Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; formelle Wirksamkeit; Abrechnungseinheit; Heizkostennachforderung; nicht mitgeteilter Umrechnungsfaktor; Flächenangaben; DIN EN 834/835

1. Die Nachforderung aus einer Heizkostenabrechnung, in der der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte unter Hinweis auf die DIN EN 834/835 ausgewiesen ist, ist dann nicht fällig, wenn die für die Umrechnung maßgeblichen Daten in den Abrechnungsunterlagen nicht enthalten sind.

2. Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Gesamtfläche mehrerer zu einer Abrechnungseinheit zusammengefassten Gebäude angegeben worden ist, ist unabhängig davon formell wirksam, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten nach beendetem Mietverhältnis im Rahmen der Klage um die Nachzahlungsforderungen aus den Heizkostenabrechnungen für 2006 teilweise (306,97 €) und 2007 (669,37 €) und im Rahmen der Widerklage um die Rückzahlung der Kaution (941,55 €).

Gegenüber der Kaution rechnet die Kl. ihrerseits mit Nachzahlungsansprüchen aus der Betriebskostenabrechnung 2006 (464,86 €) und dem Restbetrag aus der Heizkostenabrechnung 2006 (476,13 €) auf.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage im Umfang von 940,99 € stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Heizkostenabrechnungen für 2006 und 2007 seien nicht fällig, weil die Kl. den Bekl. zu Unrecht die Einsicht in die Grunddatenunterlagen verweigert habe. Die Betriebskostenabrechnung 2006 sei formell unwirksam, weil eine Aufteilung der Abrechnung in die der Wirtschaftseinheit unterfallenden Grundstücke fehle und durch die Verwendung unterschiedlicher Verteilerschlüssel eine Erläuterung erforderlich sei.

Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet; im Übrigen ist sie unbegründet und war daher zurückzuweisen.

Die auf die Nachzahlungsbeträge aus den Heizkostenabrechnungen 2006 und 2007 gerichtete Klage ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils unbegründet (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Die Kammer hat bereits entschieden, dass bei einer Heizkostenabrechnung, bei der der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte unter Hinweis auf die DIN EN 834/835 ausgewiesen ist, die Nachforderung dann nicht fällig ist, wenn die für den Umrechnungsfaktor maßgeblichen Daten in den Abrechnungsunterlagen nicht enthalten sind, so dass der Mieter auch bei einer eventuellen Einsicht in die Unterlagen keine weiteren Erkenntnismöglichkeiten erlangen kann (LG Berlin v. 9.11.2007 - 63 S 100/07, GE 2008, 673). Ferner hat der Mieter das Recht, zur Überprüfung der vom Vermieter vorgenommenen Kostenverteilung Einsicht in die für die Heizkostenabrechnung maßgeblichen Belege und Unterlagen zu nehmen. Dieses Einsichtsrecht erstreckt sich auch auf die vertraglichen Grundlagen für die von Dritten erbrachten Leistungen. Dies gilt vor allem dann, wenn der Mieter überprüfen will, ob die vom Vermieter umgelegten Kosten überhaupt umlagefähig sind (LG Berlin v. 13.11.2009 - 63 S 122/09, GE 2010, 546).

Die Widerklage ist in Höhe von 476,13 € begründet; im Umfang von 464,86 € (BK-Abrechnung 2006) ist sie unbegründet (940,99 € - 464,86 €), weil insoweit die Aufrechnung der Kl. durchgreift. Die Betriebskostenabrechnung 2006 ist entgegen der Auffassung der angefochtenen Entscheidung formell wirksam.

Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach Betriebskostenart unterschiedlichen - Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die („formelle") Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung. Für die Errechnung des flächenabhängigen Anteils der Bekl. an den Betriebskosten kommt es nur auf die Angabe der Gesamtfläche der Gebäude oder Gebäudeteile an, die in der Abrechnung für die jeweilige Betriebskostenposition zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst worden sind. Diese Gesamtflächen sind in den Betriebskostenabrechnungen angegeben (so auch: BGH v. 23.6.2010 - VIII ZR 227/09, GE 2010, 1191).

