Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Belegeinsicht am Mietort; Kopieübersendung anstelle Belegeinsicht

Ist dem Mieter die Belegeinsicht wegen zu großer Entfernung des Vermietersitzes zum Mietort unzumutbar, muss der Vermieter die Einsicht am Mietort gewährleisten. Dabei ist er in der Organisation zur Örtlichkeit der Einsichtnahme frei. Auf die Übersendung von Fotokopien muss sich der Mieter regelmäßig nicht verweisen lassen.

(Leitsatz der Redaktion)

1. a) Bei der Frage, an welchem Ort die Verpflichtung zur Vorlage der Belege zur Nebenkostenabrechnung zu erfüllen ist, handelt es sich in erster Linie um eine Frage der Auslegung des jeweiligen Mietvertrags. Die Parteien können den Erfüllungsort dieser Verpflichtung jedenfalls durch individualvertragliche Vereinbarung frei bestimmen (vgl. Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 556 Rn. 486). Auch aus § 269 BGB ergibt sich, dass maßgeblich für den Leistungsort in erster Linie die ausdrückliche oder stillschweigende Parteivereinbarung ist. In zweiter Linie sind die Umstände des Einzelfalls maßgeblich, darunter insbesondere die Natur des Schuldverhältnisses (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 269 Rn. 8 ff.). Beim Wohnungsmietvertrag als gegenseitigem Vertrag mit einer Mehrzahl von Verpflichtungen gibt es insofern nicht von vornherein einen einheitlichen Erfüllungsort, vielmehr ist Letzterer für jede Vertragspflicht gesondert zu bestimmen (vgl. Grüneberg, a.a.O. Rn. 7 m. w. N.).

Hinsichtlich der hier streitigen Verpflichtung zur Vorlage von Belegen geht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon aus, dass diese in Fällen, in denen Vermieter und Mieter ihre Wohnung bzw. ihren Sitz im gleichen Ort haben, in den Räumen des Vermieters zu erfüllen ist. Bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme dort für den Mieter hält der Bundesgerichtshof jedoch auch jenseits des Anwendungsbereichs von § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV einen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien gegen Kostenerstattung für denkbar (vgl. Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, GE 2006, 502 = NJW 2006, 1419). Befinden sich die Mietsache (bzw. der Wohnsitz des Mieters) und der Sitz des Vermieters nicht am gleichen Ort, so geht eine verbreitete Auffassung in Schrifttum und Rechtsprechung dahin, dass der Mieter Einsicht am Mietort jedenfalls dann verlangen kann, wenn Mietort und Sitz des Vermieters weit voneinander entfernt sind (vgl. dazu übereinstimmend Schmidt‑Futterer, a. a. O. § 556 Rn. 488; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB, § 556 Rn. 114 [2006], jeweils m. w. N.).

b) Nach diesen Grundsätzen ist Erfüllungsort der Pflicht zur Vorlage von Belegen im hier zu entscheidenden Fall der Mietort Freiburg.

Eine ausdrückliche oder konkludente Regelung über den Erfüllungsort ist dem Mietvertrag vorliegend nicht zu entnehmen. Die Kammer schließt aber anders als das Amtsgericht aus den Umständen des Mietverhältnisses im Einzelfall unter Berücksichtigung von Treu und Glauben, dass die Belege in Freiburg vorzulegen sind. Insofern würdigt die Kammer, dass der Mietvertrag zwischen dem Kl. und der Rechtsvorgängerin der Bekl., die ihren Sitz in Karlsruhe hatte, abgeschlossen wurde; die in Bochum ansässige Bekl. ist in den Vertrag eingetreten. Der Kl. hat ein schutzwürdiges Interesse, sich zur Einsichtnahme nicht nach Bochum begeben zu müssen, zumal er mit einer solchen Möglichkeit beim Abschluss des Vertrags auch nicht rechnen musste. [...]

Ihr (Vermieterin) nicht weiter begründetes Vorbringen in erster Instanz und im Berufungsverfahren, wonach die Einsichtnahme in Freiburg mangels eigenen Büros der Bekl. dort unzumutbar sei, erschließt sich der Kammer schon vor diesem Hintergrund nicht ganz. Zudem weist die Berufung zu Recht darauf hin, dass an die Räumlichkeiten, die vorhanden sein müssten, keine besonderen Anforderungen zu stellen sind. Im Grunde benötigt die Bekl. lediglich eine Person, die den Gewahrsam über die Originalbelege ausübt, während der Kl. oder sein Bevollmächtigter die Belege einsehen; besondere Sachkenntnis braucht diese Person nicht zu haben. Es ist nicht erforderlich, dass die Bekl. die Belege aus der Hand gibt; sie kann vom Kl. verlangen, dass dieser eine von ihr zu bestimmende Örtlichkeit in Freiburg aufsucht.

