Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; sozialer Wohnungsbau; Wirtschaftseinheit

1. Die Abrechnung der Betriebskosten nach einer Wirtschaftseinheit ist für den preisgebundenen Wohnraum zumindest dann zulässig, wenn die Voraussetzungen des § 2 II. BV vorliegen und der Mieter an den Betriebsleistungen zumindest teilweise partizipiert.

2. Die Zusammenfassung und gemeinsame Abrechnung der Betriebskosten einer Wirtschafteinheit ist erst dann nicht mehr zulässig, wenn zwischen den einzelnen Gebäuden der Wirtschaftseinheit wesentliche Unterschiede im Wohnwert, etwa aufgrund unterschiedlicher Bauweise oder verschiedener Ausstattung bestehen.

II. 1. Insbesondere war es zutreffend, daß die Kosten der gesamten Wohnanlage S.-Straße einheitlich umgelegt wurden. § 20 Abs. 1 Satz 1 NMV verweist für die Betriebskostenabrechnung auf die Regelung des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Nach § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Wohnanlage S.-Straße stellt eine Wirtschaftseinheit im Sinne dieser Vorschrift dar. Gemäß § 2 II. BV ist eine Wirtschaftseinheit eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Einrichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist. Das ist vorliegend der Fall. Insbesondere lag der Wohnanlage auch ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde. Das ergibt sich aus der dem Bescheid der WBK vom 10. Juni 1987 zugrunde liegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 27. Mai 1987. Denn in dieser sind sämtliche Kostend er Anlage, also sowohl betreffend die Einfamilienhäuser wie die Mehrfamilienhäuser enthalten. Die Quadratmeterzahl von 15.290,63 m2 stimmt mit der Quadratmeterzahl in der Betriebskostenabrechnung überein.

2. Die Kl. sr danach nicht gehalten, getrennt nach den einzelnen Wohneinheiten abzurechnen, sondern konnte die gesamte Anlage zusammenfassen (vgl. Urteil der Kammer vom 22.6.1984 - 64 S 368/83 - (GE 1985, 143, ebenso ZK 29 - Urteil vom 27.3.1990 - 29 S 172/89 - GE 1990, 655). Das Gesetz sieht dies ausdrücklich und ohne Einschränkungen vor. Allein die Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, sind gemäß § 2 Abs. 2 NMV vorweg abzuziehen. Im übrigen sind Einschränkungen allenfalls dadurch gegeben, daß die Kosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wirtschaftseinheit gerechtfertigt sein müssen (§ 27 Abs. 1 der II. BV), und daß die Kosten nur insoweit umgelegt werden dürfen, als sie einer ordentlichen Geschäftsführung entsprechen (§ 20 Abs. 1 Satz 2 NMV). Beides ist hier nicht berührt. Insbesondere widerspricht die Umlage der Gesamtkosten nicht den Erfordernissen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung. Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit ist häufig gerade im Interesse von Kosteneinsparungen geboten, in dem etwa für die größere Wirtschaftseinheit günstigere Tarife in Anspruch genommen werden können oder das Entstehen doppelter Kosten, etwa Verwaltungskosten - die allerdings keine Betriebskosten sind -vermieden werden kann. Diese Vorteile würden wieder verloren gehen, müßte der Vermieter mit erhöhtem Aufwand im Interesse der Kostengerechtigkeit für einzelne Mieter die Kosten bei der Umlage wiederum gesondert erfassen oder umrechnen. Die einheitliche Umlegung von Kosten ist daher bei Großanlagen grundsätzlich auch sachlich gerechtfertigt.

Eine Abweichung davon könnte allenfalls dann geboten sein, wenn ein angemessenes Verhältnis zwischen den Gesamtkosten und der Beteiligung des Mieters überhaupt nicht mehr bestehen würde, so daß seine Beteiligung an den gesamten Kosten kraß ungerecht wäre. Das wäre z. B. dann denkbar, wenn der einzelne Mieter an dem Entstehen einer Vielzahl von Kostenpositionen überhaupt nicht beteiligt wäre. Das ist aber vorliegend nicht so. Vielmehr bestehen durchaus betreffend sämtliche Kostenarten gemeinsame Berührungspunkte, an denen sowohl die Mieter der Mehrfamilienhäuser wie die Mieter der Einfamilienhäuser beteiligt sind. So betreffen die Glasreinigungs- und Glasversicherungskosten auch die Gemeinschaftseinrichtungen, die Stromkosten entfallen auch auf die Wegebeleuchtung, die von allen Bewohnern der Wohnanlage genutzt wird, auch die Tätigkeit der Hauswarte ist nicht allein auf die Mehrfamilienhäuser beschränkt, sondern dient auch der Pflege der Gemeinschaftsanlagen, insbesondere der Pflege der Außenanlagen, die wiederum auch von den Mietern der Einfamilienhäuser benutzt werden. Die gesonderte Ermittlung des Anteils der die Mehrfamilienhäuser und die Einfamilienhäuser betreffenden einzelnen Kostenpositionen (vgl. insoweit Sternel, Miete, 3. Aufl. 1988, III 358) wäre, soweit überhaupt möglich, unverhältnismäßig. Durch die Gesamtumlage entstehende Benachteiligungen für den einzelnen Mieter sind im Interesse der einheitlichen Kostenabrechnung hinzunehmen.

