Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Unterschiedliche Wirtschaftseinheiten bei einzelnen Betriebskostenarten; Abrechnungseinheit; Heizkostenumlage; Reinigungskosten, Grundsteuer; Wasserkosten; pauschale Berechnung der Warmwasserkosten mit 18 %; unterschiedliche Abrechnungseinheiten

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht zu beanstanden, in der aus nachvollziehbaren Gründen unterschiedliche Wirtschaftseinheiten für einzelne Betriebskostenarten gebildet worden sind.

2. Die Bildung einer anfänglichen Wirtschaftseinheit für öffentlich geförderten Wohnraum ist unabhängig davon zulässig, ob die Wohnungen einen unterschiedlichen Wohnwert aufweisen.

3. Für die Abrechnung der Warmwasserkosten einer verbundenen Anlage für 2008 kann weiterhin ein Anteil von 18 % der verbrauchten Brennstoffe angesetzt werden, wenn das Volumen des verbrauchten Warmwasser mangels Warmwasserzählern nicht gemessen werden kann.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Bekl. sind aufgrund eines mit der Kl. am 26. Januar 2007 geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts des Hauses S. Straße. Die Wohnung hat ausweislich des Mietvertrages eine Wohnfläche von 106,52 m2 und eine Heizfläche von 80,92 m2. Die Wohnung ist öffentlich gefördert. Neben der Miete sind Vorauszahlungen auf die Betriebskosten von 209,67 €, auf die Kabelkosten von 6,52 € und auf die Heiz‑ und Warmwasserkosten von 83,30 € zu zahlen.

Mit einem Schreiben vom 17. Juni 2009 rechnete die die Kl. vertretende U. Hausverwaltungsgesellschaft mbH über die Betriebs‑, Heiz‑ und Warmwasserkosten des Jahres 2008 ab. Bei den Betriebskosten errechnete sie einen von den Bekl. zu tragenden Anteil von 2.568,36 €, zog davon Betriebskostenvorschüsse von 2.516,04 € ab und machte eine Nachforderung von 52,32 € geltend. Bei den Kabelkosten errechnete sie einen Kostenanteil der Bekl. von 108,72 €, zog davon Vorschüsse von 78,24 € ab und machte eine Nachforderung von 30,48 € geltend. Bei den Heiz‑ und Warmwasserkosten errechnete sie einen von den Bekl. zu tragenden Anteil von 1,581,66 €, zog davon Vorschüsse von 999,60 € ab und machte eine Nachforderung von 582,06 € geltend. Insgesamt verlangte sie von den Bekl. eine Zahlung von 664,86 €.

2. Die Kl. hat die Bekl. auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 664,86 € in Anspruch genommen.

Im Termin vor dem Amtsgericht hat die Kl. die Nachforderung wegen der Betriebskosten um einen Betrag auf die Kosten des Frischwassers von 51,46 € zurückgenommen.

3. Das Amtsgericht hat der Kl. hinsichtlich der kalten Nachzahlung der Kabelkosten über 30,48 € zuerkannt und die Nachforderung wegen der übrigen kalten Betriebskosten für nicht fällig erachtet. Es hat die Auffassung vertreten, dass die in der Abrechnung enthaltene Position „Wartung - Lüftung" in Höhe eines von den Bekl. zu tragenden Kostenanteils von 27,83 € nicht ordnungsgemäß abgerechnet sei.

4. Das Amtsgericht hat die Nachforderung wegen der Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 582,06 € für begründet erachtet. (...)

b) Die Bekl. vertreten in der Berufungsbegründung die Auffassung, dass die Kl. zu Unrecht aus Mehr‑ und Einfamilienhäusern eine Wirtschaftseinheit gebildet hat. Insgesamt sind 17 Mehrfamilienhäuser und 50 Einfamilienhäuser vorhanden.

