Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Heizkostenabrechnung; Warmwasserkostenabrechnung; Mindestanforderungen, Erläuterung; beheizte Fläche

a) Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung muß folgende Punkte umfassen: 1. Zusammenstellung der Gesamtkosten der Wärmeerzeugung, Brennstoffkosten und sonstigen Heizungsbetriebskosten,

2. Aufteilung dieser Kosten in Heiz- und Warmwasserkosten,

3. Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels getrennt für beide Betriebskostenarten,

4. Berechnung des Anteils des Mieters unter Berücksichtigung der von ihm geleisteten Vorauszahlungen.

b) Die inhaltliche Unrichtigkeit der Abrechnung begründet keinen Anspruch auf eine erneute Abrechnung, sondern steht (nur) der Fälligkeit der daraus hergeleiteten Ansprüche auf Nachzahlung der durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Heiz- und Warmwasserkosten entgegen.

c) Die nachträgliche Erläuterung einzelner Punkte der Heizkostenabrechnung ist auch noch im Prozeß zulässig.

d) Unter der "beheizten Fläche" sind nur diejenigen Räume zusammenzufassen, die mit eigenen Heizkörpern ausgestattet sind.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.11.1981 - VII ZR 298/980 - (NJW 1982, 573) muß eine Betriebskostenabrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geeignete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungskosten zu verstehen. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dabei muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können (so auch LG Berlin GE 1991, 149). Diese Funktion erfüllt die Abrechnung hier, da sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Welche Angaben dabei im einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Verhältnisses ab.

Die Abrechnung vom 26. Dezember 1988 erfüllt diese Voraussetzung. Denn sie enthält eine Zusammenstellung der Gesamtkosten der Wärmeerzeugung, Brennstoffkosten und sonstige Heizungsbetriebskosten, die Aufteilung dieser Kosten in Heiz- und Warmwasserkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels getrennt für beide Betriebskostenarten sowie die Berechnung des Anteils des Mieters unter Berücksichtigung der von ihm geleisteten Vorauszahlungen. Soweit der Kl. rügt, mindestens bezüglich eines Heizkörpers sei eine Verbrauchsschätzung vorgenommen worden und die in der Abrechnung genannten Flächen, nach denen die verbrauchsunabhängigen Kosten für die Wärmeerzeugung umgelegt worden seien, entsprächen nicht den beheizten Flächen, betreffen diese Rügen nicht die Frage, ob eine Abrechnung erteilt worden ist, sondern ob diese inhaltlich richtig ist. Die inhaltliche Unrichtigkeit einer Abrechnung begründet aber keinen Anspruch auf eine erneute Abrechnung, sondern steht der Fälligkeit der daraus hergeleiteten Ansprüche auf Nachzahlung von durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Heiz- und Warmwasserkosten entgegen.

Die materielle Unvollständigkeit der Abrechnung begründete keinen Anspruch auf Ergänzung, sondern nur auf Abgabe der eidesstattlichen Versicherung (Palandt/Heinrichs, 50. Aufl. 1991, Anm. 4 b Rdnr. 23 zu § 261 BGB).

II. 1. Der Abrechnung steht nicht entgegen, daß es in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung an einer Erläuterung dazu fehlt, daß der entsprechende Anteil der während der Heizperiode neu an das Versorgungssystem angeschlossenen Wohnungen nach Gradtagszahlen abgerechnet worden ist. Denn der Bekl. hat in der mündlichen Verhandlung vom 9. April 1991 vor der Kammer erläutert, daß die Wohnflächen der während der Abrechnungsperiode an die Zentralheizung angeschlossenen Wohnungen dadurch errechnet worden seien, daß die gesamte Wohnfläche dieser Wohnungen durch die Gesamtzahl der Gradtagszahlen geteilt worden sei und dann dieser Betrag mit denjenigen Gradtagszahlen multipliziert worden sei, die sich für die Zeit ab Anschluß der Wohnung an die Zentralheizung bis zum Ende der Abrechnungsperiode aus der Gradtagstabelle ergeben hätten.

Diese Verteilung der anteilsmäßigen verbrauchsunabhängigen Kosten der neu angeschlossenen Wohnungen nach Gradtagszahlen hält die Kammer für zulässig (so schon Urteil vom 17. Februar 1989 - 64 S 387/88 - GE 1989, 413). Hier kann nichts anderes gelten, als dies nunmehr § 9 Abs. 2 Heizkostenverordnung n. F. für die Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel vorsieht. Die Ermittlung der verbrauchsunabhängigen Kosten auf der Grundlage von Gradtagszahlen berücksichtigt den unterschiedlichen Wärmebedarf in den verschiedenen Monaten und führt deshalb zu einer gerechteren Verteilung der für die betroffene Wohnung angefallenen anteilsmäßigen Kosten als eine bloße Aufteilung nach der Anzahl der Monate im Verhältnis zur gesamten Abrechnungsperiode.

