Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Angabe der Gesamtkosten oder Vorauszahlungen; Fälligkeit der Nachforderung; Bestreiten der Heizkosten

1. Die Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die Gesamtkosten nicht angegeben sind.

2. Der Vermieter kann die Abrechnung noch während des Rechtsstreits um wesentliche Merkmale vervollständigen und sachlich berichtigen.

3. Für die formelle Wirksamkeit unschädlich ist die Angabe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen in dem Anschreiben zur Betriebskostenabrechnung.

4. Die Fälligkeit einer formell wirksamen Abrechnung ist nicht bis zum Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist hinausgeschoben.

5. Der Mieter darf die abgerechneten Heizkosten nicht bloß pauschal wegen ihrer angeblich ungewöhnlichen Höhe bestreiten, ohne sich dabei konkret auf die Unrichtigkeit bestimmter zugrunde liegender Berechnungsfaktoren zu beziehen.

Durch das angefochtene Urteil hat das Landgericht u. a. den von der Kl. (Gewerberaumvermieterin) für die Zeit vom 1. Juni 2008 bis 31. Mai 2009 gegen den Bekl. (gewerblicher Mieter) geltend gemachten Betriebskostennachzahlungsanspruch aus der Abrechnung vom 1. Juli 2009 in zuletzt noch anhängiger Höhe (7.113,13 € nebst gesetzlicher Zinsen seit 3. Juli 2009) mangels formeller Wirksamkeit der Abrechnung als derzeit unbegründet abgewiesen.

Dagegen richtet sich die von ihrer Streithelferin (Abrechnungsdienstleisterin) unterstützte Berufung der Kl. Unter Rücknahme ihres Zinsantrags für die Zeit vom 3. Juli bis zum 22. November 2009 (Tag vor Eintritt der Rechtshängigkeit) verfolgt sie mit ihrem Rechtsmittel ihr erstinstanzliches Ziel im Übrigen unverändert weiter. In dem am 8. Februar 2011 verkündeten Versäumnisurteil hat der Senat auf die Berufung der Kl. das am 28. Mai 2010 verkündete Urteil des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg teilweise abgeändert. [...]

Dagegen richtet sich der rechtzeitig eingelegte Einspruch des Bekl., mit dem er unter Aufhebung des Versäumnisurteils die Zurückweisung der Berufung erstrebt. Die Kl. und ihre Streithelferin bitten um Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils.

Der Einspruch des Bekl. ist unbegründet. Auf die zulässige Berufung ist das angefochtene landgerichtliche Urteil zu Recht ganz überwiegend im Sinne der Kl. abgeändert worden. Das Vorbringen des Bekl. im Einspruchsverfahren gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Entscheidung.

1. Zwar war die Abrechnung vom 3. Juli 2009 in der Gestalt, in der sie dem Bekl. präsentiert worden ist, formell unwirksam, weil ihr die Abrechnung der Gesamtkosten fehlte (vgl. zum notwendigen Inhalt einer Betriebskostenabrechnung Senat MDR 2009, 1355 m.w.N. = GE 2009, 1489). Diesen Mangel hat die Kl. aber, was der Bekl. mit dem Landgericht unbeachtet gelassen hat, mit Eintritt der Rechtshängigkeit am 23. November 2009 behoben, indem sie die gesamte Abrechnung, dieses Mal einschließlich der Gesamtkostenabrechnung, als Anlage zur Klageschrift und zu der für den Bekl. bestimmten beglaubigten Ablichtung erneut beigefügt hat.

a) Im Ergebnis unschädlich für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung ist, dass die Vorauszahlungen des Bekl. nicht schon in der Einzelabrechnung, sondern erst in dem Anschreiben vom 1. Juli 2009 berücksichtigt worden sind (vgl. BGH NJW 2009, 283 = GE 2009, 189 Tz. 27 und BGH, Beschl. v. 11. August 2010, Az. VIII ZR 45/10 = GE 2010, 1261 Tz. 18); auch die fehlende Subtraktion ist formell unschädlich, weil sich das Resultat aus der Einzelabrechnung und dem Anschreiben gleichsam von selbst ergibt.

b) Der Rechtsauffassung des Bekl., die Fälligkeit einer formell wirksamen Abrechnung sei darüber hinaus aufgeschoben bis zum Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist, ist nicht zu folgen. Sie widerspricht der Regelung des § 271 Abs. 1 BGB, wonach der Gläubiger die Leistung sofort verlangen kann, wenn für sie eine Zeit weder bestimmt noch den Umständen zu entnehmen ist. Daraus folgt, dass mit dem Zugang der formell wirksamen Betriebskostenabrechnung am 23. November 2009 auch deren Fälligkeit eingetreten ist (vgl. BGH NJW 2006, 1419, 1421 = GE 2006, 502 Rz. 20 m.w.N.).

2. Soweit der Bekl. meint, die Kl. müsse von sich aus insbesondere das ungewöhnliche Anwachsen der Heizkosten im Vergleich zu der vorhergehenden Abrechnungsperiode erläutern, ist das von Rechtsirrtum beeinflusst.

a) Die Höhe der Heizkosten hängt im Wesentlichen von vier Faktoren ab:

• Kosten der insgesamt bezogenen Energie (inkl. Nebenkosten)

• Verbrauch des jeweiligen Nutzers

• zutreffende Kosten- und Verbrauchserfassung

• zutreffende Umlegung der Gesamtkosten auf den einzelnen Nutzer.

