Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Erhöhung der Vorauszahlungen; Vorwegabzug für nicht umlagefähige Instandhaltungskosten; Umlagemaßstab; Hauswartskosten; Mietereinwendungen

1. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist nicht unwirksam, auch wenn sie wenige Tage vor Zugang der Betriebskostenabrechnung erfolgt.

2. Der Vorwegabzug für nicht umlagefähige Instandhaltungskosten gehört selbst dann nicht zu den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Mindestanforderungen, wenn ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

3. Für den Vermieter ist die vertragliche Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten nach der Wohnfläche auch dann maßgeblich, wenn ihm die angefallenen Gesamtkosten für das Objekt nicht bekannt sind (hier: Grundsteuer).

4. Die Kontrolle des Müllplatzes gehört zu den typischen Überwa­chungs- und Kontrolltätigkeiten eines Hauswarts, deren Kosten umlagefähig sind.

5. Einwendungen des Mieters gegen die Umlagefähigkeit von Betriebskosten sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie im Einzelnen konkretisiert werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2007 sowie um anteilige Mietnachforderungen für den Zeitraum Juni bis August 2009.

Die Bekl. sind Mieter und der Kl. ist Vermieter. Die Bekl. mieteten die Wohnung des Kl. mit Mietvertrag vom 1.12.2006 an.

Mit Schreiben vom 23.7.2008 gewährte die vom Kl. beauftragte Hausverwaltung den Bekl. eine Mietminderung in Höhe von 145,88 € „bis zur Beendigung der Baumaßnahmen". Mit Schreiben vom 11.8.2008 teilte die Hausverwaltung den Bekl. mit, dass die Sanierungsarbeiten an den Balkonen Ende Mai 2008 beendet worden seien und daher keine weitere Mietminderung mehr geduldet würde. Die Bekl. zahlten im Zeitraum Juni bis August 2008 dennoch nur eine geminderte Miete.

Mit Schreiben vom 16.12.2008 rechnete die vom Kl. beauftragte Hausverwaltung gegenüber den Bekl. über die Betriebskosten für das Jahr 2007 ab. Die Abrechnung enthielt eine Nachforderung zu Lasten der Bekl. in Höhe von 1.930,70 €.

Mit Schreiben vom 17.12.2008 übersandte die vom Kl. beauftragte Hausverwaltung ein Schreiben, mit der sie den Vorauszahlungsbetrag für die Nebenkosten in Höhe von bislang 185 € um 160,84 € auf 345,84 € erhöhte. Die erhöhten Vorschüsse zahlten die Bekl. nicht.

Mit Schreiben vom 4.1.2009 nahm die vom Kl. beauftragte Hausverwaltung eine erste Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2007 vor, aus der sich nunmehr nur noch ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Bekl. in Höhe von 1.653,21 € ergab.

Mit Schreiben vom 23.1.2009 erhoben die Bekl. verschiedene Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, u. a. monierten sie die Umlage der Kosten für Grundsteuer, HM-Service, Gartenpflege und Winterdienst.

Mit Schreiben vom 7.5.2009 nahm die vom Kl. beauftragte Hausverwaltung eine erneute zweite Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2007 vor, aus der sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.140,74 € ergab.

Mit Schreiben vom 23.6.2009 erhoben die Bekl. erneut Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung in der Fassung vom 7.5.2009. Sie monierten die Umlage der Positionen Hauseinigung, Grundsteuer, Hausmeister-Service, Gartenpflege und Winterdienst.

Der Kl. hat erstinstanzlich eine Klageforderung in Höhe von 2.865,04 € geltend gemacht, wovon 1.140,74 € auf die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2007 in der Fassung vom 7.5.2009, 437,58 € auf die zu viel geminderte Miete für den Zeitraum Juni bis August 2009 und 1.286,72 € auf die erhöhten Vorschüsse für die Monate Januar bis August 2009 entfallen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 858,13 € stattgegeben. Hiervon entfallen nach Auffassung des Amtsgerichts 420,55 € auf die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2007. Diese sei in Höhe von 710,20 € (Grundsteuer) formell unwirksam, da der Umlageschlüssel unverständlich sei. Ferner seien nur Kosten für die Gartenpflege für 9 Monate in die Abrechnung einzustellen, so dass die Nachforderung um weitere 9,99 € zu kürzen sei. Ferner habe der Kl. einen Anspruch auf Zahlung der im Zeitraum Juni bis August 2009 geminderten Miete in Höhe von 437,58 €, da die Bekl. nicht substantiiert zu einer späteren Beendigung der Bauarbeiten und den damit verbundenen Gebrauchsbeeinträchtigungen vorgetragen hätten. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

Hiergegen wenden sich sowohl der Kl. als auch die Bekl. mit ihrer jeweiligen Berufung unter Wiederholung des erstinstanzlichen Vortrags.

