Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Minderung wg. Heizungsmängeln; Vorwegabzug für Wasser und Müll; Wärmecontracting; Belegkopien

1. Der Vorwegabzug für Gewerbe bei der Grundsteuer nach der aus dem Einheitswertbescheid sich ergebenden Fläche ist ausreichend. Für Wasserkosten ist ein Vorwegabzug dann nicht erforderlich, wenn die Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten für das Gewerbe verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Vorwegabzug bei Müllabfuhrkosten ist entbehrlich, wenn der Gewerbemüll über eigene Mülltonnen des Gewerberaummieters entsorgt wird.

2. Die Mehrkosten bei längerer Stagnation des Kaltwassers während der Nachtzeit rechtfertigen keinen Abzug hinsichtlich der Wasserkosten. 3. Die vereinbarte Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % bei einem Mieter scheitert nicht daran, daß nicht alle Mieter zugestimmt haben.

4. Ist bereits vor Abschluß des Mietvertrages vermieterseits die Versorgung mit Nahwärme vereinbart worden und hat sich der Vermieter im Mietvertrag diese Wärmeversorgung vorbehalten, bedarf es nicht der gesonderten Zustimmung des Mieters zu dieser Versorgungsart (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04 -, GE 2005, 664 ff.).

5. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien gegenüber dem ortsansässigen Vermieter.

6. Eine Minderung wegen Heizungsmängeln ist dann nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter nicht darlegt, auf welche Art und Weise von ihm vorgetragene Temperaturen gemessen worden sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Eigentümer und Vermieter, die Bekl. sind Mieter einer Wohnung in dem Gebäude (...). Zwischen den Parteien vereinbart war die Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 1.080 DM, inklusive einer Nebenkostenvorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 190 DM und für Heizkosten- und Warmwasserkosten beziehungsweise Fernwärme und Fernwarmwasser in Höhe von 110 DM. Des weiteren vereinbarten die Parteien eine gestaffelte Erhöhung der Nettokaltmiete (...).

Am 14.2./22.2.2000 schloß der verstorbene Vater der Kl. als ehemaliger Eigentümer des Grundstücks mit der Bewag einen Wärmeversorgungsvertrag "Nahwärme", welcher ab dem 1.5.2000 in Kraft treten sollte. (...) Unter § 6 Ziff. 9 des Mietvertrages heißt es auszugsweise:

"A. Fester Umlegungsmaßstab

Die Kosten für die Sammelheizung und Warmwasserversorgung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen nach der m2-Größe der Wohnung von 90 m2 - nach der beheizten Fläche von 90 m2 ... umgelegt.

B/I Verteilung der Kosten für die Versorgung mit Wärme nach Verbrauch

Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage werden 50 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch verteilt. Die übrigen Kosten werden nach der Wohnfläche von 90 m2 ... nach der beheizten Fläche von 90 m2 ... verteilt.

B/II Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach Verbrauch

Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage werden 100 vom Hundert der Kosten der Wassererwärmung nach dem erfaßten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohnfläche von ... m2 verteilt."

§ 6 Ziff. 2 und 5, 6 regeln zudem, daß der Mieter verpflichtet ist, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage sowie der Warmwasserversorgungsanlage zu bezahlen. Für den Fall, daß die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme (Fernwärme oder einer zentralen Heizungsanlage) beziehungsweise durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Warmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warmwasserversorgung) versorgt werden, hat der Mieter sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. (...)

Gegenstand der Klage sind die Nachforderungsansprüche aus den Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre (...) sowie restliche Mietzinsbeträge. (...)

I. Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2002 und der Heizkostenabrechnung 2002 vom 10.11.2003

Den Kl. steht aufgrund dieser Nebenkostenabrechnungen ein Nachzahlungsanspruch im Hinblick auf die sogenannten kalten Betriebskosten in Höhe von 214,95 € und hinsichtlich der Heizkosten und Warmwasserkosten in Höhe von 492,43 € zu.

