Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Mischobjekt; Vorwegabzug; Umlagemaßstab; Umlagefähigkeit

Zur Vorerfassung von Betriebskosten bei gemeinsamer Abrechnung von Gewerbe- und Wohneinheiten.

Die Berufung ist unbegründet.

Der Anspruch der Kl. aus der Abrechnung vom 6. Juni 1993 über die von den Bekl. gezahlten Betriebskostenvorschüsse für den Abrechnungszeitraum vom 1. Januar 1993 bis zum 31. Dezember 1993 ist wegen erheblicher Mängel der Abrechnung insgesamt nicht fällig; auch der Prozeßvortrag der Kl. vermochte die Abrechnung nicht nachträglich noch zu erläutern.

Eine nach der Rechtsprechung der Kammer bei geringfügigen Mängeln der Betriebskostenabrechnung auch im Hinblick auf § 93 ZPO für sachgerecht und zulässig anzuerkennende Korrektur der Abrechnung durch das Gericht kam deshalb nicht in Betracht.

Die Kl. ist mithin vielmehr gehalten, aus den nachfolgenden Gründen und den daraus sich ergebenden Maßgaben einen gegebenenfalls noch offenen Betriebskosten-Saldo in einer neu erteilten, aus sich heraus verständlichen Abrechnung dar- und fälligzustellen.

1. Zutreffend hat bereits das Amtsgericht ausgeführt, daß die verbrauchsabhängigen Kostenarten wie Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr vorliegend nicht gleichmäßig nach den Flächenanteilen der Gebäudenutzer, sondern im Hinblick auf die gemischte Gewerbe- und Wohnraumnutzung mit überwiegendem Gewerbeanteil für die unterschiedlichen Nutzungsarten in entsprechender Anwendung von § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV getrennt im Wege eines Vorabzugs zu erfassen gewesen wären.

2. Soweit in die Betriebskostenabrechnung wert- bzw. nutzungsabhängige Positionen eingestellt sind (Grundsteuer, Haftpflicht- und Sachversicherungen), sind diese nicht fällig, weil nicht ersichtlich geworden ist, daß die Umlegung nach Fläche einen angemessenen Maßstab bildet (§ 315 BGB). Eine Neuberechnung durch das Gericht scheidet jedoch schon deshalb aus, weil verschiedene Arten der Gewichtung der einzelnen Positionen denkbar sind (z. B. nach der Jahresrohmiete, insbesondere für Grundsteuer, Kostenverursachung betreffend Sachversicherungen) und das Gericht nicht vorzugeben hat, welchen Maßstab zur Herstellung einer angemessenen Gewichtung die Kl. für praktikabel erachtet.

3. Die Kosten für die Sprinkleranlage und die in Rechnung gestellten Kosten für Feuerlöscherwartung und Rohr- und Regenrinnenreinigung sind darüber hinaus bereits nicht als sonstige Betriebskosten umlagefähig, weil sie nicht als solche im Vertrag spezifiziert worden sind.

4. Soweit nach Quadratmeter umlagefähige Positionen in der Betriebskostenvorschußabrechnung verbleiben, sind die im Prozeß gemachten Angaben der Kl. zu der zugrunde zu legenden Gesamtfläche und deren Zusammensetzung in Wohn- und Gewerbefläche auch nach einer Korrektur weiterhin so widersprüchlich vorgetragen worden, daß weder die Bekl. noch das Gericht gehalten waren, die Abrechnung insoweit inhaltlich zu berichtigen.

Die Betriebskostenabrechnung oder Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten hat nach billigem Ermessen zu erfolgen; dabei entsteht häufig Streit, ob eine gleichmäßige Belastung von Wohnraum- und Gewerberaummietern gerecht ist. Die ältere Rechtsprechung nahm an, daß eine gesonderte Berechnung für Gewerberaum (Vorerfassung) nur dann nötig sei, wenn die sonstige Abrechnung zu schlechthin unwilligen Ergebnissen führen würde. Die Neubaumietenverordnung sieht das für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums anders.

Mit Urteil vom 17. August 1995 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Zahlungsklage eines Vermieters ab, der nach Umbau des Hauses den Gewerbeanteil vergrößert hatte. Die Betriebskosten waren von ca. 2.500 DM im Jahr auf über 6.000 DM gestiegen.

Mit Urteil vom 17. Juni 1996 bestätigte das Landgericht Berlin diese Entscheidung und meinte, es sei nicht Sache des Gerichts, einen anderen Umlegungsmaßstab zu wählen und so die Betriebskostenberechnung zu verändern. Die Berücksichtigung von Kosten für Sprinkleranlagen, Feuerlöscherwartung und Rohr- und Regenrinnenreinigung scheide schon deshalb aus, weil diese als sonstige Betriebskosten im Vertrag hätten aufgeführt werden müssen.