Die zulässige Berufung des Kl. ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang teilweise begründet, im Übrigen unbegründet. Die zulässige Berufung der Bekl. ist in Höhe von 0,18 € begründet, im Übrigen unbegründet.

Berufung des Kl.

Die zulässige Berufung des Kl. ist in Höhe des Anspruches auf Zahlung erhöhter Vorschüsse in Höhe von 1.286,72 € für die Monate Januar bis August 2009 begründet, im Übrigen jedoch unbegründet.

Vorschüsse (1.286,72 €)

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der erhöhten Vorschüsse für die Monate Januar bis August 2009 in Höhe von insgesamt 1.286,72 €, da die Voraussetzungen des § 560 Abs. 4 BGB vorliegen. Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Anpassung der Vorauszahlung auch dann verlangt werden, wenn die vorher zugegangene Abrechnung verspätet ist. Voraussetzung ist lediglich, dass sie formell wirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 16.6.2010, VIII ZR 258/09, GE 2010, 1051).

Dies ist vorliegend der Fall. Insbesondere ist der Umlageschlüssel für die Position „Grundsteuer" hinreichend verständlich, da aus ihm hervorgeht, dass die Grundsteuer nach dem Bescheid, was in diesem Zusammenhang nur den Grundsteuerbescheid meinen kann, umgelegt wird.

Der Auffassung der Bekl., dass die Abrechnung in der Fassung vom 16.12.2008 auch insoweit formell unwirksam sei, als dass sie keinen Vorwegabzug für Instandhaltungskosten in den Positionen Hauswart, Hausreinigung, Gartenpflege, HM-Service und Winterdienst ausweise, kann nicht gefolgt werden. Nimmt der Vermieter keinen Vorwegabzug vor, so ist dieser auch nicht auszuweisen. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft nur die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern nur zu einer Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug (vgl. BGH, Urteil vom 11.8.2010, VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261). Dass der Kl. tatsächlich nicht die Gesamtkosten in die Abrechnung eingestellt hat, sondern einen Vorwegabzug vorgenommen hätte, lässt sich der Abrechnung indes nicht entnehmen. Dies gilt insbesondere für die Erläuterung auf Seite 6 der Abrechnung unter Ziffer 14, in der es heißt, „sofern hier entstandene Kosten die Instandhaltung oder Verwaltung betrafen, wurden diese zuvor aus dieser Kostenart herausgerechnet bzw. getrennte Rechnungen erstellt". Denn dies besagt nur, wie der Kl. verfahren wäre, hätte es Kosten gegeben, die nicht umlegbar wären.

Ferner steht nach Auffassung der Kammer dem Anspruch auf Erhöhung der Vorschüsse nicht entgegen, dass die Bekl. erstinstanzlich unbestritten vorgetragen haben, ihnen sei zuerst die Mitteilung über die Erhöhung der Vorauszahlungen vom 17.12.2008 und erst dann die Betriebskostenabrechnung 2007 vom 16.12.2008 zugegangen. Sinn und Zweck der Regelung in § 560 Abs. 4 BGB ist es, dass der Mieter zum Zeitpunkt, in welchem er das Verlangen zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen erhält, dieses anhand der vorhergehenden Abrechnung nachprüfen und nachvollziehen kann. Dies ist aber ebenfalls gewährleistet, wenn die Nebenkostenabrechnung, aus welcher sich die Nachforderung ergibt, und das Vorauszahlungsverlangen des Vermieters den Mieter innerhalb weniger Tage erreichen. Denn dann kann der Mieter - auch wenn ihm die Abrechnung zeitlich nicht zuerst zugegangen ist - die Forderung des Vermieters auf Zahlung von erhöhten Vorschüssen trotzdem auf der Grundlage der Abrechnung nachvollziehen. Die Formulierung in § 560 Abs. 4 BGB, dass der Vermieter „nach einer Abrechnung" die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen kann, ist daher nicht rein formal als Bezeichnung der zeitlichen Abfolge zwischen Abrechnung und Erhöhungsverlangen, sondern vielmehr dahin gehend zu verstehen, dass der Mieter in der Lage sein soll, das Erhöhungsverlangen „auf der Grundlage" der Abrechnung nachzuvollziehen. Dies ist zwar nicht gewährleistet, wenn das Erhöhungsverlangen zeitlich weit vor der Abrechnung liegt, wenn aber wie hier die Abrechnung und das Erhöhungsverlangen nur mit einem Tag Unterschied abgesandt und dementsprechend zeitnah zusammenhängend beim Mieter eingehen, ist den Anforderungen des § 560 Abs. 4 BGB Genüge getan.