1. Betriebskostenabrechnung 2002

Ansprüche des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten werden erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthalten muß und den Mieter in der Lage zu versetzen hat, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Hierzu ist es erforderlich, daß die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, wobei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen ist (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 745 m. w. N.). Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vgl. BGH GE 2003, 250; NJW 1982, 573). Nach zutreffender Auffassung ist bei gemischt genutzten Objekten eine Ausgliederung von verbrauchsabhängigen Kosten, wie zum Beispiel Bewässerung, Entwässerung, Müllabfuhr, die auf die gewerblich genutzten Flächen entfallen, nur dann erforderlich, wenn infolge der gewerblichen Tätigkeit bei den einzelnen Betriebskostenarten unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen, deren gleichmäßige Verteilung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen würde. Ein Vorwegabzug für Gewerbe bei Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung ist nur dann notwendig, wenn der Grundsteuermeßbescheid und die Versicherungsprämie zwischen Wohn- und Gewerbefläche differenziert (vgl. LG Berlin, ZK 67, GE 2002, 736; GE 2002, 1492; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., Rn. 4186).

Diesen Kriterien wird die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 vom 19.11.2003 gerecht. Die Abrechnung enthält eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbeflächen auf der Grundlage des per 1.9.2004 erteilten Einheitswertbescheides. Eine weitergehende Abgrenzung zwischen den auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten und denjenigen, die auf die Wohnflächen entfallen, ist vorliegend nicht geboten, zumal hinsichtlich der Gaststätte eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Be- und Entwässerungskosten erfolgt und der Müll der Gaststätte über eigene Mülltonnen entsorgt wird und nicht ersichtlich ist, daß Versicherungsprämien gesondert für die Gewerberäume ausgewiesen sind.

Die anteiligen Gewerbeflächen und Wohnflächen wurden nach dem insoweit unbestrittenen Vortrag der Kl. nach den Flächenangaben aus der Anlage des Einheitswertbescheides bemessen, was vorliegend nicht zu beanstanden ist.

Zu kürzen ist der Abrechnungsbetrag lediglich um die dort enthaltenen anteiligen Kosten für die Hausbeleuchtung, welche aufgrund einer Schätzung zu 75 % als Hausbeleuchtungskosten und zu 25 % als Heizkosten umgelegt wurden. Das Amtsgericht schließt sich insoweit der Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin (Teilurteil vom 14.3.2005 - 67 S 333/04 - Seite 4) an, wonach die vorgenommene Schätzung des Kostenanteils für die Hausbeleuchtungskosten als unzureichend anzusehen ist, da eine solche Schätzung in der Weise vorgenommen werden müsse, daß der Jahresverbrauch nach den Anschlußwerten der elektrischen Geräte, der nachgewiesenen Betriebszeit und dem Strompreis geschätzt wird. (...)

Das Amtsgericht vermag sich der Rechtsauffassung der Bekl. insoweit nicht anzuschließen, als sie der Auffassung sind, daß die Betriebskostenabrechnung auch deshalb nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei, weil die Abrechnungsposition "Be- und Entwässerung" nicht berücksichtigt, daß zunächst erhebliche Mengen Wasser ablaufen müßten, bevor das "kalte Wasser" die üblichen Temperaturen aufweise. (...)

Das Gutachten des Sachverständigen vom 6.1.2005 (...) hat ergeben, daß es bei Stagnationen des Kaltwassers zu erhöhten Temperaturen kommen kann und mit einer Erwärmung des Kaltwassers bis zu 30 Grad nur dann gerechnet werden kann, wenn längere Zeit, eigentlich nur über Nacht, kein Kaltwasser aus diesem Strang entnommen wird und bereits eine einmalige Entnahme von Wasser durch den ersten Mieter am Morgen dazu führt, daß sich die Temperatur wieder auf den üblichen Wert verringert.