Diese Beanstandung ist nicht gerechtfertigt.

ba) Die Betriebskostenabrechnung bezieht sich auf die Häuser mit den Hausnummern S. Straße ... bis ... Den Erläuterungen der Betriebskostenabrechnung ist zu entnehmen, dass die gesamte Anlage aus 150 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 15.290,63 m2, 2 Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von 38,96 m2 und 45 Stellplätzen mit einer Nutzfläche von 1.050,95 m2 besteht. Diese werden als eine Wirtschaftseinheit bezeichnet. Weiter ist der Abrechnung zu entnehmen, dass die 150 Wohnungen einen umbauten Raum von 76.183,51 m3 96,218234 %, die 2 Gewerbeeinheiten einen umbauten Raum von 102 m3 = 01,28824 % und die 45 Stellplätze einen umbauten Raum von 2.892,32 m3 = 3,652942 % des gesamten umbauten Raumes aufweisen. Die Kosten werden, wenn sie auf den Wohnteil, auf den Gewerbeteil und auf den Parkteil entfallen, nach dem prozentualen Verhältnis des umbauten Raumes vorverteilt. Dies entspricht den in § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV genannten Anforderungen. Wenn sie nur für den Wohnteil und den Gewerbeteil anfallen, werden sie ebenfalls nach dem prozentualen Verhältnis des umbauten Raumes aufgeteilt. Kosten, die nur für den Wohnteil, den Gewerbeteil oder den Parkteil anfallen, werden jeweils bei diesen berücksichtigt.

bb) Sämtliche auf den Wohnteil entfallenden Kosten ‑ mit Ausnahme der Kosten für Wartung der Lüftungsanlagen und Gebäude‑ und Glasreinigung - werden nach der Gesamtwohnfläche von 15.290,63 m2 umgelegt. Die Kosten für die Wartung der Lüftungsanlagen sowie für Gebäude‑ und Glasreinigung werden nach einer Gesamtwohnfläche von 8.801,03 m2 umgelegt. In den Erläuterungen heißt es, dass die Kosten für Gebäudereinigung, Glasreinigung und Verbrauchsmaterial ausschließlich die Mieter der Mehrfamilienhäuser mit einer Gesamtwohnfläche von 8.801,03 m2 betreffen. Es ist unstreitig, dass neben Mehrfamilienhäusern auch Einfamilienhäuser vorhanden sind. Die Kl. hat im ersten Rechtszug eine Liste sämtlicher Wohnungen eingereicht. Unter Spalte „Menge 2" sind die Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern genannt. Es handelt sich um 113 Wohnungen. Auf die Einfamilienhäuser entfallen damit 37 Wohnungen.

bc) Die Heizkostenabrechnung bezieht sich auf sämtliche Wohnungen und die beiden Gewerbeeinheiten. Dies ergibt sich aus der bei der Verteilung der Warmwasserkosten angegebenen Gesamtfläche von 15.310,11 m2.

bd) Die Kl. hat geltend gemacht, dass die Bildung einer Wirtschaftseinheit auf Grund der von der Investitionsbank genehmigten Wirtschaftlichkeitsberechnung beruhe und sie davon nicht abweichen könne. Die Häuser seien gleichzeitig errichtet worden, gehörten demselben Eigentümer und seien in ihrer Bauweise, Ausstattung und Nutzung identisch. Dies ist plausibel.