b) Dem Bekl. ist es verfahrensrechtlich versagt, die inhaltliche Richtigkeit der abgerechneten Heizkosten bloß pauschal mit deren angeblich ungewöhnlichen Höhe zu bestreiten, ohne sich dabei konkret auf die Unrichtigkeit bestimmter zugrunde liegender Berechnungsfaktoren zu beziehen (vgl. Senat NZM 2010, 866, 868 sub B I 2 b bb; ZMR 2003, 570 = GE 2003, 879; OLG Düsseldorf -10. ZS- OLGR Düsseldorf 2001, 59 und 2006, 492 jew. m. w. Nachw.). Soweit der Bekl. für ein konkretes Bestreiten einzelner Berechnungsfaktoren der Kenntnis der zugrunde liegenden Abrechnungsbelege bedarf (z. B. die Belege über die Bezugskosten), muss er sich deren Kenntnis auf dem dafür vorgesehenen Weg (vgl. BGH aaO. [Rz. 22 ff.]) rechtzeitig verschaffen (vgl. Senat aaO.). Von dieser ihm rechtlich und tatsächlich gebotenen Möglichkeit hat der Bekl. ersichtlich keinen Gebrauch gemacht. Er hat vielmehr erstmals in der Einspruchsverhandlung vor dem Senat Einsicht in die Heizkostenbelege gefordert, die ihm die Kl. auf dem dafür vorgesehenen Weg (vgl. BGH aaO.) auch gewähren will. Das pauschale Bestreiten der Richtigkeit der Heizkostenabrechnung ist deshalb prozessual unbeachtlich, § 138 Abs. 2 ZPO.

3. Soweit der Bekl. erstmals mit der Einspruchsschrift konkrete materielle Mängel der Betriebskostenabrechnung geltend macht, insbesondere die Richtigkeit der angesetzten Energiebezugskosten bestreitet, ist er mit diesem verspäteten Vortrag ausgeschlossen. (wird ausgeführt)

Fehler in einer Betriebskostenabrechnung können auch später noch – sogar noch im Prozess – korrigiert werden. In einem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall hatte das Gericht die Gelegenheit, sozusagen den ganzen Kanon der häufigsten Missverständnisse rund um die Betriebskostenabrechnung durchzudeklinieren.

Die Parteien eines Gewerberaummietvertrages stritten über Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung vom 3. Juli 2009 über die Abrechnungsperiode Juni 2008 bis Mai 2009, in der weder die Gesamtkosten noch die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen angegeben worden waren. Der Vermieter hatte jedoch die Vorauszahlungen in einem Anschreiben vom 1. Juli 2009 aufgeführt und fügte die Abrechnung einschließlich der Gesamtkostenabrechnung als Anlage zur – zugestellten – Klageschrift vom 23. November 2009 und zu der für den Beklagten bestimmten beglaubigten Abschrift bei. Der Mieter hielt die Betriebskostenabrechnung für formell unwirksam, den Vermieter zur Erläuterung des ungewöhnlichen Anwachsens der Heizkosten im Vergleich zur vorangehenden Abrechnungsperiode für verpflichtet und die Nachforderung allenfalls nach Ablauf der ihm einzuräumenden Überprüfungsfrist für fällig. Gegen die Verurteilung durch das Versäumnisurteil der Berufungsinstanz richtete sich der Einspruch des Mieters.

Das OLG Düsseldorf hielt den Einspruch für unbegründet. Zwar sei die ursprüngliche Abrechnung mangels Angabe der Gesamtkosten formell unwirksam gewesen. Da der Vermieter aber die Abrechnung einschließlich der Gesamtkostenabrechnung als Anlage zur – zugestellten – Klageschrift beigefügt habe, sei dieser Fehler behoben worden. Unschädlich sei auch, dass der Vermieter die Vorauszahlungen getrennt von der Abrechnung in dem Anschreiben vom 1. Juli 2009 angegeben habe. Der Beklagte habe auch die inhaltliche Richtigkeit der Heizkosten nicht lediglich pauschal mit deren angeblich ungewöhnlicher Höhe bestreiten dürfen, sondern habe sich schon z. B. mit den Belegen beschäftigen müssen.

Zu guter Letzt: Die Nachforderung sei zudem bereits mit dem Zugang der formell wirksamen Betriebskostenabrechnung fällig geworden und nicht erst nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist.

Die Entscheidung entspricht der – auch zitierten – Rechtsprechung des BGH. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden. Das gilt auch dann, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, VIII ZR 1/06, GE 2007, 438) oder es sich um sog. gemischte Kosten handelt, die nicht zu den Betriebskosten gehören (BGH, Beschluss vom 11. September 2007, VIII ZR 1/07, GE 2007, 1378).

Ob Vorauszahlungen der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft nur die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (BGH, Beschluss vom 23. September 2009, VIII ZA 2/08, GE 2009, 1489; BGH, Urteil vom 18. Mai 2011, VIII ZR 240/10, GE 2011, 949); daher wird auch eine Abrechnung, in der gezahlte Vorauszahlungen des Mieters überhaupt nicht berücksichtigt werden, für formell wirksam gehalten (LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2011, 63 S 393/10, GE 2011, 952).

Zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ist eine Erläuterung der im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffälligen Schwankungen der abgelesenen Verbrauchswerte nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, VIII ZR 261/07, GE 2008, 855). Zweifeln an der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung muss der Mieter zunächst durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachgehen; die Erläuterungspflicht des Vermieters zu einzelnen Kosten ist nicht losgelöst von konkreten Problemen einzufordern (AG Spandau, Urteil vom 3. Februar 2006, 8 C 138/05, WuM 2006, 566). Den Vermieter trifft regelmäßig auch keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225).

Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird grundsätzlich mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGH, Urteil vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502) und nicht erst nach Ablauf einer angemessenen Überprüfungsfrist für den Mieter (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 26. April 2007, 67 S 82/07, GE 2007, 913 [878]).