(...) Durch die Feststellungen des Sachverständigen ist bewiesen worden, daß lediglich eine nur unerhebliche Beeinträchtigung der Frischwasserversorgung vorliegt, welche zudem nicht stets die Bekl. trifft, sondern nur den Mieter, der nach längerer Zeit der Stagnation erstmalig Frischwasser verbraucht. Diese Umstände rechtfertigen es nicht, einen geschätzten, auch nur geringfügigen Abzug hinsichtlich der umlegbaren Kosten für die Be- und Entwässerung vorzunehmen.

2. Heizkostenabrechnung 2002

Im Wege der Auslegung der unter § 6 A/B I enthaltenen Regelung zum Umlagemaßstab für die Heizkosten ist davon auszugehen, daß vorliegend die unter § 6 B I enthaltene Regelung (Umlage zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Fläche) maßgeblich sein sollte. (...)

Die Heizkostenabrechnung ist formgerecht gemäß § 259 BGB in Verbindung mit den §§ 7, 8 Heizkostenverordnung erstellt worden. (...)

Die Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % nach Verbrauch in dem vorliegenden Fall (ist) nicht zu beanstanden. (...) unter § 6 B II (ist) keine in sich widersprüchliche Regelung vorhanden, welche die Annahme rechtfertigen könnte, daß die Parteien auch insoweit eine Umlage zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach dem Verhältnis der beheizbaren Fläche vereinbaren wollten. Der zweite Absatz unter § 6 B Il enthält hinsichtlich der "übrigen Kosten" keine Eintragung einer Wohnfläche, welche Zweifel dahingehend aufkommen lassen könnte, ob die Parteien tatsächlich eine Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % nach Verbrauch vereinbaren wollten.

Eine derartige Vereinbarung ist gemäß § 10 Heizkostenverordnung (HKVO) auch zulässig, da diese Vorschrift eine Überschreitung des Höchstsatzes von 70 % für den verbrauchsabhängigen Teil gemäß § 8 Abs. 1 HKVO ausdrücklich erlaubt. Zwar weist Lammel in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 10 HKVO Rn. 10 darauf hin, daß es erforderlich sei, daß die Vereinbarung mit allen Nutzern getroffen wird und es nicht zulässig sei, unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe anzuwenden; auch Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung, Teil C Rn. 195, führt aus, daß eine Vereinbarung über einen höheren Anteil als 70 % an den verbrauchsabhängigen Kosten mit allen Nutzern getroffen werden müsse, da ansonsten eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht möglich sei. Auch wenn dieser Auffassung gefolgt wird, ergibt sich hieraus nicht bereits, daß § 10 HKVO einschränkend dahingehend auszulegen ist, daß eine vertraglich vereinbarte Abweichung von § 8 Abs. 1 HKVO im Rahmen des § 10 HKVO nur dann wirksam ist, wenn mit allen Mietern des Hauses gleichlautende Vereinbarungen zustande gekommen sind bzw. auch alle anderen Mieter einer entsprechenden Mietvertragsänderung zugestimmt haben.

Mag die Anwendung unterschiedlich vereinbarter Umlagemaßstäbe dazu führen, daß der Vermieter Probleme haben wird, eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung gegenüber allen Mietern zu erstellen, wenn die Umlage nicht nach einheitlichen Kriterien erfolgt. Eine Unwirksamkeit einer entsprechenden Vereinbarung im Sinne eines Verstoßes gegen § 8 Abs. 1 HKVO ergibt sich hieraus jedoch nicht.

Auch unter dem Gesichtspunkt der formularmäßigen Vereinbarung des Umlagemaßstabes ergeben sich keine Wirksamkeitsbedenken, da eine unangemessene Benachteiligung der Nutzer nicht ersichtlich ist (vgl. hierzu Lammel in Schmidt-Futterer aaO. Rn. 13). (...)