(1) Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV - ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Gebäude, das den Wohnraum enthält, aufzustellen. Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 Il. BV ist sie für eine Mehrheit solcher Gebäude aufzustellen, wenn sie eine Wirtschaftseinheit bilden. Eine Wirtschaftseinheit ist gemäß § 2 Abs. 2 Satz 3 II. BV eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll. Diese Anforderungen gelten für die anfängliche Bildung einer Wirtschaftseinheit. Enthält das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit neben dem Wohnraum, für den die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist, noch anderen Raum, so ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung gemäß § 2 Abs. 4 Satz 1 Il. BV unter den Voraussetzungen und nach Maßgabe des Fünften Abschnittes als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung oder als Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung oder mit Teilberechnungen der laufenden Aufwendungen aufzustellen. Hier hat die Kl. offenbar mit Rücksicht auf die beiden Gewerbeeinheiten und den Garagenteil eine Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt. Das Erfordernis, dass die Wohnungen keinen wesentlichen Unterschied in ihrem Wohnwert aufweisen dürfen, besteht bei der anfänglichen Bildung einer Wirtschaftseinheit entsprechend dem Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 2 II. BV noch nicht. Dieses Erfordernis gilt erst, wenn gemäß § 2 Abs. 6 Satz 1 II. BV mehrere Gebäude nachträglich zu einer Wirtschaftseinheit zusammen gefasst werden. Die Zusammenfassung bedarf in diesem Falle der Genehmigung der Bewilligungsstelle.

(2) Die Bildung der Wirtschaftseinheit ist maßgeblich für die Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten. Nach dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung kommt es bei der anfänglichen Bildung einer Wirtschaftseinheit nicht auf das zusätzliche Erfordernis an, dass die Wohnungen keinen wesentlichen Unterschied in ihrem Wohnwert aufweisen dürfen. Dies wird offenbar auf Grund der einheitlichen Errichtung und der einheitlichen Finanzierung durch ein‑ und denselben Bauherrn und Eigentümer als gegeben erachtet.

(3) Unabhängig von diesen Überlegungen ist die Zusammenfassung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und in Einfamilienhäusern nicht generell ausgeschlossen. Auch bei solchen Wohnungen müssen keine wesentlichen Unterschiede in ihrem Wohnwert gegeben sein, wenn sie zu demselben Zeitpunkt auf Grund eines einheitlichen Konzeptes errichtet worden sind. Die Fotografien, die die Bekl. im Termin vordem Amtsgericht eingereicht haben, stehen dieser Annahme nicht entgegen, sondern bestätigen sie. Die Mehrfamilienhäuser bestehen aus einem Erdgeschoss, einem Obergeschoss und einem Dachgeschoss. Die Wohnungen befinden sich in diesen drei Geschossen, was an dem Treppenaufgang zu erkennen ist. Die Einfamilienhäuser, die an der von der Straße zum erhöhten Erdgeschoss führenden Treppe zu erkennen sind, bestehen ebenfalls aus einem Erdgeschoss, einem Obergeschoss und einem Dachgeschoss. Die Wohnungen in diesen Einfamilienhäusern erstrecken sich über drei Ebenen. Wesentliche Unterschiede sind nicht zu erkennen. Der einzige Unterschied, auf den die Bekl. hinweisen, ist die Tatsache, dass den Mietern der Einfamilienhäuser ein eigener Garten zur Verfügung steht. Der Umstand, dass die Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern auf einer Ebene liegen und über ein gemeinsames Treppenhaus zu erreichen sind, während Wohnungen in den Einfamilienhäusern sich über drei Ebenen erstrecken und über eine innen liegende Treppe verfügen, macht keinen wesentlichen Unterschied.

