Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Abrechnungsfrist; Vorauszahlungserhöhung; Wohnungsbesichtigung

1. Die in § 20 Abs. 3 Satz 3 NMV enthaltene Neunmonatsfrist ist keine Ausschlußfrist.

2. Zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskosten-abrechnung.

3. Zur Angemessenheit von Vorschüssen und zum Recht des Vermieters, Vorschüsse zu erhöhen.

4. Dem Mieter steht bei Wohnungsbesichtigungen ein Mitwirkungs- und Dispositionsrecht zu.

Der Zahlungsanspruch entfällt nicht deshalb, weil die Abrechnung erst im April 1988 den Bekl. erteilt worden ist. Denn die in § 20 Abs. 3 Satz 3 NMV 1970 enthaltene Neunmonatsfrist ist keine Ausschlußfrist (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 4, NMV 1970 § 20, Seite 32, 33) und die Dreimonatsfrist des § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG, der nach §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 und 8 NMV 1970 grundsätzlich entsprechend anzuwenden ist, schließt die Nachforderung eines Betriebskostenbetrages nicht aus, wenn diese Kosten im Umlageverfahren verteilt worden sind und ein Abrechnungsbetrag verlangt wird (vgl. BGH WuM 1984, 185).

Die Abrechnung entspricht dem § 259 BGB, denn sie enthält eine geordne-te Zusammenstellung der Einnahmen (Vorschüsse) und Ausgaben (einzelne Betriebskosten) bei gleichzeitiger übersichtlicher Darstellung der Daten zur Umlegungsberechnung.

Darüber hinaus genügt sie auch den Erfordernissen des Mietpreisrechts gemäß § 20 Abs. 4 i.V.m. §§ 4 Abs. 7 und 8 sowie § 10 Abs. 1 WoBindG. Die Abrechnung benennt die einzelnen Betriebskostenarten, den Abrechnungszeitraum, den Umlegungsmaßstab und die Berechnung der Umlegung. Diese Angaben reichen aus.

Soweit die nur entsprechend anzuwendenden Preisrechtsbestimmungen, die direkt nur auf Mieterhöhungen mit rechtsgestaltender Wirkung anzuwenden sind, überdies eine Erläuterung fordern, kann dahingestellt bleiben, ob im Rahmen der bloßen analogen Anwendung dieses Merkmal auch für den Inhalt einer Betriebskostenabrechnung erfüllt sein muß (vgl. BGH a.a.O. Seite 186 rechte Spalte). Eine über die oben dargestellten An-gaben hinausgehende Erläuterung kommt nämlich jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn - wie im vorliegenden Fall - die Betriebskosten nach sog. Erstbezug erstmalig abgerechnet werden. Da diese Abrechnung nicht Er-höhungstatbestände darzustellen hat, sondern aus der Gegenüberstellung des im Mietvertrag genannten Pauschalansatzes für Betriebskosten von 1,30 DM pro qm zu den tatsächlich entstandenen Kosten sich ergibt, ist nichts zu erläutern.

Schließlich steht der Forderung der Kl. der Grundsatz von Treu und Glauben nicht entgegen. Daß die Kl. mit den Bekl. Vorschüsse in einer Höhe vereinbart hatte, die die tatsächlich entstandenen Kosten bei weitem nicht decken, schließt den Nachforderungsanspruch nicht aus. Die Kammer vermag insoweit dem Amtsgericht nicht zu folgen. Gemäß den Grundsätzen des Rechtsentscheides des OLG Stuttgart vom 10. August 1982 (NJW 1982, 2506) geht die Kammer vielmehr davon aus, daß die bloße Vereinbarung von Vorschüssen keinen Vertrauenstatbestand dahin begründet, daß diese Vorschüsse "in etwa" deckend sein werden. Das gilt zumal im Falle sog. Erstbezugs.

Ob die Kl. die mangelnde Deckung bei Abschluß des Mietvertrages abse-hen konnte oder kannte, ist unerheblich. Denn diese Kenntnis oder fahrlässige Unkenntnis ist nicht als Umstand anzusehen, bei dessen Vorliegen das OLG Stuttgart eine Abweichung von seinem Rechtsentscheid für gerechtfertigt hält. Denn die in § 20 Abs. 3 Satz 1 NMV 1970 geforderte "Angemessenheit" der Vorschüsse begrenzt die zulässigen Vorauszahlungen nur nach oben, nicht aber nach unten. Die Höhe der Vorschüsse bestimmt der Vermieter nach seinem Ermessen. Der Vermieter, der nicht Gefahr laufen will, sich durch zu hohe Vorauszahlungen Rückerstattungsansprüchen des Mieters auszusetzen, kann daher Vorauszahlungen verlangen, die niedriger sind, als es "angemessene" Vorauszahlungen wären (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Schwender a.a.O. Seite 27/28; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 4. Aufl. §§ 535, Rdnr. 29). Deshalb besteht eine Ver-pflichtung des Vermieters nicht, bei ungünstiger Kostenentwicklung die Vorauszahlungen zu erhöhen (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Schwender a.a.O. Seite 28; LG Bonn WuM 1981, 282).

Die erhöhten Vorschüsse stehen der Kl. auf Grund der in § 3 des Mietver-trages vereinbarten Befugnis zu, die Vorschüsse nach Maßgabe der Ab-rechnung zu erhöhen (§ 20 Abs. 4 NMV 1970). Dabei ist unschädlich, daß der Abrechnungszeitraum, auf den die eingeklagten Vorschüsse sich be-ziehen, bereits abgelaufen ist. Denn die Kl. ist berechtigt, bis zum Ablauf der aus § 20 Abs. 3 Satz 3 NMV in der für die Abrechnung gesetzten Neunmonatsfrist Zahlung der Vorschüsse zu verlangen (vgl. LG Berlin GE 1986, 911).

Soweit das Amtsgericht die Bekl. verurteilt hat, die geminderten Beträge nachzuentrichten, vermag dem die Kammer nicht uneingeschränkt zu fol-gen. Denn allein aus der Absage des ersten Besichtigungstermins folgte noch nicht, daß die Bekl. ihren Anspruch auf Beseitigung der Mängel und damit das Recht, zu mindern, verwirkt hätte. Die Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter zur Feststellung und/oder Beseitigung von Mängeln den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, richtet sich in erhöhtem Maße nach dem Grundsatz von Treu und Glauben. Die Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter - ggf. mit Handwerkern - stellt eine erhebliche Beeinträchti-gung der persönlichen Sphäre des Mieters dar. Dem Mieter ist daher im Rahmen des Zumutbaren bei der Bestimmung des Termins - sofern nicht unmittelbar drohender Schaden von der Mietsache abzuwenden ist - weitestgehend ein Mitwirkungs- und Dispositionsrecht einzuräumen. Dieses Recht bedingt die Möglichkeit für den Mieter, den ersten und einzigen vom Vermieter ordnungsgemäß angekündigten Termin ohne Angabe von Gründen abzusagen. Dabei muß aber auch er die im Verkehr gebotene Sorgfalt walten lassen und die Absage dem Vermieter rechtzeitig zukommen lassen, anderenfalls hat er bei Verschulden für die Kosten z.B. ver geblich bestellter Handwerker aufzukommen. Der Vermieter wird daher regelmäßig gehalten sein, gleich mindestens einen Alternativtermin vorzuschlagen. Will der Mieter auf keinen der Termine eingehen, ist er seinerseits verpflichtet, dem Vermieter mehrere Ausweichtermine vorzuschlagen.