Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Ausschlußfrist; Zustellung an früheren Prozeßbevollmächtigten; Nebenpflichten des Mieters; Auszug ohne Angabe der neuen Anschrift

Ist der Mieter ausgezogen, ohne seine neue Anschrift zu hinterlassen, ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskostenabrechnung an einen früheren Prozeßbevollmächtigten des Mieters zu übersenden, ohne vorher eine Meldeauskunft einzuholen.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages aus der Betriebskostenabrechnung für 2004 vom 5.12.2005 gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu. Die Einwendung der Bekl., der Kl. sei gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, greift nicht durch.

Der Kl. durfte die Betriebskostenabrechnung vom 5.12.2005 an die Prozeßbevollmächtigten der Bekl. schicken gemäß §§ 130 Abs. 1, 164 Abs. 1, 3 BGB. Der Zugang bei diesen erfolgte unstreitig noch im Jahre 2005 und somit rechtzeitig.

Zum einen hat, wie sich aus der Zeugenaussage der Zeugin ... ergibt, die Bekl. eine vertragliche Nebenpflicht verletzt, indem sie aus der Wohnung ausgezogen ist, ohne eine neue Anschrift zu hinterlassen, und zum anderen durfte der Kl. aufgrund des Schreibens der Prozeßbevollmächtigten der Bekl. vom 23.3.2005 in Verbindung mit der vorgelegten Vollmacht davon ausgehen, daß sich diese auf alle Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis erstreckt.

Das Schreiben der Rechtsanwälte ... vom 23.3.2005 bezieht sich auf die Angelegenheit "B. ./. S.". Es enthält keinen Hinweis darauf, daß ein bestimmter Rechtsstreit gemeint ist. Gleiches gilt für die beiliegende Vollmacht. Der Kl. durfte daher zu Recht davon ausgehen, daß die Rechtsanwälte ... die Vertretung der Bekl. bezüglich des Mietverhältnisses mit dem Kl. übernommen hätten. Es wäre Sache der Bekl. gewesen, eine Beschränkung der Vollmacht deutlich zu machen.

Aufgrund dieser Sachlage, nämlich zum einen der Auszug der Bekl. ohne Mitteilung einer neuen Anschrift und zum anderen die dem Kl. vorliegende Vollmacht der Rechtsanwälte, ist es zulässig und fristwahrend gewesen, die Betriebskostenabrechnung an die Rechtsanwälte ... zu versenden.

Ein gegenteiliger Wille der Bekl. war nicht erkennbar. Es wäre ihre Sache gewesen, zum einen dem Kl. eine neue Anschrift mitzuteilen, und zum anderen das Erlöschen des Mandats der Rechtsanwälte ...

[...]

Ist der Mieter ausgezogen, ohne seine neue Anschrift zu hinterlassen, stellt sich die Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, seinerseits eine Meldeauskunft einzuholen, um die Betriebskostenabrechnung an die neue Anschrift übersenden zu können. Dies verneint das AG Tempelhof-Kreuzberg und meint, die Zustellung an einen früheren Prozeßbevollmächtigten reicht.

Das Mietverhältnis der Parteien endete im Frühjahr 2005. Die Mieterin zog aus, ohne ihre neue Anschrift bekanntzugeben. Die am 5. Dezember 2005 erstellte Betriebskostenabrechnung für 2004 wurde daraufhin noch im Jahr 2005 an die früheren Prozeßbevollmächtigten der Mieterin zugestellt, die diese in diesem Jahr in einem weiteren Rechtsstreit vertreten hatten. In dem anschließenden Rechtsstreit über die Nachforderung aus der Abrechnung vom 5. Dezember 2005 rügte die Mieterin, daß die Abrechnung nicht innerhalb der Ausschlußfrist des § 556 BGB zugegangen sei.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg widersprach dieser Auffassung und stellte fest, daß die Mieterin durch den Auszug ohne Bekanntgabe einer neuen Anschrift eine mietvertragliche Nebenpflicht verletzt habe, die den Vermieter berechtigt habe, die Betriebskostenabrechnung an den früheren Prozeßbevollmächtigten zuzustellen, ohne vorher noch eine Meldeauskunft einholen zu müssen.

Ist der Mieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ausgezogen, ohne dem Vermieter die neue Anschrift mitzuteilen, reicht es zur Wahrung der Abrechnungsfrist (zwölf Monate) nicht aus, daß der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an die frühere Wohnanschrift des Mieters mit der Post verschickt, ohne daß sie ihn noch innerhalb der Frist erreicht (AG Siegburg, Urteil vom 9.9.2005 - 109 C 260/05 - WuM 2005, 775). Fraglich ist aber auch die Zustellung an den früheren Prozeßbevollmächtigten. Zwar ist der Prozeßbevollmächtigte seinerseits auch zur Abgabe bzw. den Empfang von materiell-rechtlichen Willenserklärungen als bevollmächtigt anzusehen, soweit sie zur Durchsetzung oder der Abwehr des prozessualen Anspruchs führen sollen. Daher ist der Prozeßbevollmächtigte des Vermieters aufgrund der ihm erteilten Prozeßvollmacht grundsätzlich als berechtigt anzusehen, eine Kündigung während des Räumungsprozesses auszusprechen (BGH, Urteil v. 18.12.2002, VIII ZR 72/02, GE 2003, 318; LG Berlin, Urteil v. 27.6.2003, 65 T 57/03, GE 2003, 1081), ebenso wie der Prozeßbevollmächtigte des Mieters als bevollmächtigt anzusehen ist, die Kündigungserklärung entgegenzunehmen (BGH, MDR 1980, 573). Diese Befugnis gilt aber eben nur innerhalb des Prozesses und bis zu dessen Beendigung (§ 81 ZPO). Daher muß die neue Anschrift des früheren Mieters ermittelt werden. Soweit deshalb die Abrechnung erst nach Ablauf der Ausschlußfrist zugeht, dürfte diese Verspätung vom Vermieter nicht zu vertreten sein.