(4) Die in den Mehrfamilien‑ und Einfamilienhäusern anfallenden Heizkosten werden gemeinsam abgerechnet. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass für die Umlage von 50 % der Heizkosten eine Fläche von 13.962,25 m2 angesetzt wird, bei der es sich um die gesamte beheizte Fläche handelt, und für die Umlage von 50 % der Warmwasserkosten eine Fläche von 15.310,11 m2 angesetzt wird, bei der es sich um die Summe aller Wohnungen und Gewerberäumen handelt, die mit Warmwasser versorgt werden. Die Zusammenfassung der Wohnungen in den Mehr‑ und Einfamilienhäusern zu einer gemeinschaftlichen Abrechnungseinheit ist nicht zu beanstanden. Gemäß § 5 Abs. 1 der Heizkostenverordnung sind zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs Wärmezähler oder Heizkostenverteiler und zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauches Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Dies ist hier der Fall Der Abrechnung ist zu entnehmen, dass Heizkostenverteiler zur Anwendung kommen. Gemäß § 5 Abs. 2 Satz 2 der Heizkostenverordnung kann der Gebäudeeigentümer bei unterschiedlichen Nutzungs‑ oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen. Dem Vermieter steht nach dieser Bestimmung ein Ermessensspielraum im Sinne des § 315 BGB zu. Danach ist die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen. Die Notwendigkeit einer Vorerfassung des Verbrauchs an Heizwärme in den in den Einfamilienhäusern einerseits und den Mehrfamilienhäusern andererseits befindlichen Wohnungen ist nicht zwingend ersichtlich. Die Beschaffenheit der Ein‑ und der Mehrfamilienhäuser ist nicht so unterschiedlich, als dass - unabhängig von dem individuellen Heizverhalten der einzelnen Mieter - mit einem nennenswert unterschiedlichen Verbrauch an Heizwärme zu rechnen ist. Die Fotografien lassen nicht die Schlussfolgerung zu, dass die Außenwandflächen bei den Einfamilienhäusern wesentlich größer als bei den Mehrfamilienhäusern sind und deswegen nennenswert größere Wärmeverluste auftreten müssen. Die Bekl. haben auch nicht geltend gemacht, anhand einer Einsichtnahme in die der Kl. zur Verfügung stehenden Gesamtabrechnungen festgestellt zu haben, dass sich bei den Einfamilienhäusern durchschnittlich höhere Verbrauchswerte als bei den Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern ergeben haben.

c) Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Kl. die Kosten für die Erzeugung von Warmwasser zu 18 % aus den gesamten Energiekosten von 287.316,91 € abgeleitet hat und damit einen Betrag von 51.717,04 € als Maßstab für die Verteilung der Warmwasserkosten angesetzt hat. Gemäß § 9 Abs. 2 der Heizkostenverordnung in der bis zum 31. Dezember 2008 maßgeblichen Fassung ist ein Anteil von 18 % der verbrauchten Brennstoffe anzusetzen, wenn das Volumen des verbrauchten Warmwassers nicht gemessen werden kann. Das ist hier der Fall. Eine solche Messung ist mangels des Vorhandenseins von Warmwasserzählern nicht möglich.

d) Der Umstand, dass ausweislich der Heizkostenabrechnung der durchschnittliche Energieverbrauch 244,55 KWh/m2/a betrug und dies im Sinne der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2009 als wohnwertminderndes Merkmal zu werten wäre, hat auf die Umlagefähigkeit der Heizkosten keinen Einfluss.

5. Gegenüber dem somit begründeten Anspruch auf Zahlung von 582,06 € können die Bekl. nicht mit einem Anspruch auf teilweise Rückzahlung der auf die kalten Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen gemäß §§ 387, 389 BGB aufrechnen. Ein solcher Anspruch steht ihnen nicht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.

a) Die Abrechnung über die kalten Betriebskosten entspricht in formeller Hinsicht den zu stellenden Anforderungen und ist damit geeignet, eine Nachforderung zu begründen und eine Rückforderung von Vorauszahlungen auszuschließen. Die Abrechnung enthält eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gefegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des von den Bekl. zu tragenden Anteils und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Sie entspricht auch insoweit den Anforderungen des § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV, als Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorher abgezogen worden sind. Auf die obige Darstellung wird verwiesen.

b) Die Bildung einer Wirtschaftseinheit ist aus den schon erwähnten Gründen zulässig. Die Existenz der Mietergärten bei den Einfamilienhäusern steht der Bildung einer Wirtschaftseinheit nicht entgegen. Die Kosten für die Gartenpflege betreffen erkennbar nur die außerhalb der Mietergärten gelegenen Grünflächen.