Hinsichtlich der umlegbaren Heiz- und Warmwasserkosten ist ein aufgrund Schätzung zu ermittelnder Abzug wegen der nicht vorhandenen Isolierung der Leitungen nicht vorzunehmen. In Anbetracht der Feststellungen des Sachverständigen, daß der Energieverlust, der durch die Wärme (gemeint ist offensichtlich die Erwärmung der Frischwasserleitungen) entsteht, aufgrund der Schwankungen nicht errechnet werden könne, ist es auch dem Gericht nicht möglich, eine Schätzung dahingehend vorzunehmen, insoweit ein Energieverlust durch die Abgabe von Wärme an die Umgebung eintritt und dementsprechend in welchem Umfang Heiz- und Warmwasserkosten hierdurch zusätzlich verursacht werden. (...)

Die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung ist auch in Anbetracht der Entscheidung des BGH (Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04 -, GE 2005, 664 ff.) zur Frage der Kriterien der Umstellung der Wärmeversorgung auf sogenanntes Wärmecontracting ordnungsgemäß erstellt worden. Der BGH hat die Frage, ob eine Umstellung der Wärmeversorgung während des laufenden Mietverhältnisses auf das sogenannte Wärmecontracting der Zustimmung des Mieters bedarf, dahingehend beantwortet, daß eine entsprechende Zustimmung erforderlich ist. Die Entscheidung des BGH ist jedoch vorliegend nicht einschlägig, da einerseits bereits der Mietvertrag unter § 6 Ziff. 5 alternativ eine Umlage der Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Dritten erlaubt und andererseits vorliegend davon auszugehen ist, daß bereits vor Mietvertragsabschluß die Versorgung mit Nahwärme vermieterseits vereinbart worden war. (...) Angesichts dieser Umstände war eine gesonderte Zustimmung der Bekl. im Hinblick auf die Umstellung der Wärmeversorgung entbehrlich.

II. Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2003/Heiz­kosten­ab­rechnung 2003 vom 11.10.2004

1. Betriebskostenabrechnung 2003

Auch die Betriebskostenabrechnung 2003 ist ordnungsgemäß erstellt worden. (...)

Das seitens der Bekl. erfolgte Bestreiten hinsichtlich des Ent­ste­hens umlagefähiger Kosten und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts steht der Fälligkeit des Nachzahlungsbetrages nicht entgegen. Im Anschluß an die Rechtsauffassung der zuständigen Berufungskammer (Urteil des Landgerichts Berlin vom 15.11.2004 - 67 S 165/04 -, WuM 2005, 49) ist ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Nebenkostenabrechnung gegenüber dem ortsansässigen Vermieter jedenfalls im Regelfall nicht gegeben. Es ist vorliegend seitens der Bekl. auch weder dargetan worden noch sonst ersichtlich, daß der die Bekl. vorprozessual vertretende Berliner Mieterverein, der ausweislich des Schreibens vom 22.11.2004 Unterlagen anforderte, einen angemessenen Kostenvorschuß für die Übersendung der Kopien in einem Umfang von 0,50 € zu zahlen bereit war. (...)

2. Heizkostenabrechnung 2003

Aufgrund der ordnungsgemäß erstellten Heizkostenabrechnung 2003 steht den Kl. ein Nachzahlungsbetrag von 316,43 € zu. (...)

III. Restmiete für die Monate Juli bis Dezember 2003

Ein Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für diesen Zeitraum steht den Kl. weder aus § 535 Abs. 2 BGB noch aus sonstigen Anspruchsgrundlagen zu. (...)

Nach dem Wortlaut der Abrechnung vom 19.11.2003 sollte die neue Abrechnung die zuvor übermittelten Abrechnungen ersetzen, woraus folgt, daß auch die in den ursprünglichen Abrechnungen enthaltenen Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlungen entfallen sind. (...)

IV. Restmiete für die Monate Januar 2004 bis Dezember 2004

Für die Monate Januar, Februar und Mai bis Oktober 2004 steht den Kl. jeweils ein restlicher Mietzins gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 41,85 € zu. (...)