Grundsteuer (710,20 €)

Der Kl. hat hingegen gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung des Nebenkostenbetrages für Grundsteuer in Höhe von 710,20 € aus der Betriebskostenabrechnung 2007, da der gewählte Umlagemaßstab nicht der vertraglichen Regelung entspricht.

Der zwischen den Parteien vereinbarte Mietvertrag sieht unter der Überschrift „Betriebskosten" und dort unter Buchstabe c) vor:

„alle anderen Kosten werden, sofern nicht nach Verbrauch abzurechnen, nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt" (BI. 51).

Diese Vereinbarung ist für den Kl. bindend (vgl. BGH, Urteil vom 26.5.2004, VIII ZR 169/03, GE 2004, 580). Die vom Kl. zitierte Entscheidung der ZK 64 des LG Berlin, die Gegenteiliges aussagt, wurde durch diese BGH-Entscheidung aufgehoben. Mithin hätte der Kl. die angefallenen Gesamtkosten der Grundsteuer für das gesamte Objekt nach dem Anteil der Wohnfläche umlegen müssen. An der Gesamtfläche hat die Wohnung der Bekl. einen Anteil in Höhe von 15,13 % (110,23 m2 / 662,47 m2 x 100). Allerdings ist der Gesamtbetrag der auf das Objekt entfallenden Grundsteuer nicht angegeben, so dass eine Neuberechnung nicht möglich ist. Die Nachforderung ist insoweit unbegründet.

Unbeachtlich ist hierbei auch das Argument des Kl., er könne die Grundsteuer nicht nach der Wohnfläche umlegen, da ihm der Gesamtbetrag der auf das Haus entfallenden Grundsteuer für alle Wohnungen unbekannt sei, denn an diesen Umlagemaßstab hat er sich selbst vertraglich gebunden. Da es sich bei der Betriebskostenabrechnung 2007 um die erste Abrechnung des Kl. gegenüber den Bekl. handelt, konnte diese auch nicht gemäß § 556 a Abs. 2 Satz 1 BGB als einseitige Änderung des Abrechnungsmaßstabes ausgelegt werden, da eine solche Erklärung allenfalls für künftige Abrechnungen Wirkung entfalten könnte, wobei offen bleiben kann, ob die übrigen Voraussetzungen des § 556 a Abs. 2 Satz 1 BGB vorliegend überhaupt gegeben sind.

Gartenpflege 9,99 €

Hinsichtlich der Position Gartenpflege ist die Berufung des Kl. unschlüssig. Das Amtsgericht hat ihm einen Betrag in Höhe von 9,99 € aberkannt, da die Gartenpflege nur für 9 Monate angefallen sei. Weshalb diese Annahme nicht gerechtfertigt sein soll, erklärt der Kl. nicht.

Berufung der Bekl.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist nur in Höhe eines Betrages von 0,18 € begründet, im Übrigen unbegründet.

Kein Ausschluss mit der Nachforderung

Der Kl. ist mit der Nachforderung aus der Abrechnung vom 7.5.2009 nicht wegen Versäumnis der Jahresfrist ausgeschlossen. Nach der Rechtsprechung des BGH wird die Abrechnungsfrist für den Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch den rechtzeitigen Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an (BGH, Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219).

Die Abrechnung vom 16.12.2008, die innerhalb der Jahresfrist erfolgte, ist, wie erörtert, formell ordnungsgemäß erteilt worden. Jedoch ist zu beachten, dass die Korrektur der Abrechnung nicht zur Erhöhung der Nachforderung gegenüber dem Mieter führen darf. Dies gilt sowohl für den Abrechnungsendbetrag als auch für die Einzelpositionen (BGH, Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219). Dies ist überwiegend nicht der Fall, da die Einzelpositionen sich fast alle und der Gesamtbetrag der Nachforderung sich ebenfalls gegenüber der Abrechnung vom 16.12.2008 vermindert haben. Eine Ausnahme gilt nur hinsichtlich des Einzelbetrages für Niederschlagswasser. Dort hatte der Kl. in der Abrechnung vom 16.12.2008 66,56 € gegenüber den Bekl. abgerechnet, während die Abrechnung vom 7.5.2009 einen Einzelbetrag in Höhe von 66,74 € ausweist. Der Nachzahlungsbetrag ist daher um 0,18 € zu kürzen.

