Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Kabelgebühren; Schlossauswechslungsklausel

1. Über die Kabelgebühren (Nr. 5 b der Anlage 3 zu § 27 II. BV) braucht nicht abgerechnet zu werden, da es sich um feststehende Beträge handelt.

2. Die Formularklausel im Mietvertrag, daß der Vermieter berechtigt ist, das Wohnungstürschloß auf Kosten des Mieters auszuwechseln, ist unwirksam, wenn sie dieses Recht nicht auf diejenigen Fälle beschränkt, daß der Mieter den Verlust der Schlüssel verschuldet hat, die Gefahr des Mißbrauchs dieser verlorenen Schlüssel besteht und die Haftung des Mieters nicht summenmäßig auf einen Höchstbetrag beschränkt.

I. (...)

II. (...)

Der Höhe nach begegnet die Mietzinsforderung der Kl. keinen Bedenken. (...) (Der) Betrag setzt sich aus dem Nettokaltmietzins von 338,26 DM und den Kabelgebühren von monatlich 3,60 DM zusammen. Die Kabelgebühren gehören zwar nach Nr. 5 b der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV ebenfalls zu den Betriebskosten; auch hat es die Kl. versäumt, über die im Jahre 1993 angefallenen Betriebskosten bis spätestens zum 31. Dezember 1994 abzurechnen. Das Versäumnis führt jedoch nicht gemäß § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zum Ausschluß des Anspruchs. Denn über die Kabelgebühren war nicht abzurechnen.

(...)

Die Bekl. zu 2) ist nicht verpflichtet, der Kl. die Kosten für den Einbau eines neuen Wohnungstürschlosses zu ersetzen.

Nach Ziffer VI der Besonderen Versorgungsbestimmungen (BVB), die nach § 1 Abs. 3 des Mietvertrages Vertragsbestandteil geworden waren, war die Kl. zwar berechtigt, das Schloß auf Kosten der Bekl. auszuwechseln. Die Klausel verstößt jedoch gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist damit unwirksam. Die Regelung benachteiligt die Mieter entgegen dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unangemessen. Sie berechtigt ihrem Wortlaut nach die Kl., ohne Rücksicht auf ein Verschulden der Mieter und ohne Rücksicht auf die im Einzelfall drohende Gefahr des Mißbrauchs des verlorenen Schlüssels zum Austausch. Das stellt eine über die notwendige Wahrung der Interessen des Vermieters hinausgehende und keine unangemessene (vgl. AG Charlottenburg; MM 1986, Nr. 9; Sonnenschein, Inhaltskontrolle von Formularverträgen nach dem AGB Gesetz, NJW 1980, 1713 ff., 1718; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, I, 393; a. A.: AG Wedding, GE 1987, 885) Überwälzung der Verpflichtung des Vermieters dar, dem (Nach ) Mieter die Wohnungsschlüssel zu überlassen, Eine Ersatzpflicht der Mieter ohne Rücksicht auf die Erforderlichkeit des Austauschs der Schließanlage ist im Rahmen einer Formularklausel nur dann unbedenklich, wenn die Haftung der Mieter summenmäßig beschränkt ist. Eine solche Haftungsbegrenzung sieht die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien des streitbefangenen Mietverhältnisses jedoch nicht vor. Eine der Höhe nach für die Mieter nicht vorhersehbare Haftung ist trotz des Umstandes, daß die Ursache des Austauschs des Schlosses in der Sphäre der Mieter liegt, nur dann mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit vereinbar, wenn sie auf Fälle der bestehenden Mißbrauchsgefahr beschränkt ist. Eine in diesem Sinne geltungserhaltende Reduktion des Anwendungsbereichs der Klausel ist unzulässig (vgl. BGH, NJW 1985, 319). Ein entsprechendes Ergebnis läßt sich auch nicht über die Auslegung der Klausel erreichen (so aber Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, II, 457).

(...)

In vielen Formularmietverträgen findet sich die Regelung, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses alle Schlüssel zurückzugeben hat, anderenfalls auf seine Kosten das Wohnungstürschloß ausgewechselt werden kann. Besteht eine zentrale Schließanlage (ein Schlüssel für Wohnungstür und Haustür), kann die Sache teuer werden.

Das Landgericht Berlin hielt in seinem Urteil vom 17. Februar 1995 eine solche Formularklausel nur dann für zulässig, wenn sie Einschränkungen zugunsten des Mieters enthält, insbesondere einen Haftungshöchstbetrag. Zu beachten ist aber, daß auch bei Unwirksamkeit einer solchen Klausel der Mieter im Einzelfall schadensersatzpflichtig nach allgemeinen Vorschriften (Verzug oder zu vertretende Unmöglichkeit) sein kann.

Im Urteil wird ferner der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kabelgebühren bejaht, selbst wenn hierüber schon seit Jahren nicht abgerechnet wurde. Grundsätzlich hat der Vermieter zwar keinen Anspruch mehr auf Zahlung von Betriebskostenvorschüssen nach Abrechnungsreife; etwas anderes muß aber dann gelten, wenn es sich bei den Vorschüssen um feststehende Beträge handelt.