Der Mietzinsanspruch der Kl. war in den jeweiligen Monaten nicht infolge einer berechtigten Aufrechnung der Bekl. wegen einer Überzahlung der Nettokaltmiete in der Zeit vom 12.1.2004 bis 11.2.2004 erloschen, da die Miete in dem zuletzt genannten Zeitraum nicht entsprechend gemäß § 536 BGB gemindert war.

Es fehlt seitens der Bekl. an ausreichend substantiiertem Vortrag dazu, auf welche Art und Weise die Messung der Temperaturen gemäß der Auflistung der Bekl. zu 1) zustande gekommen ist, so daß nicht festgestellt werden kann, ob die Werte korrekt ermittelt worden sind. Die Bekl. haben nicht konkret vorgetragen, wie lange vor der Messung die Heizkörper auf höchster Leistungsstufe in den jeweiligen Räumen in Betrieb waren; auch ist der Vortrag, daß die Thermometer eine Meßgenauigkeit von +/- 0,5 Grad aufweisen würden, zu ungenau, um feststellen zu können, daß die Meßbedingungen geeignet waren, aussagekräftige Werte zu liefern. (...)

Das AG Mitte hat mehrere - immer wieder auftretende - Fragen zum Betriebskostenrecht entschieden. Die Umstellung auf Wärmecontracting sei zulässig, wenn ein mietvertraglicher Vorbehalt vereinbart wurde (1). Beim Vorwegabzug für Gewerbe dürfe die Umlage der Grundsteuer nach den sich aus dem Einheitswertbescheid ergebenden Flächen erfolgen (2). Die vereinbarte Umlage der Wasserkosten zu 100 % sei zulässig (3). Hausbeleuchtungskosten könnten gekürzt werden, wenn nur eine Schätzung ohne Grundlagen vorgenommen werde (4). Der Mieter habe keinen Anspruch auf Belegkopien, wenn der Vermieter am selben Ort wohne (5).

In dem Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mischobjekt war u. a. formularmäßig die Umlage der Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage zu 100 % nach dem erfaßten Verbrauch vereinbart. Ferner war für den Fall, daß die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme (Fernwärme oder eine zentrale Heizungsanlage) bzw. durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Warmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warmwasserversorgung) versorgt werden, vereinbart, daß der Mieter sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen hat. Die Parteien stritten über Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen und über eine Minderung wegen Heizungsmängeln.

Das AG Mitte setzte sich zunächst mit der Frage des Vorwegabzuges für Gewerbe auseinander und entschied, daß für die Grundsteuer die Verteilung nach den aus dem Einheitswertbescheid sich ergebenden Flächen ausreicht sowie für die Kosten der Müllabfuhr ein solcher entbehrlich ist, wenn das Gewerbe seinen Müll über eigene Mülltonnen entsorgt. Die Stromkosten kürzte das AG Mitte um den für die Hausbeleuchtungskosten angesetzten Anteil von 75 %, weil die Grundlagen für die entsprechende Schätzung - Jahresverbrauch nach den Anschlußwerten der Beleuchtungskörper - der nachgewiesenen Betriebszeit und dem Strompreis nicht vorgetragen worden waren. Die mit dem Mieter vereinbarte Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % nach Verbrauch hielt das AG Mitte für zulässig, auch wenn nicht alle Mieter eine solche Vereinbarung getroffen hatten, denn unterschiedlich vereinbarte Umlagemaßstäbe würden nicht zur Unwirksamkeit einer dementsprechenden Einzelvereinbarung führen. Die Umlage der Kosten der Nahwärme hielt es für gerechtfertigt, weil der Vermieter schon vor Mietvertragsabschluß diese Versorgungsart mit der BEWAG vereinbart hatte und im Mietvertrag die Umlage dieser Kosten mit dem Mieter für diesen Fall vereinbart worden war, wenn auch formularmäßig.