c) Soweit die Kosten für Gebäudereinigung, Glasreinigung und Verbrauchsmaterial nach einer Wohnfläche von 8.801,03 m2 umgelegt werden, wird dieser abweichende Verteilerschlüssel nachvollziehbar damit begründet, dass diese Kosten nur auf die Mieter in den Mehrfamilienhäusern umgelegt werden. Es ist nachvollziehbar, dass die Mieter in den Einfamilienhäusern selbst die anfallenden Reinigungsarbeiten ausführen. Ein gesonderter Hinweis auf die Ausnahme der Mieter der Einfamilienhäuser von den Reinigungsarbeiten ist nicht erforderlich. Die Kosten für die Wartung der Lüftungsaggregate sind nach einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag umlagefähig. An den Kosten werden ebenfalls nur die Mieter der Mehrfamilienhäuser beteiligt. Dies wird zwar nicht unmittelbar in der Abrechnung ausgeführt, lässt sich aber auf Grund der Angabe der abweichenden Fläche von 8.801,03 m2 verstehen. Diese Fläche wird im Zusammenhang mit der Umlage der Reinigungskosten definiert. Es ist nachvollziehbar, dass diese Kosten nur den Mietern in den Mehrfamilienhäusern in Rechnung gestellt werden, wenn die umgelegten Kosten durch die Wartung von Lüftungsanlagen anfallen, die sich nur in den Mehrfamilienhäusern befinden.

d) Die Umlage der Kosten der Grundsteuer auf die Mieter der Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern und die Mieter der Einfamilienhäuser nach einer einheitlichen Fläche von 15.290,63 m2 ist nicht zu beanstanden. Den Erläuterungen ist zu entnehmen, dass der auf das gesamte Grundstück entfallende Grundsteuerbetrag von 54.268,21 € auf den Wohnteil, den Gewerbeteil und den Parkteil nach dem Verhältnis der Jahresrohmiete umgelegt wurde. Die mit einem bestimmten Vervielfältiger multiplizierte Jahresrohmiete ist die Grundlage für die Berechnung des Einheitswertes eines Grundstückes, der wiederum der Anknüpfungspunkt für die Berechnung der Grundsteuer ist. Die Kl. hat in den Erläuterungen die unterschiedlichen Jahresrohmieterträge bei dem Wohnteil, dem Gewerbeteil und dem Parkteil dargestellt. Daraus ergeben sich bestimmte Prozentsätze, die sich von den Prozentsätzen bei den Wohn-Nutzflächen unterscheiden. Der Prozentsatz für den Wohnteil beträgt 95,528846 %. Für die Wohnungen ergibt sich damit ein umzulegender Betrag von 51.841,79 €. Offenbar hat das Finanzamt bei der Ermittlung der Jahresrohmiete keine Unterschiede zwischen den Wohnungen in den Einfamilienhäusern und den Einfamilienhäusern festgestellt. Dies kann nur damit zusammenhängen, dass bei der gemäß §§ 8 ff. Wohnungsbindungsgesetz zu bildenden Kostenmiete bezogen auf den Quadratmeter Wohnfläche keine Unterschiede zwischen den Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern und den Einfamilienhäusern gemacht wurden. Soweit Mietergärten vermietet worden sind, ist bei der Vereinbarung der Miete ein Zuschlag zu zahlen, der aber bei der Berechnung der Jahresrohmiete keine Bedeutung hat. Jedenfalls haben die Bekl. nicht dargetan, dass sie bei einer Einsichtnahme in die der Besteuerung zugrunde liegenden Unterlagen etwas anderes festgestellt haben.

