht zulässig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann Gegenstand der Klage nur das Rechtsverhältnis selbst, nicht aber seine Vorfragen oder einzelne Elemente sein.

Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil vom 3. März 1982 - VIII ZR 10/81 dazu unter anderem aus:

„Gegenstand einer Feststellungsklage kann nach dieser Vorschrift das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein, d. h. der aus einem konkreten Lebenssachverhalt entstandenen Rechtsbeziehungen von Personen zu Personen oder von Personen zu Sachen. Nicht zulässig ist nach der in der höchstrichterlichen Rechtsprechung gefestigten Auffassung eine Feststellung zur Klärung einzelner Vorfragen, zur Klärung der Elemente eines Rechtsverhältnisses oder zur Klärung der Berechnungsgrundlagen eines Anspruchs oder einer Leistungspflicht (vgl. BGHZ 68, 332 = NJW 1977, 1288; BSG, MDR 1973, 441; BGH, NJW 1979, 2099 = FamRZ 1979, 906; VersR 1979, 1118)."

Im gegenständlichen Verfahren begehrt der Kl. aber die Feststellung lediglich einer Berechnungsgrundlage eines Anspruchs auf kalte Betriebskosten. Die Vereinbarung der einer jeden Berechnung der kalten Betriebskosten ab dem 1. Januar 2008 zugrunde zu legenden Fläche betrifft nicht das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis selbst, sondern ist lediglich Vorfrage und Berechnungsgrundlage der zu erstellenden Betriebskostenabrechnung. Im Übrigen fehlt es auch an einem Feststellungsinteresse, da grundsätzlich die Leistungsklage Vorrang vor der Feststellungsklage hat. Im gegenständlichen Verfahren hat der Kl. auch bereits Klage auf Leistung des rückständigen Betrages des auf der Grundlage der seiner Ansicht nach zutreffenden Fläche erhoben.

Auch die neben einer kleineren „Wohn- und Nutzfläche" vereinbarte größere „beheizte Fläche", in der Hobbyräume enthalten sind, kann Umlagemaßstab für die kalten Betriebskosten sein. Die spätere Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten nach dem Vermessungsergebnis eines Sachverständigen ist bindend.

Im Mietvertrag war neben einer Wohn- und Nutzfläche von „ca. 83,95 m2" eine beheizte Fläche von „ca. 103,64 m2" angegeben, in welcher der mitvermietete Hobbyraum enthalten ist. Ferner verpflichteten sich die Mieter, neben der Miete einen monatlichen „Vorschuss auf alle weiteren Betriebskosten 3 DM m2/Nutzfläche 310,92 DM" zu zahlen. Der Vermieter legte die größere „beheizte Fläche" der Abrechnung der kalten Betriebskosten zugrunde, womit der Mieter nicht einverstanden war, weil er die kleinere Fläche für maßgebend hielt. Den Abrechnungen ab 2008 legte der Vermieter eine Fläche von 113,65 m2 mit der Behauptung zugrunde, im Jahre 2007 habe er mit den Mietern vereinbart, dass die Wohnung neu vermessen werden und das Vermessungsergebnis der Umlage der Betriebskosten zugrunde gelegt werden sollte.

Das Amtsgericht gab der Nachzahlungsklage des Vermieters und der insoweit erhobenen Klage auf Feststellung, dass die für die Abrechnungen ab 1. Januar 2008 maßgebende Fläche 113,65 m2 betrage, statt. Dagegen legten die Mieter Berufung ein.

Die Berufung der Mieter hatte nur hinsichtlich der Feststellungsklage des Vermieters Erfolg. Nach Ansicht der ZK 65 des LG Berlin war diese unzulässig, weil es sich bei der für die Betriebskostenabrechnung maßgebenden Fläche nur um eine Vorfrage handele und die vom Vermieter erhobene Zahlungsklage als Leistungsklage vorrangig sei. Im Übrigen seien die vom Vermieter zugrunde gelegten Flächen maßgebend.

Bis 2008 ergebe sich aus der im Mietvertrag getroffenen Differenzierung zwischen der kleineren „Wohn- und Nutzfläche" und der größeren „beheizten Fläche", dass wegen der mitvermieteten Hobbyräume die größere Fläche für die Abrechnung der Betriebskosten vereinbart worden sei, weil die Hobbyräume nicht zur „Wohnfläche" gehörten. Aus der Verpflichtung der Mieter zur Zahlung eines monatlichen Vorschusses „auf alle weiteren Betriebskosten" ergebe sich ebenfalls, dass die größere Fläche als Maßstab für die Abrechnung der kalten Betriebskosten vereinbart worden sei, weil die Höhe des Vorschusses sich rechnerisch aus der Multiplikation des Quadratmetervorschusses pro „Nutzfläche" mit der für die „beheizte Fläche" angegebenen Quadratmeterzahl ergebe. Die behauptete spätere Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten nach dem Vermessungsergebnis eines Sachverständigen sei aufgrund der in erster Instanz erfolgten Beweisaufnahme, an deren Ergebnis die Kammer gebunden sei, bewiesen. Das Vermessungsergebnis sei unabhängig davon bindend, nach welchen Vorschriften der Sachverständige die Nutzfläche ermittelt habe.

Die Entscheidung ist vertretbar. Zwar wirkt es zunächst befremdlich, dass die vereinbarte „beheizte Fläche" als Umlagemaßstab für die kalten Betriebskosten vereinbart worden sein soll, zumal es sich um einen Umlagemaßstab für die Kosten der Wärmeversorgung handelt (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkV). Wegen der mitvermieteten Hobbyräume, deren Fläche nicht zur Wohnfläche gerechnet worden war, erscheint es aber argumentativ vertretbar, der Umlage der kalten Betriebskosten die größere Fläche zugrunde zu legen. Hinsichtlich der bewiesenen Vereinbarung über die Neuberechnung des Umlagemaßstabes ab 2008 ist der Entscheidung zuzustimmen. Denn primär maßgebend ist immer die Vereinbarung der Parteien über den Umlagemaßstab. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme in erster Instanz, an das sich die Kammer zu Recht für gebunden hielt, war aber zwischen den Parteien vereinbart, dass das Vermessungsergebnis des Sachverständigen zukünftig als Abrechnungsmaßstab zugrunde gelegt werden sollte.

Für die Praxis empfehlenswert ist die gesonderte Vereinbarung eines bestimmten Umlagemaßstabes für die Betriebskosten neben der Vereinbarung über die Wohn- oder Nutzfläche.