HM-Service (83,16 €)

Gegen die Betriebskostenabrechnung 2007 wenden die Bekl. ferner ein, dass diese Leistung nicht umlegbare Instandhaltungsarbeiten enthalte, da der Hausmeister den Müllplatz kontrolliere und Glühbirnen auswechsele. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Kontrolle des Müllplatzes gehört zu den typischen Überwachungs- und Kontrolltätigkeiten eines Hausmeisters. Dass der HM-Service auch das Auswechseln der Glühbirnen beinhaltet, konnten die Bekl. nicht substantiiert vortragen. Sie haben selbst keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen genommen. Das von ihnen vorgelegte Angebot der Firma H. gibt keinen Aufschluss darüber, welche Arbeiten sie tatsächlich mit den Kl. vereinbart, durchgeführt und abgerechnet haben, da es sich eben nur um ein Angebot handelt. Der Kl. legte hingegen das Leistungsverzeichnis des mit der Firma H. geschlossenen Vertrages vor, welches keine Instandsetzungsarbeiten, insbesondere auch nicht das Auswechseln der Glühbirnen, beinhaltet. Der Einwand der Bekl. ist daher unberechtigt.

Gartenpflege

Auch hinsichtlich der Gartenpflege wenden die Bekl. zu Unrecht ein, hier seien Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen worden. Dies ergebe sich daraus, dass in der Erläuterung zur Betriebskostenabrechnung unter Ziffer 10 angegeben worden sei, dass die Gartenpflege auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umfasse. Nach Auffassung der Bekl. handelt es sich dabei um Instandhaltungsmaßnahmen. Dem kann nicht gefolgt werden, da in der Definition der Gartenpflege gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV ausdrücklich diese Kosten enthalten sind.

Winterdienst (73,40 €)

In Bezug auf den Winterdienst wenden die Bekl. erfolglos ein, dass die Trennung zwischen 30 % Materialkosten und 70 % Lohnkosten unklar sei. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Aufteilung dient nur dazu, dass der Mieter die Lohnkosten steuerlich geltend machen kann. Ein irgendwie gearteter Vorwegabzug, der zur materiellen Unrichtigkeit der Abrechnung führen würde, kann daraus nicht geschlossen werden.

Hausreinigung

Auch hier ist nach Auffassung der Bekl. ein Vorwegabzug vorzunehmen. Weshalb dies der Fall sein soll, tragen sie jedoch nicht vor, so dass auch dieser Einwand unbegründet ist.

Zahlung noch ausstehender Miete für Juni bis August 2008, 437,58 €

Gegen den Anspruch des Kl. auf Zahlung der noch ausstehenden anteiligen Mieten für Juni bis August 2008 in Höhe von insgesamt 437,58 € wenden die Bekl. ein, dass sie berechtigt gewesen seien, die Miete weiterhin zu mindern, da bis August 2008 noch weitere Arbeiten an den Balkonen durchgeführt worden seien. Welche Arbeiten dies jedoch konkret sein sollen und welche Beeinträchtigung der Mietsache damit einhergehen soll, beschreiben die Bekl. nicht. Sie tragen lediglich vor, dass noch Malerarbeiten und Nachbesserungen an der Terrasse der Bekl. und dem über den Bekl. liegenden Balkon vorgenommen wurden. Diese stellen jedoch per se keine Arbeiten dar, die generell den Wohnwert erheblich beeinträchtigen.

Auch können die Bekl. kein Minderungsrecht aus dem Schreiben vom 11.8.2008 herleiten, denn danach gewährte die vom Kl. beauftragte Hausverwaltung mit Schreiben vom 23.7.2008 die Minderung lediglich „bis zur Beendigung der Baumaßnahmen". Dies ist nach Sinn und Zweck der Erklärung so zu verstehen, dass damit nur solche Baumaßnahmen gemeint sein können, die den Mietgebrauch in irgendeiner Weise erheblich beeinträchtigen, so dass dieser zur Minderung berechtigt wäre. Dass der Kl. den Bekl. eine überobligatorische Mietreduzierung gewähren wollte, lässt sich der Erklärung nämlich nicht entnehmen. Die Bekl., die sich auf das Minderungsrecht aus der Vereinbarung berufen, sind daher dafür darlegungs- und beweisbelastet, dass beeinträchtigende Baumaßnahmen noch weiter andauerten. Dies haben sie nicht getan.