e) Soweit infolge der Mietergärten ein durchschnittlich höherer Wasserverbrauch bei den Mietern der entsprechenden Wohnungen als bei den Mietern anderer Wohnungen anfällt, steht auch dies nicht der Bildung einer Wirtschaftseinheit entgegen. Die gleichmäßige Belastung aller Mieter durch die Umlage der Wasserkosten anhand der Wohnfläche entspricht dem in § 3 Ziffer 2 Buchstabe b) Satz 2 des Mietvertrages vorgesehenen Verteilerschlüssel. Eine Erfassung des Verbrauches mit Hilfe von Wasseruhren ist nicht vorgesehen. Es wird nicht zwischen den Wohnungen mit und ohne Mietergärten unterschieden. Bei der Umlage der Kosten wird weder nach der Anzahl der in einer Wohnungen lebenden Personen noch nach deren individuellen Lebensgewohnheiten, soweit diese auf den Wasserverbrauch einen Einfluss haben, unterschieden. Die Kl. hat dem Umstand, dass bei den Mietern mit Mietergärten ein höherer Wasserverbrauch anfallen kann, dadurch Rechnung getragen, dass sie die Klage in Höhe eines Betrages von 51,46 € auf der Grundlage eines bereits berücksichtigten Sprengwasserabzuges teilweise zurückgenommen hat. Die Unterlassung eines solchen Abzuges bei dem Frischwasser steht der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung nicht entgegen. Die Frage, inwieweit der Mehrverbrauch der Mieter mit Mietergärten an Frischwasser bei den anderen Mietern ohne solche Gärten durch Verringerung des sie treffenden Anteils an den Frischwasserkosten Rechnung zu tragen ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung, sondern die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Eine formell ordnungsgemäße, materiell jedoch unzutreffende Abrechnung kann entgegen Auffassung der Bekl. auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zu ihren Gunsten korrigiert werden.

1) Soweit die Bekl. sich gegen eine einheitliche Umlage der Kosten für die Gebäudeversicherung wenden, ist auch hier nicht zu erkennen, dass bei dieser Versicherungsart bei der Kalkulation der Prämien zwischen den Einfamilienhäusern und den Mehrfamilienhäusern unterschieden worden ist. Die Bekl. haben nicht vorgetragen, dass ihnen eine solche unterschiedliche Behandlung bei einer Einsichtnahme in die Prämienrechnung der Versicherung aufgefallen wäre. Den Erläuterungen zufolge existiert nur eine einheitliche Prämienrechnung vom 3. Januar 2008 über einen Betrag von 32.945,51 €. Dieser Betrag wird auf den Wohnteil, den Gewerbeteil und den Parkteil nach dem Verhältnis des umbauten Raumes aufgeteilt. Dies ist nicht zu beanstanden.

g) Soweit die Bekl. im Übrigen noch den Einwand erhoben haben, dass die Mieter der Stellplätze in der Tiefgarage nicht an den Kosten für Niederschlagswasser, Schnee‑ und Eisbeseitigung, Wartung der Feuerschutzanlagen und der Gebäudereinigung beteiligt worden seien, ist dieser Einwand unberechtigt. Die Kl. hat im ersten Rechtszug nachvollziehbar vorgetragen, dass in der Tiefgarage kein Niederschlagswasser anfällt, das abgeleitet werden müsste. Ferner ergibt sich nicht die Notwendigkeit, für eine Schnee‑ und Eisbeseitigung zu sorgen. Die Bekl. haben diesen Ausführungen nicht substantiiert widersprochen. Die Kosten für die Wartung der Feuerschutzanlagen werden nicht auf den Wohnteil umgelegt. Diese sind nach den Erläuterungen überhaupt nicht entstanden. Die Reinigungsleistungen beziehen sich ausschließlich auf die Mehrfamilienhäuser, so dass eine Beteiligung der Mieter der Stellplätze schon deswegen ausscheidet. [...]

Eine Betriebskostenabrechnung für öffentlich geförderten Wohnraum ist nicht zu beanstanden, in der aus nachvollziehbaren Gründen anfänglich unterschiedliche Wirtschaftseinheiten für einzelne Betriebskostenarten gebildet wurden.

