Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Gartenwasserumlegung

1. Betriebskosten dürfen nur für die für alle Mieter nutzbaren Betriebsleistungen auf alle Wohneinheiten umgelegt werden. Daher sind die Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung für den einem einzelnen Mieter überlassenen Mietergarten nur auf diesen umlegbar.

2. Zieht ein Mieter während des Abrechnungszeitraumes ein und gelten für diesen Zeitraum unterschiedliche Tarife eines Versorgungsunternehmens, so sind in der Abrechnung für diesen Mieter die Kosten des Versorgungsunternehmens nach den auf dessen Mietzeit entfallenden Kosten aufzuschlüsseln.

II. 1. Das Amtsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kl. auf Zahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für 1992 (1.1.) sowie erhöhte Betriebskostenvorschüsse ab März 1993 (1.2.) verneint und die Kl. auf die Widerklage verurteilt, dem Bekl. das Guthaben aus der Heizkostenabrechnung 1992/1993 auszuzahlen (1.3.).

(...)

a. Hinsichtlich der Abrechnung vom 20.1.1993 kann offenbleiben, ob dies bereits deshalb der Fall ist, weil der Kl. bei der Berechnung der Gesamtkosten ein Rechenfehler unterlaufen ist; diese werden mit 70.789,55 DM angegeben, betragen nach der Addition der Einzelwerte aber 74.540,45 DM. Der Fehler ginge zugunsten des Bekl.

Jedenfalls sind die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung fehlerhaft abgerechnet worden. So hätten die Kosten, die bei der Gartenbewässerung angefallen sind, nicht umgelegt werden dürfen. Ferner wurden Rechnungsbeträge berücksichtigt, die den Zeitraum vor Einzug des Bekl. betreffen. Die Kammer kann die Berechnung auch nicht ersatzweise berichtigend vornehmen, denn die anzusetzende Verbrauchsmenge ist aufgrund der Gartenbewässerung unbestimmt.

Der Garten der Anlage steht unstreitig nicht allen Mietern des Hauses - damit auch nicht dem Bekl. - zur Verfügung, sondern dessen Nutzung ist allein dem Mieter M. unter Ausschluß der anderen Mieter gestattet worden. Damit handelt es sich nicht mehr um eine Gemeinschaftseinrichtung; nur die Kosten für solche sind aber umlagefähig.

Dies gilt sowohl für die Bewässerungs- als auch für die Entwässerungskosten. Das Argument der Kl., letztere würden für den Garten nicht berechnet werden, da das Wasser im Boden versickert, greift nicht durch. Denn die Entwässerung wird der Menge nach nicht gemessen; ausweislich der Rechnungen der Berliner Wasserwerke ist das Volumen der Entwässerung im Verhältnis 1 zu 1 an die verbrauchte Frischwassermenge gekoppelt.

Die Kl. hat außerdem bei der Abrechnung der Wasserversorgung und Entwässerung nicht ausreichend berücksichtigt, daß der Bekl. erst ab dem 15. April 1992 in die Wohnanlage eingezogen ist. Die Rechnung der Berliner Wasserwerke vom 29. April 1992 weist für den Erfassungszeitraum vom 29. Mai 1991 bis zum 15. April "1993" - richtig wohl 1992 - unterschiedliche Tarife sowohl für das Trinkwasser als auch für die Entwässerung auf. Die Kl. geht aber undifferenziert von dem gesamten Endbetrag für die Erfassungszeit aus, ohne bei der Umlage der Kosten auf die Mieter die unterschiedliche Tarifgestaltung zu berücksichtigen.

Da die Nachforderung aufgrund vorgenannter Mängel nicht fällig ist, kann die Frage offenbleiben, ob die von den Wasserwerken für unterschiedliche Erfassungszeiträume in Rechnung gestellten Kosten auf das Abrechnungsjahr deshalb zeitanteilig umgerechnet werden dürfen, weil der Vermieter von der Rechnungserteilung der Wasserwerke abhängig ist und anderenfalls die auf das Jahr entfallenden Kosten nicht umlegen könnten.

Wie im einzelnen Betriebskosten umzulegen sind, richtet sich nach billigem Ermessen (§ 315 BGB).

In seinem Urteil vom 7. Juni 1994 hat das Landgericht Berlin festgestellt, daß Kosten für die Be- und Entwässerung nicht auf alle Mieter des Hauses umgelegt werden dürfen, wenn sie auch die Kosten für die Gartenbewässerung enthalten und der Garten nicht allen Mietern zur Verfügung steht. Ohne einen eigenen Wasserzähler, der diese Kosten gesondert erfaßt, dürfte daher nicht auszukommen sein.

Unrichtig war die Abrechnung des Vermieters auch deshalb, weil der Mieter erst während des Erfassungszeitraums in die Wohnung eingezogen ist und der Tarif der Wasserwerke in dieser Zeit erhöht wurde. In einem solchen Fall darf jedenfalls der Vermieter nicht undifferenziert den Endbetrag umlegen, sondern muß zumindest zeitanteilig die Kosten umrechnen und auf die Mieter umlegen.