Im Gegensatz dazu handelte es sich bei der im angefochtenen Urteil in Bezug genommenen Entscheidung des BGH um einen Fall, in welchem der Verteilerschlüssel „03 Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche · Monate" lautete und aus sich heraus nicht verständlich war, weil die unter „Gesamtsumme" aufgeführte Zahl „3816,00" das rechnerische Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318 m2 und den 12 Monaten des Jahres und die unter „Ihr Anteil" angegebene Zahl „1176,00" das rechnerische Produkt aus der auf die Wohnung der Bekl. entfallenden Wohnfläche von 98 m2 und 12 Monaten sein soll, wobei die darunter kommentarlos genannte Zahl „12,00" die Anzahl der Monate bezeichnen soll, in denen die Bekl. die Wohnung im Jahr 2003 bewohnt haben (BGH v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, GE 2008, 795). Das ist hier nicht annähernd vergleichbar, denn eine Fläche als Verteilermaßstab ist aus sich heraus nicht erläuterungsbedürftig, weil die Richtigkeit der angesetzten Fläche nur die materielle Richtigkeit berührt.

Die Betriebskostenabrechnung ist bei Angabe der Gesamtfläche der zu einer Abrechnungseinheit zusammengefassten Gebäude formell unabhängig davon wirksam, ob die Flächenangabe richtig ist. Die in einer Heizkostenabrechnung angegebenen Wärmeverbrauchswerte von Einheitsskalen müssen zumindest in den Abrechnungsunterlagen nachvollziehbar sein.

Die Parteien stritten nach beendetem Mietverhältnis um Nachforderungen des Vermieters aus Heizkostenabrechnungen für 2006 und 2007 und im Rahmen der Widerklage des Mieters um Rückzahlung der Kaution. Gegenüber der Kaution rechnete der Vermieter mit Nachzahlungsansprüchen aus der Abrechnung über die kalten Betriebskosten 2006 und dem Restbetrag aus der Heizkostenabrechnung 2006 auf.

Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen und der Rückzahlungsklage des Mieters im Wesentlichen stattgegeben. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung insoweit zurück, als der Vermieter Heizkostennachforderungen eingeklagt bzw. mit diesen aufgerechnet hatte, ließ dagegen die Aufrechnung des Vermieters mit dem Anspruch aus der Abrechnung über die kalten Betriebskosten durchdringen. Die Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen, in denen der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte unter Hinweis auf die DIN EN 834/835 ausgewiesen war, seien nicht fällig, weil die für die Umrechnung maßgeblichen Daten weder dort noch in den Abrechnungsunterlagen enthalten gewesen seien. Dagegen sei die Forderung aus Abrechnung über die kalten Betriebskosten, in der die Gesamtfläche mehrerer zu einer Abrechnungseinheit zusammengefassten Gebäude angegeben worden war, unabhängig davon formell wirksam, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich waren und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutrafen.

Hinsichtlich der formellen Wirksamkeit der Abrechnung über die kalten Betriebskosten entspricht das Urteil der Rechtsprechung des BGH (vgl. u. a. Urteil vom 23. Juni 2010, VIII ZR 227/09, GE 2010, 1191).

Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen, und zwar auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (z. B. Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010, VIII ZR 73/10, GE 2010, 1682).

Davon zu unterscheiden ist der Fall, dass – wie hier – für sich nicht nachvollziehbare Abrechnungseinheiten in die Heizkostenabrechnung eingestellt werden. Bei der Einheitsskala, die von einem sogenannten Basisheizkörper mit einer angenommenen Raumlufttemperatur von 20 °C und einer sogenannten Basisleistung des Heizkörpers ausgeht, muss der für den einzelnen Heizkörper abgelesene Wert mit Hilfe der für diesen zu ermittelnden Bewertungsfaktoren umgerechnet werden, um den korrekten Verbrauch festzustellen. Dieses sogenannte Einheitsskalensystem ist ein zur Ermittlung des Wärmeverbrauchs nach der Heizkostenverordnung geeignetes System (LG Berlin, ZMR 1987, 380). Ist der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen, ist die Abrechnung formell ordnungsgemäß (LG Berlin, Urteil vom 9. November 2007, 63 S 100/07, GE 2008, 673 = WuM 2008, 587; AG Spandau, Urteil vom 13. April 2005, 3b C 1225/04, GE 2005, 920), fehlt dagegen die Umrechnungsmöglichkeit, ist die Abrechnung formell unwirksam.