Eine andere Beurteilung ergibt sich schließlich auch nicht aus dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 27.2.1990 (4 W RE 32/88, GE 1990, 605). Danach widerspricht es vielmehr regelmäßig nicht dem billigen Ermessen, die Betriebskosten mehrerer Gebäude einer Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit zusammen abzurechnen und insgesamt auf die Mieter der Gebäude der Wirtschaftseinheit umzulegen. Die Zusammenfassung und gemeinsame Abrechnung der Betriebskosten einer Wirtschaftseinheit soll erst dann nicht mehr zulässig sein, wenn zwischen den Gebäuden wesentliche Unterschiede im Wohnwert, etwa aufgrund unterschiedlicher Bauweise oder unterschiedlicher Ausstattung, bestehen. Das ist vorliegend aber nicht der Fall; denn die Einfamilienreihenhäuser und die Mehrfamilienhäuser haben dieselbe Bauweise und sogar im wesentlichen dasselbe Erscheinungsbild. Die Ausstattung der Wohnungen ist im wesentlichen dieselbe. Allein der Umstand, daß die einen Wohnungen in Einfamilienreihenhäusern gelegen sind und die anderen in Mehrfamilienhäusern, stellt keinen derartig gravierenden Unterschied im Wohnkomfort dar, daß eine getrennte Abrechnung geboten wäre. Denn dieser wird im wesentlichen durch die Ausstattung und das Wohnumfeld, in das hier die Reihenhäuser vollkommen eingefügt sind, geprägt.

Die Betriebskostenabrechnung ist im übrigen ordnungsgemäß.

Allein betreffend die Position 6 fehlt es an einer Erläuterung der Kostenerhöhung für die Glasversicherung (vgl. dazu Urteil der Kammer vom 14.1.1986 - 64 S 350/85 - GE 1987, 827). Denn die Erläuterung zu Positionen, 2, 4, 5, 6 bezieht sich in der Sache lediglich auf die Kostenerhöhungen betreffend die Gebäudeversicherung und die Grundstückshaftpflichtversicherung. Dies führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung; denn betroffen ist nur ein einzelner Posten, dessen Erhöhungsbetrag sich leicht herausrechnen läßt (vgl. dazu auch LG Berlin GE 1981, 239; AG Neuss NJW-RR 1987, 849)

Anmerkung: Das vorstehende Urteil ist in mehrfacher Hinsicht interessant.

Mit erfreulicher Klarheit wird ausgeführt, daß der Vermieter einer Wohnung im öffentlich geförderten Wohnungsbau nicht gezwungen ist, nach einzelnen Wohneinheiten abzurechnen, sondern die gesamte Anlage zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen kann, sofern es sich um eine Wirtschaftseinheit gemäß § 2 II. BV handelt. Dies war bislang keinesfalls so selbstverständlich, wie es in dem Urteil unter Hinweis auf das eigene Urteil der 64. Kammer vom 22.6.1984 und das Urteil der 29. Kammer vom 27.3.1990 dargestellt wird. Noch mit Urteil vom 6.2.1990 (GE 1990, 651) hatte die 64. Kammer für die Abrechnung der Aufzugskosten einer Wirtschaftseinheit im sozialen Wohnungsbau genau umgekehrt entscheiden.

Besondere Bedeutung kommt dem Urteil vom 12.2.1991 auch insoweit zu, als es sich mit den Folgen nicht ausreichender Erläuterung einzelner Kostenpositionen einer Betriebsabrechnung befaßt. Bislang wurde gerade in der Rechtsprechung verschiedener Kammern des Landgerichts aus der nicht ausreichenden Erläuterung einzelner Kostenpositionen die Konsequenz gezogen, daß damit die gesamte Abrechnung nicht fällig sei, wobei meist auch nicht danach differenziert wurde, ob sich die betreffende Betriebskostenposition erhöht hat oder nicht. Demgegenüber stellt das zum einen klar, daß die mangelnde Erläuterung einzelner Betriebskostenpositionen nicht dazu führt, daß die gesamte Abrechnung nicht fällig ist, zum anderen daß nur solche Betriebskostenpositionen erläutert werden müssen, welche sich erhöht haben. Außerdem ist nach dem Urteil der 64. Kammer vom 12.2.1991 nicht der volle Betrag der nicht erläuterten Betriebskostenpositionen aus der Gesamtabrechnung herauszurechnen, sondern lediglich der Erhöhungsbetrag gegenüber dem Vorjahr.