Der Vermieter öffentlich geförderten Wohnraums rechnete für 2008 über die kalten Betriebskosten sowie die Heiz- und Warmwasserkosten der verbundenen Anlage rechtzeitig ab. Der Abrechnung lag eine aus 17 Mehrfamilienhäusern und 50 Einfamilienhäusern gebildete anfängliche Wirtschaftseinheit zugrunde. Der Abrechnung ist die Gesamtfläche und der umbaute Raum der abgerechneten 150 Wohnungen, der zwei Gewerbeeinheiten und der ebenfalls einbezogenen 45 Stellplätze zu entnehmen. Die Kosten sind, soweit sie auf den Wohnteil, auf den Gewerbeteil und auf den Parkteil gemeinsam entfallen, nach dem prozentualen Verhältnis des umbauten Raumes vorverteilt, soweit sie nur für den Wohn- und Gewerbeteil anfallen, ebenfalls nach dem prozentualen Verhältnis aufgeteilt worden. Kosten, die nur für den Wohnteil, den Gewerbeteil oder den Parkteil anfallen, sind jeweils nur bei diesen berücksichtigt. Die Kosten für die Wartung der Lüftungsanlagen sowie für die Gebäude- und Glasreinigung sind nur auf die Mieter der Mehrfamilienhäuser nach einer Gesamtwohnfläche von 8.801,03 m2, die übrigen auf den Wohnteil entfallenden Kosten nach der darauf entfallenden Gesamtwohnfläche umgelegt. Für die Kosten des Warmwasserverbrauchs der verbundenen Anlage sind mangels des Vorhandenseins von Warmwasserzählern pauschal 18 % der Heizkosten angesetzt. Das Amtsgerichts sprach die sich daraus ergebenden Nachforderungen zu. Dagegen richtete sich die Berufung des damit nicht einverstandenen Mieters.

Die ZK 67 wies die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurück. Die Zusammenfassung sowohl der Einfamilien- als auch der Mehrfamilienhäuser zu einer Wirtschaftseinheit sei schon deshalb zulässig, weil bei der Bildung einer anfänglichen Abrechnungseinheit das Erfordernis, dass die Wohnungen keinen unterschiedlichen Wohnwert haben dürften, nicht bestehe; dieses Erfordernis gelte erst bei einer nachträglichen Bildung einer Wirtschaftseinheit. Auch die unterschiedlichen Verteilerschlüssel der Umlage für die Kosten der Wartung der Lüftungsanlagen sowie für die Gebäude- und Glasreinigung einerseits und die übrigen kalten Betriebskosten seien nicht zu beanstanden, weil dafür nachvollziehbare Gründe bestanden hätten. Es sei davon auszugehen, dass die Mieter in den Einfamilienhäusern die anfallenden Reinigungsarbeiten selbst ausführen würden und die Kosten für die Wartung von Lüftungsanlagen nur in den Mehrfamilienhäusern anfielen. Die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter der Wohnungen in den Mehr- und den Einfamilienhäusern nach der darauf entfallenden Gesamtwohnfläche sei gerechtfertigt, weil die Umlage nach der darauf entfallenden Jahresrohmiete erfolge, ohne dass das Finanzamt Unterschiede zwischen den Wohnungen gemacht habe. Auch die Wasserkosten für die Mietergärten hätten nach der Gesamtwohnfläche umgelegt werden dürfen, zumal eine Vorerfassung des Wasserverbrauchs für die Mietergärten nicht vorgesehen sei und der Vermieter den Sprengwasserabzug berücksichtigt habe. Der Ansatz der Warmwasserkosten mit 18 % der verbrauchten Brennstoffe für die Heizung sei ebenfalls zutreffend, weil das Volumen des verbrauchten Warmwassers mangels Warmwasserzählern nicht habe gemessen werden können.

Zutreffend verweist die ZK 67 darauf, dass für die Bildung einer anfänglichen Wirtschaftseinheit für öffentlich geförderten Wohnraum nicht erforderlich ist, dass die Wohnungen keinen wesentlichen Unterschied in ihrem Wohnwert aufweisen.