Fehlender Vorwegabzug nicht umlagefähiger Instandhaltungskosten führt nicht zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung, der im Mietvertrag vereinbarte Umlagemaßstab bleibt grundsätzlich maßgebend und die Kosten der Kontrolle des Müllplatzes sind umlagefähig.

Aus der Abrechnung des Vermieters vom 16. Dezember 2008 über die Betriebskosten für 2007 ergab sich eine Nachforderung, woraufhin er den Vorauszahlungsbetrag mit Schreiben vom 17. Dezember 2008 erhöhte. Die Mieter zahlten die erhöhten Vorauszahlungen nicht, weil sie behaupteten, dass ihnen die Erhöhungsmitteilung bereits vor der Betriebskostenabrechnung zugegangen sei und erhoben verschiedene Einwendungen gegen diese. Der Vermieter korrigierte daraufhin den Nachforderungsbetrag zweimal nach unten, zuletzt am 7. Mai 2009.

Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters auf Nachzahlung teilweise statt und wies die Klage im Übrigen ab. Dagegen richtete sich die Berufung beider Parteien.

Die Berufung des Vermieters hatte im Wesentlichen Erfolg. Die Klage auf die erhöhten Vorschüsse sei auch dann begründet, wenn die Betriebskostenabrechnung den Mietern erst wenige Tage nach der Erhöhungsmitteilung zugegangen sei. Sie sei auch insoweit formell wirksam gewesen, als sie keinen Vorwegabzug für nicht umlagefähige Instandhaltungskosten ausgewiesen habe, denn der Vermieter habe ausweislich der Abrechnung keinen Vorwegabzug vorgenommen. Unerheblich sei auch, ob die Abrechnung den Mietern erst wenige Tage nach der Erhöhungsmitteilung zugegangen sei, denn diese geringe zeitliche Spanne hindere die Mieter nicht an der Überprüfung der Begründetheit des Erhöhungsbetrages. Dagegen sei der Nachforderungsbetrag um die Grundsteuer zu reduzieren, da deren Umlage nicht dem vereinbarten Umlagemaßstab nach Wohnfläche entspreche; dieser Umlagemaßstab sei auch dann maßgeblich, wenn dem Vermieter die angefallenen Gesamtkosten für das Objekt nicht bekannt seien.

Im Übrigen sei die Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung vom 7. Mai 2009 nicht verspätet, weil die Abrechnung vom 16. Dezember 2008 formell wirksam sei. Auch die Umlage der Kosten für die Kontrolle des Müllplatzes sei berechtigt, da diese Tätigkeit zu den typischen Überwachungs- und Kontrolltätigkeiten des Hauswarts gehöre. Die übrigen Einwendungen der Mieter gegen die Umlagefähigkeit der Betriebskosten seien unbegründet, da sie diese nicht näher konkretisiert hätten.

Die ZK 63 überträgt zu Recht die für den Vorwegabzug bei Mischobjekten vom BGH (Urteil vom 11. August 2010, VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261) entwickelten Grundsätze auch auf den Vorwegabzug nicht umlagefähiger Betriebskosten. Nimmt der Vermieter insoweit keinen Vorwegabzug vor, sind die (formellen) Mindestanforderungen auch dann erfüllt, wenn ein Vorwegabzug (materiell)) notwendig gewesen wäre (vgl. auch Anm. GE 2010, 1237). Die Ausführungen zur Wirksamkeit der Erhöhung der Vorauszahlungen liegen in der Tendenz der Auflockerungsrechtsprechung des BGH, dass es entscheidend auf die Nachprüfbarkeit der Erhöhung ankommt; diese ist aber auch dann gewährleistet, wenn die Abrechnung dem Mieter nur wenige Tage nach der Erhöhungsmitteilung zugeht. Die Umlage der Grundsteuer nach den für die einzelnen Wohnungen ergangenen Grundsteuerbescheiden kann zwar vereinbart werden (LG Berlin, Urteil vom 1. November 2005, 65 S 195/05, WuM 2006, 34; LG Berlin, Urteil vom 13. März 2007, 65 S 272/05, GE 2007, 1257); ist aber die Umlage nach der Wohnfläche vereinbart, bleibt es – bis zu einer entsprechenden Umstellungserklärung des Vermieters – bei dem vereinbarten Umlagemaßstab.

Zutreffend hält die Kammer auch die Kosten für die Kontrolle des Müllplatzes für umlagefähig, da diese Tätigkeit zu den typischen Überwachungs- und Kontrolltätigkeiten des Hauswarts gehört.