Das Bestreiten des Entstehens umlagefähiger Betriebskosten deswegen, weil der Vermieter auf das Ansinnen, die Belegkopien zu übersenden, nicht reagiert hatte, hielt es aus zwei Gründen für unerheblich: Erstens habe der Mieter gegen den ortsansässigen Vermieter ohnehin keinen Anspruch auf Übersendung der Belegkopien, zweitens habe der Vertreter des Mieters nicht einen angemessenen Kostenvorschuß von 0,50 € für die Übersendung der Kopien angeboten.

Der Mieter könne auch nicht wegen zu geringer Innentemperaturen mindern, da er nicht vorgetragen habe, wie lange vor der von ihm vorgenommenen - und vorgetragenen - Messung die Heizkörper auf höchste Leistungsstufe in den jeweiligen Räumen in Betrieb waren und ihr Vortrag, daß die Thermometer eine Meßgenauigkeit von +/- 0,5 °C aufwiesen, zu ungenau sei.

Beim Vorwegabzug der auf Gewerberäume entfallenden Betriebskosten kommt es darauf an, ob das Gewerbe die Betriebskosten beeinflußt, (weitergehend Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 a Rdn. 66: Pflicht zum Vorwegabzug unabhängig davon, ob höhere Kosten bei Gewerbemieter zu erwarten sind), also z. B. weil Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer die jeweilige Bruttomiete ist (Schmid ZMR 1998, 257, 260; LG Berlin, Urteil vom 4. Februar 2002 - 67 185/01 -, GE 2002, 736), die Sachversicherung (insbesondere Feuerversicherung) selbst zwischen Wohn- und Gewerberaum unterscheidet (LG Berlin GE 1991, 935; ZMR 1992, Heft 6 Innenseite VII Nr. 19; Urteil vom 4. Februar 2002, - 67 185/01 -, GE 2002, 736), die gewerbliche Nutzung höhere Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr als für die Wohnungen verursacht (LG Berlin, Urteil vom 4. Februar 2002 - 67 185/01- GE 2002, 736; Urteil vom 29. Juli 1999 - 61 S 513/98 -, GE 1999, 1127). Bei verbrauchsabhängiger Erfassung der Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten getrennt nach Wohnungen und Gewerberaum ergibt sich der Vorwegabzug bereits aus den unterschiedlichen Verbrauchswerten, wie das AG Mitte zutreffend erkannt hat.

Bei den Kosten der Müllabfuhr und Straßenreinigung kommt es darauf an, ob durch das Gewerbe erhöhte Kosten entstehen. Soweit der Gewerberaummieter den Gewerbemüll (z. B. aufgrund entsprechender Vereinbarung im Gewerbemietvertrag) selbst entsorgt, so daß allenfalls Hausmüll des Gewerbes anfällt, ist eine Trennung der Kosten nach angefallenem Müll des Gewerbes und des Wohnraums nicht notwendig; insoweit befindet sich das AG Mitte ebenfalls auf sicherem Boden. Nicht ersichtlich ist, ob getrennte Müllgefäße in abgeschlossenen Räumen aufgestellt waren, was teilweise für notwendig gehalten wird (vgl. dazu Schmid ZMR 1998, 257, 261).