Dem steht das Urteil der Kammer vom 21. Januar 1986 - 64 S 293/85 - (GE 1986, 281) nicht entgegen, denn dieser betraf die Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten. Für die Verteilung lediglich der verbrauchsunabhängigen Kosten nach Gradtagszahlen bestehen die in der vorgenannten Kammerentscheidung aufgeführten Bedenken nicht, denn diese sind nicht von einem unterschiedlichen Heizverhalten der Mieter abhängig.

2. Dennoch führt auch diese ergänzende Erläuterung der Abrechnung, die auch im Prozeß noch zulässig ist (Blümmel/Becker, Heizung und Heizkostenabrechnung S. 58 m. w. N.), nicht zur Fälligkeit der Nachforderung. Denn die Bekl. war verpflichtet, die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der Quadratmeterzahl der mit einer Heizmöglichkeit versehenen Räume umzulegen.

Die Parteien hatten unter § 27 Nr. 4 des am 26. September 1984 geschlossenen Mietvertrages die Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Heizkosten nach den Quadratmetern der "Wohnfläche der beheizten Räume" vereinbart. In der im Streit befindlichen Abrechnung hat der Bekl. die nicht ver brauchsabhängigen Kosten nach der "Nutzfläche" umgelegt. Hierzu hat der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vom 9. April 1991 ergänzend vor getragen, in den Abrechnungen sei jeweils die gesamte Wohnfläche (einschl. der Fläche derjenigen Räume, die nicht mit eigenen Heizkörpern ausgestattet waren) als Umlegungsmaßstab eingestellt worden. Zwar wird die Ansicht vertreten, unter der Fläche der "beheizten Räume" i. S. des § 7 Abs. 1 HeizkV sei nicht nur die Fläche derjenigen Räume zu verstehen, die mit Heizkörpern ausgestattet sind, sondern die Fläche der beheizbaren Räume (so Lammel, Heizkostenverordnung 1990, § 7 HeizkV Rdnr. 22). Darunter seien alle Räume zu verstehen, die von den vorhandenen Heizquellen unmittelbar oder mittelbar erfaßt würden, also auch innen liegende Flure, Dielen und Abstellräume, in denen selbst kein Heizkörper vorhanden sei, aber die von den umliegenden Räumen mit Wärme versorgt werden würden (so Lammel, a.a.O.). Dieser Ansicht vermag sich die Kammer jedoch nicht anzuschließen. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung sind die übrigen Kosten nach der "Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum" oder aber nach der "Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum der beheizten Räume" zu verteilen. Schon wegen der vom Gesetz getroffenen Unterscheidung zwischen Abrechnung nach beheizter oder unbeheizter Fläche können zur beheizten Wohnfläche nur die tatsächlich mit einer Heizmöglichkeit ausgestatteten Räume zählen. Der in § 27 Nr. 4 des Mietvertrages verwendete Begriff der "Wohnfläche der beheizten Räume" stimmt gewöhnlich mit § 7 Abs. 1 HeizkV überein. Daher kann der Begriff auch nur dieselbe Bedeutung haben wie derjenige in § 7 Abs. 1 HeizkV. Somit durften aber nur die Quadratmeter der tatsächlich mit einer Heizmöglichkeit versehenen Räume als Umlegungsmaßstab für die verbrauchten unabhängigen Kosten der Abrechnung zugrunde gelegt werden.

In einer Entscheidung vom 9. April 1991 hat sich die 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin sehr umfangreich mit der Frage beschäftigt, was eine Heizkostenabrechnung alles enthalten muß.

Sie kam zu dem Ergebnis, daß die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung folgende Punkte umfassen muß:

1. Zusammenstellung der Gesamtkosten der Wärmeerzeugung, Brennstoffkosten und sonstige Heizungsbetriebskosten,

2. die Aufteilung dieser Kosten in Heiz- und Warmwasserkosten,

3. die Angabe und die Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels getrennt für beide Betriebskostenarten,

4. die Berechnung des Anteils des Mieters unter Berücksichtigung der von ihm geleisteten Vorauszahlungen.

Weiterhin entschied das Gericht, daß die inhaltliche Unrichtigkeit einer Abrechnung keinen Anspruch des Mieters auf eine erneute Abrechnung begründet, daß damit aber die Fälligkeit der aus der Abrechnung hergeleiteten Ansprüche auf Nachzahlung nicht eintritt. Faktisch muß der Vermieter also dann doch eine erneute berichtigte Heizkostenabrechnung vorlegen, um Nachzahlungsbeträge fällig zu stellen. Er kann diese nachträgliche Erläuterung aber auch noch im Prozeß nachholen.

Für die Praxis besonders wichtig: Ist im Mietvertrag vereinbart, daß als Verteilmaßstab für die verbrauchsunabhängigen Kosten die "beheizte Fläche" zugrunde gelegt wird, nur diejenigen Räume darunter zu verstehen sind, die mit eigenen Heizkörpern ausgestattet sind. Nicht zur beheizten Fläche rechnen dagegen Räume, die miterwärmt würden (Flure, Dielen, Abstellräume), aber selbst keine eigenen Heizkörper hätten.