Im Übrigen sieht die ZK 67 richtig, dass die Zusammenfassung mehrerer Gebäude des nicht preisgebundenen Wohnraums zu einer Wirtschaftseinheit (Abrechnungseinheit, Verwaltungseinheit) auch ohne Vereinbarung dann möglich ist, wenn – kumulativ – sie einheitlich verwaltet werden, ein unmittelbarer örtlicher, nicht notwendig direkter nachbarschaftlicher Zusammenhang zwischen ihnen besteht und kein wesentlicher Unterschied im Wohnwert der einzelnen Gebäude im Hinblick auf technischen Stand, Bauweise, Ausstattung, Nutzung und Zuschnitt gegeben ist (OLG Koblenz, RE v. 27. Februar 1990, 4 W-RE 32/88, WuM 1990, 268/270 = ZMR 1990, 97/300; OLG Düsseldorf, GuT 2003, 14; LG Bautzen, Urteil v. 19. Juni 2002, 1 S 117/01, WuM 2002, 497; LG Berlin, GE 2001, 625; AG Schöneberg, Urteil v. 20. September 2004, 09a C 316/04, GE 2005, 58; Langenberg, NZM 2004, 41, 46). Auch nach der Auffassung des BGH (Urteil v. 20. Juli 2005, VIII ZR 371/04, GE 2005, 1118; Urteil vom 14. Juli 2010, VIII ZR 290/09, WuM 2010, 629) ist eine Abrechnung in einer Wirtschaftseinheit zumindest dann zulässig, wenn einer hausbezogenen Kostenerhebung faktische oder jedenfalls unzumutbare technische Hindernisse entgegenstehen, ohne dass es einer dahingehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf. Die Frage, ob die der Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind, und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, betrifft nach Auffassung des BGH (Urteil v. 23. Juni 2010, VIII ZR 227/09, GE 2010, 1191) nicht die („formelle") Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung.

Die im Mietvertrag angegebene Hausnummer beschreibt nur den Ort der vermieteten Wohnung, schließt aber nicht die Zusammenfassung mit anderen Hausnummern zu einer Abrechnungseinheit aus (LG Itzehoe, Urteil v. 25. Juli 2008, 9 S 121/07, ZMR 2009, 369), deren Voraussetzungen der Vermieter beweisen muss (LG Itzehoe, Urteil v. 9. Dezember 2003, 1 S 250/03, ZMR 2004, 198).

Auch hinsichtlich der Bildung unterschiedlicher Wirtschaftseinheiten bei einzelnen Betriebskostenarten (hier: Wartung der Lüftungsanlagen sowie für die Gebäude- und Glasreinigung) ist der Entscheidung zuzustimmen. Bereits die ZK 65 (Urteil vom 16. November 2001, 65 S 147/01, GE 2002, 197) hatte dies aus nachvollziehbaren Gründen für gerechtfertigt gehalten. Wenn diese Betriebskosten – wovon die ZK 67 ausgeht – nur in den Mehrfamilienhäusern anfallen, dürfen sie nicht auf die Mieter der Wohnungen in den Einfamilienhäusern umgelegt werden. Bedenklich ist die Umlage der Wasserkosten für die Mietergärten nach der Gesamtwohnfläche, da damit auch Mieter belastet werden, für die die Mietergärten nicht nutzbar sind; ob insoweit der vorgenommene Abzug in Höhe des auf die Mietergärten entfallenden Sprengwassers ausreicht, erscheint fraglich. Zutreffend ist auch der pauschale Ansatz des Brennstoffverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage der verbundenen Anlage mit 18 % der insgesamt verbrauchten Brennstoffe, da für Abrechnungszeiträume, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben, § 9 Abs. 2 HeizkVO in der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung gilt (§ 12 Abs. 6 HeizkVO n. F.) und Warmwasserkostenverteiler erst bis zum 31. Dezember 2013 eingebaut werden müssen (§ 12 Abs. 2 HeizkVO).