Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; sozialer Wohnungsbau; Aufzugskosten; Wirtschaftseinheit

1. Zu den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung im sozialen Wohnungsbau.

2. Über verschiedene Aufzugsanlagen einer Wirtschaftseinheit ist grundsätzlich getrennt abzurechnen.

Ferner sind die Erhöhungen der Reinigungskosten und Hauswartskosten nicht ausreichend erläutert, indem der Umfang des Einsatzes von Fremdfirmen und deren kostenmäßige Auswirkungen nicht näher dargelegt sind. Bedenken bestehen schließlich insoweit, als die le-diglich auf den Wohnteil der Wirtschaftseinheit entfallenden Kosten gegenübergestellt werden, ohne daß ein Vergleich mit den Gesamtkosten des Vorjahres möglich ist, der Ausgangspunkt der Betriebskostenabrechnung 1986 war. Dasselbe gilt auch für die Betriebskostenabrechnung vom 27. Dezember 1988.

Die Nachforderungen aus den Aufzugskostenabrechnungen vom 4. Sep tember 1986, 21. Juli 1987 und 12. Juli 1988 stehen der Kl. ebenfalls nicht zu, da auch diese Abrechnungen unwirksam sind, weil der ihnen zugrundegelegte Verteilungsmaßstab nicht die unterschiedlichen Kosten der ver schiedenen Häuser berücksichtigt. Abgerechnet wird über die Aufzugskosten der Wirtschaftseinheit, die offenbar aus verschiedenen Aufzugskostenanlagen bestehen, und zwar C-Straße 72, C-Straße 73 75, M-Straße 1-3a. Über verschiedene Aufzugsanlagen ist aber grundsätzlich getrennt abzurechnen (Urteil der Zivilkammer 29 vom 29. Februar 1988 - 29 S 76/87 - GE 1988, 463; AG Tiergarten, GE 1987, 1115). Die Kl. hatte zwar die Kosten für die Aufzugsanlagen getrennt ermittelt, jedoch dann die Gesamtkosten auf die Gesamtwohnfläche umgelegt. Diese Kostenverteilung wird dem tatsächlichen Nutzen, den der Mieter einer Aufzugsanlage hat, nicht gerecht, zumal hier auch unterschiedliche Kosten angefallen sind. Die Ab-rechnungen sind demgemäß nicht zutreffend berechnet.

Auch die Mieterhöhungserklärung vom 9. Mai 1988 ist unwirksam, weil sie nicht den Anforderungen des § 4 Abs. 7 NMV 1970 in Verbindung mit § 10 WoBindG genügt. Nach § 10 Abs. 1 WoBindG ist erforderlich, daß die Er-höhung erläutert wird und die Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt wird. Die Beifügung der Wirtschaftlichkeitsberechnung ersetzt aber die notwendige Erläuterung nicht, die hier fehlt. Insbesondere ist nicht erkennbar, inwiefern die Erhöhung der Kostenmiete darauf zurückzuführen ist, daß und in welchem Umfang in der Betriebskostenabrechnung vom 28. Oktober 1986 zuviel Betriebskosten ausgegliedert worden sein sollten. Wegen des Fehlens einer Aufstellung über die bereinigte Kostenmiete in dieser Erklärung könnte das nicht nachvollzogen werden.

Die Mieterhöhungserklärung vom 14. Juli 1988 ist dagegen wirksam. Die Erläuterungen genügen den Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG. Da eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt ist, kommt es auf die Kenntnis einer vorherigen Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Wirksamkeit der Erklärung nicht an. Die vorliegende Mieterhöhungserklärung baut auch nicht auf einer vorherigen Mieterhöhungserklärung auf. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Nichtübersendung der ersten Wirtschaftlichkeitsberechnung ist jedenfalls jetzt nicht mehr gegeben, da diese Berechnung den Bekl. inzwischen vorliegt. Aufgrund der Mietpreisgleitklausel in § 3 Ziffer 6 des Mietvertrages wird die Mieterhöhung auch ab deren Zuläs-sigkeit wirksam.