Richtig erkennt das AG Mitte auch, daß der Mieter nur ausnahmsweise einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien gegen entsprechende Kostenerstattung hat, nämlich dann, wenn für den Mieter die Einsichtnahme am Sitz des Vermieters oder der Hausverwaltung unzumutbar ist, was bei einer erheblichen Entfernung der Mietwohnung vom Sitz des Vermieters bzw. der Hausverwaltung - aber nicht in Berlin (KG-Urteil vom 5. Januar 2004 - 8 U 22/03 -, GE 2004, 423; LG Berlin, Urteil vom 15. November 2004 - 67 S 165/04 -, WuM 2005, 49) - der Fall sein kann (LG Berlin, Urteil vom 12. September 2003 - 63 S 416/02 -, GE 2003, 1492; Urteil vom 18. September 2003 - 62 S 166/03 -, GE 2003, 1492; Urteil vom 18. November 2002 - 67 S 147/02 -, GE 2003, 253; Urteil vom 14. November 2002 - 62 S 230/02 -, GE 2003, 121 = MM 2003, 106; Urteil vom 29. April 2002 - 62 S 413/01 -, GE 2002, 860). Richtig geht das AG Mitte auch davon aus, daß der Vermieter die Übersendung der Belege davon abhängig machen kann, daß der Mieter ihm die dafür erforderlichen Kosten erstattet (LG Berlin, Urteil vom 18. November 2002 - 67 S 147/02 -, GE 2003, 253). Ob dafür 0,50 € pro Kopie verlangt werden können, ist allerdings streitig (für 0,25 € je Ablichtung: LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 2002 - 63 S 488/01 -, GE 2002, 1563; AG Wedding, Urteil vom 10. Februar 2005 - 21a C 255/04 -, MM 2005, 147; AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 13. September 2002 - 32 C 82/02 -, GE 2003, 55; AG Potsdam, Urteil vom 27. September 2001 - 26 C 214/01 -, GE 2002, 403; 0,50 € zu hoch: LG Berlin, Urteil vom 25. Januar 2000 - 65 S 260/99 -, GE 2000, 409; 0,50 € gerechtfertigt: AG Tiergarten MM 2000, 91).

Das AG Mitte erkennt auch zutreffend, daß gem. § 10 HeizkV die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten zu 100 % nach Verbrauch vereinbart werden kann. Umstritten ist aber, ob dazu auch eine formularmäßige Vereinbarung ausreicht. Deren Wirksamkeit wäre zumindest an § 307 BGB zu messen gewesen. Die allein verbrauchsabhängige Verteilung würde eine unangemessene Benachteiligung des Nutzers darstellen, wenn der Verbrauch wesentlich durch die schlechte Bausubstanz bestimmt wird (so zutreffend Schmidt-Futterer/Lammel, § 10 HeizkV Anm. 13). Etwas zu kurz gekommen ist auch die Auseinandersetzung mit der Frage, ob eine derartige Vereinbarung nicht voraussetzt, daß mit allen Mietern des Hauses gleichlautende Vereinbarungen getroffen worden sind. Neben dem Unterzeichner vertritt immerhin Lammel (§ 10 HeizkV Rn. 10) die Auffassung, daß für alle Nutzer dieselben Verteilungsmaßstäbe angewendet werden müssen, damit eine in etwa gleiche Belastung eintritt.

Auch die Begründung dafür, daß die Umlage der Nahwärmekosten gerechtfertigt ist, weil dies im Mietvertrag so vereinbart wurde, erscheint angesichts der auch vom AG Mitte gesehenen Entscheidung des BGH vom 6. April 2005 (- VIII ZR 54/04 -, GE 2005, 664) etwas formalistisch. Fraglich ist bei der von den Parteien getroffenen formularmäßigen Vereinbarung, ob der Mieter daraus klar und verständlich (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 30. August 2004 - 67 S 104/04 -, GE 2004, 1294) entnehmen konnte, daß er die Kosten der Nahwärme zu tragen hatte, weil bereits der Vermieter einen entsprechenden Vertrag mit dem Wärmeversorgungsunternehmen geschlossen hatte. Denn nur dann wäre die Kostenüberwälzung gerechtfertigt. Konnte der Mieter dagegen die Klausel auch dahin verstehen, daß der Vermieter auch bei einseitiger Umstellung der Wärmeversorgung die Kosten der Nahwärme auf den Mieter abwälzen durfte, wäre es eine nach Ansicht des BGH (a.a.O.) unwirksame Klausel. Ob der Mieter bei Mietvertragsabschluß wußte, daß es sich um Nahwärme handelte, ist aus dem Urteil nicht ersichtlich.