Nach alledem muss der Kl. sich auch nicht auf die Übersendung von Fotokopien verweisen lassen, gleich ob mit oder ohne Kostenerstattungspflicht. Wenn der Vermieter ein legitimes Interesse haben kann, dass der Mieter die Originale einsieht, bevor in großem Umfang Kopien gefertigt werden, die möglicherweise zu einem großen Teil gar nicht erforderlich sind und zudem schnell unübersichtlich werden können (dazu BGH a. a. O.), so kann der Mieter umgekehrt ebenso Interesse daran haben, zunächst Einsicht in die Originale zu erhalten, um sich zügig von der Richtigkeit der Abrechnung zu überzeugen oder aber etwaige Einwendungen von vornherein punktgenau vorbringen und beschränken zu können.

Eine gewünschte Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung muss der Mieter regelmäßig beim Vermieter in dessen Räumen vornehmen. Ist der Sitz des Vermieters allerdings unzumutbar weit entfernt (vorliegend Mietort in Freiburg/Breisgau – Vermietersitz in Bochum), muss der Vermieter eine Belegeinsicht am Mietort organisieren. Er kann den Mieter nicht auf die Übersendung von Fotokopien verweisen.

Es ging um das Einsehen der Originalbelege für die Betriebskostenabrechnung 2008, und es kam zum Streit zu der Frage, wie das geschehen sollte, weil der Vermieter, eine Gesellschaft als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin, einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft in Freiburg/Breisgau, ihren Sitz in Bochum hat. Schließlich verlangte der Mieter klageweise die Einsichtnahme in die Originalbelege am Mietort Freiburg. Damit hatte er erst in der Berufung Erfolg.

Das LG Freiburg verurteilte den Vermieter, dem Mieter oder seinem Bevollmächtigten die Einsichtnahme in die Originalbelege zur Nebenkostenabrechnung 2008 am Mietort Freiburg zu ermöglichen. Befinden sich die Mietsache (bzw. der Wohnsitz des Mieters) und der Sitz des Vermieters nicht am gleichen Ort, so könne der Mieter Einsicht am Mietort jedenfalls dann verlangen, wenn Mietort und Sitz des Vermieters weit voneinander entfernt seien (vorliegend über 400 km).

Die Kammer schließe aus den Umständen des Mietverhältnisses im Einzelfall unter Berücksichtigung von Treu und Glauben, dass die Belege in Freiburg vorzulegen seien. Der Kläger habe ein schutzwürdiges Interesse, sich zur Einsichtnahme nicht nach Bochum begeben zu müssen, zumal er mit einer solchen Möglichkeit bei Abschluss des Vertrages auch nicht habe rechnen müssen. Das Vorbringen des Vermieters, wonach die Einsichtnahme in Freiburg mangels eigenen Büros dort unzumutbar sei, erschließe sich der Kammer nicht ganz. Zudem weist die Berufung zu Recht darauf hin, dass an die Räumlichkeiten, die vorhanden sein müssten, keine besonderen Anforderungen zu stellen seien. Im Grunde benötige der Vermieter lediglich eine Person, die den Gewahrsam über die Originalbelege ausübe, während der Kläger die Belege einsehe; besondere Sachkenntnis benötige diese Person nicht. Es sei nicht erforderlich, dass der Vermieter die Belege aus der Hand gebe; er könne vom Mieter verlangen, dass dieser eine von ihm zu bestimmende Örtlichkeit in Freiburg aufsuche.

Der Kläger müsse sich auch nicht auf die Übersendung von Fotokopien verweisen lassen, gleich ob mit oder ohne Kostenerstattungspflicht. Wenn der Vermieter ein legitimes Interesse haben könne, dass der Mieter die Originale einsieht, bevor in großem Umfang Kopien gefertigt würden, die möglicherweise zu einem großen Teil gar nicht erforderlich seien und zudem schnell unübersichtlich werden könnten, so könne der Mieter umgekehrt ebenso Interesse daran haben, zunächst Einsicht in die Originale zu erhalten, und sich zügig von der Richtigkeit der Abrechnung zu überzeugen oder aber etwaige Einwendungen von vornherein punktgenau vorbringen und beschränken zu können.

Eine gesetzliche Regelung, wo die Belegeinsicht stattzufinden hat, gibt es nicht. Ganz allgemein wird jedoch angenommen, dass die Einsicht beim Vermieter vorzunehmen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rn. 486; s. a. BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, NJW 2006, 1419, GE 2006, 502). Das gilt auch dann, wenn der Mieter dazu einigen Fahraufwand erbringen muss. Eine Belegeinsicht am Vermietersitz in einem Nachbarort in der Gemeinde kann auch noch dem Mieter zumutbar sein, wenn der Fahraufwand dem in einer Großstadt vergleichbar ist.

Der vorliegende Fall ist insofern etwas außergewöhnlich, als sich der Vermietersitz in einer exorbitanten Entfernung zur Mietwohnung befindet. Hier würde es schon an Arglist grenzen, dem Mieter eine derartige Reise zuzumuten. Daraus folgt jedoch nicht, den Mieter auf Fotokopien der Belege verweisen zu können. Eine andere Frage ist es, ob sich der Mieter mit entsprechenden Kopien zufrieden geben könnte, um dann bei Ungereimtheiten gezielt nachzufragen. Das aber unterliegt seiner ureigensten Entscheidung.