Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Angabe des Betriebsstroms in der Heizkostenabrechnung; Abrechnungseinheit; Hauswartskosten; Grundsteuer

1. Die Heizkostenabrechnung, die keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthält, ist formell wirksam und materiell richtig.

2. Der Vermieter darf einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude im Laufe des Mietverhältnisses - auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung - bilden, wenn sich eine Notwendigkeit hierfür ergibt, wie bei Errichtung einer gemeinsamen Heizungsanlage nach Mietvertragsabschluss.

3. Macht der Vermieter geltend, die umgelegten und eingeklagten Hauswartskosten hätten (ausschließlich) umlagefähige Tätigkeiten zum Gegenstand, braucht er die nach einem weiteren Hauswartvertrag über im Sondereigentum stehenden Wohnungen entstehenden Kosten nicht nach umlagefähigen Hauswartskosten einerseits und nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten andererseits aufzuschlüsseln.

4. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die vermietete Wohnung erhoben, bedarf es keines Umlageschlüssels in der Betriebskostenabrechnung, sondern die Grundsteuer kann „direkt" an den Mieter weitergegeben werden.

(Leitsätze der Redaktion)

1 1. [...] 2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die von der Revision gegen die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2007 erhobenen formellen und materiellen Einwendungen greifen nicht durch; die Entscheidung des Berufungsgerichts steht im Einklang mit der einschlägigen Rechtsprechung des Senats.

3 a) Es ist unschädlich, dass die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthält. Dies führt weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen noch zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit zum Nachteil des Bekl. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstanden, dass in der Heizkostenabrechnung für 2007 nur die verbrauchte Wärmemenge (Fernwärme) und nicht die Zählerstände ausgewiesen sind (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NZM 2008, 567 = GE 2008, 855 = Rn. 14 f.).

4 b) Die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist nach der gefestigten Rechtsprechung des Senat zulässig (Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NZM 2005, 737 = GE 2005, 1118 unter II 3; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, NZM 2010, 781 GE 2010, 1415 Rn. 10 f.; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, NZM 2010, 895 = GE 2010, 1682 Rn. 17 ff.). Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, ob die gemeinsame Heizungsanlage bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestand, denn dem Vermieter ist es nicht verwehrt, eine Abrechnungseinheit im Laufe des Mietverhältnisses zu bilden, insbesondere wenn sich eine Notwendigkeit hierfür dadurch ergibt, dass - wie hier - zwischenzeitlich eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude errichtet worden ist. Die Bildung der Abrechnungseinheit kann auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen; einer gesonderten vorherigen Ankündigung bedarf es nicht.

Dem Bekl. steht auch kein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick darauf zu, dass ihm die Kl. keine Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gewährt hat. Auf derartige Unterlagen bezieht sich, wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung nicht.

c) Das Berufungsgericht hat ferner die Kosten des Hauswarts, soweit sie in der Berufungsinstanz noch im Streit waren, zu Recht als umlagefähig angesehen. Die Kl. hatte geltend gemacht, dass die insoweit angesetzten Kosten von 1.713,60 € auf einem Hauswartvertrag für die Gebäude F.-Straße ... und ... beruhten, der (ausschließlich) umlagefähige Tätigkeiten zum Gegenstand hatte. Dass es daneben noch einen weiteren Hauswartvertrag über die im Sondereigentum der Kl. stehenden Wohnungen gab, der sich teilweise auch auf nicht umlagefähige Instandsetzungstätigkeiten bezog, führt entgegen der Auffassung der Revision nicht dazu, dass die Kl. nunmehr auch für den noch im Streit befindlichen Vertrag aufzuschlüsseln hätte, welche Kosten im Einzelnen für welche umlagefähigen Tätigkeiten entstanden und wie sie auf welche Wohnungen verteilt worden sind. Vielmehr oblag es dem Bekl. - gegebenenfalls aufgrund einer Einsichtnahme in den Hauswartvertrag und die insoweit erteilten Abrechnungen -, die geltend gemachten Kosten substantiiert zu bestreiten.

d) Die Grundsteuer ist von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhoben worden, so dass es eines Umlageschlüssels nicht bedurfte und die Grundsteuer lediglich „direkt" - wie in der Abrechnung auch ausgewiesen - an den Bekl. weiterzugeben war. Die Umlagefähigkeit der Kosten für Kabelfernsehen hat bereits das Amtsgericht mit eingehender und zutreffender Begründung bejaht, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt.

Die Heizkostenabrechnung, die keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthält, ist wirksam. Eine Abrechnungseinheit darf bei entsprechender Notwendigkeit auch während des Mietverhältnisses gebildet werden. Sind im Hauswartdienstvertrag nur umlagefähige Tätigkeiten vereinbart und werden nur umlagefähige Kosten weitergegeben, ist eine Aufschlüsselung entbehrlich. Die direkt für die Wohnung erhobene Grundsteuer kann auch direkt umgelegt werden, so der BGH.

Die Mietvertragsparteien stritten darüber, ob die Heizkostenabrechnung, die keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthielt, wirksam war, ob der Vermieter nach einer erst während des Mietverhältnisses gebildeten Abrechnungseinheit abrechnen durfte, ob er umgelegte Hauswartskosten nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten hätte aufschlüsseln müssen und ob er die direkt erhobene Grundsteuer „direkt" an den Mieter weitergeben durfte. Gegen die Verurteilung des Mieters richtete sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

Der BGH wies darauf hin, dass er die Revision zurückweisen wolle. Unschädlich sei, dass die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthalte. Dies führe weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen noch zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit zum Nachteil des Mieters. Auch die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude sei unabhängig davon zulässig gewesen, ob die gemeinsame Heizungsanlage bereits bei Abschluss des Mietvertrages bestanden habe. Denn dem Vermieter sei es nicht verwehrt, eine Abrechnungseinheit im Laufe des Mietverhältnisses zu bilden, insbesondere wenn sich eine Notwendigkeit hierfür dadurch ergebe, dass – wie hier – zwischenzeitlich eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude errichtet worden sei. Die Bildung der Abrechnungseinheit könne auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen, ohne dies gesondert ankündigen zu müssen. Die Kosten des Hauswarts seien ohne weitere Aufschlüsselung umlagefähig gewesen, weil der Vermieter geltend gemacht habe, dass die insoweit angesetzten Kosten auf einem Hauswartvertrag beruhten, der (ausschließlich) umlagefähige Tätigkeiten zum Gegenstand gehabt habe. Da die Grundsteuer von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhoben worden sei, habe es keines Umlageschlüssels bedurft.

Die Grundsteuer habe „direkt" – wie in der Abrechnung auch ausgewiesen – an den Mieter weitergegeben werden dürfen.

Der BGH wird immer lapidarer. Für seine Ansicht, das Fehlen der Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage führe weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen noch zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit zum Nachteil des Mieters, fehlt jede Begründung. Die Betriebskostenabrechnung wird allerdings gemäß § 556 BGB schon dann formell für wirksam gehalten, wenn der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH, Urteil vom 19. November 2008, VIII ZR 295/07, GE 2009, 189). Unter Bezugnahme auf dieses Urteil hat das LG Itzehoe (Urteil vom 17. Dezember 2010, 9 S 23/10, WuM 2011, 104) eine Heizkostenabrechnung für formell wirksam gehalten, in der die umlagefähigen Kosten für den Betriebsstrom nicht aufgeführt waren. Angesichts der weiteren Auflockerungsrechtsprechung des BGH könnte der Hinweisbeschluss daher dahin zu verstehen sein, aus dem Fehlen des Betriebsstroms könne der Mieter entnehmen, dass der Vermieter diese Position vergessen habe oder sie nicht abrechnen wolle (so LG Itzehoe, a.a.O.). Dann allerdings wäre die Abrechnung wohl sowohl formell wirksam als auch materiell richtig.

Ansonsten entspricht die Entscheidung der bisherigen Rechtsprechung des BGH.