Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Umlageschlüssel; Einsichtsrecht des Mieters in vom Vermieter selbst erstellte Flächenberechnungen

Der Mieter hat bei konkreten Einwänden gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung ein Einsichtsrecht auch in die vom Vermieter selbst erstellten - als Umlageschlüssel zugrunde gelegten - Flächenberechnungen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. haben Anspruch auf die begehrte Einsicht in die vermieterseits erstellten Aufmaße, § 259 BGB.

Grundsätzlich steht dem Mieter ein Einsichtsrecht in die Belege der Nebenkostenabrechnung zu, das für den Bereich des preisfreien Wohnraums - der hier mangels gegenteiligen Vortrags anzunehmen ist - nicht aus der für preisgebundenen Wohnraum einschlägigen Norm des § 29 Abs. 1 NMV abgeleitet werden kann, sondern aus § 259 BGB abgeleitet wird. Dabei bezieht sich dieses Einsichtsrecht auf alle Unterlagen, auf denen die Abrechnung beruht (Weitemeyer in: Staudinger, Kommentar [2006] zu § 556 Rn. 112; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl. 2009, S. 149 Rn. 3289). Deshalb ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter im Original sämtliche Rechnungen und sonstigen Belege zu präsentieren (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 556 BGB, Rn. 481).

Zudem haben die Parteien vorliegend in § 4 (3) des Mietvertrages vereinbart, dass die Heizkosten „nach einem einheitlichen Abrechnungsmaßstab umgelegt (werden), und zwar nach der Wohn- bzw. Nutzfläche des Hauses ..." Entsprechendes ist für die kalten Betriebskosten in § 3 (6) Satz 1 des Vertrages vereinbart.

Demzufolge können die Mieter nur dann die Richtigkeit des vermieterseits zugrunde gelegten Verteilerschlüssels überprüfen, wenn ihnen die Möglichkeit eingeräumt wird, die Unterlagen einzusehen, die der Vermieter zur Berechnung der dem Verteilerschlüssel zugrunde gelegten Flächen herangezogen hat.

Die Kammer hat dem beklagten Vermieter im Rahmen einer Auflage aufgegeben, darzulegen, auf welche Weise er den der Flächenumlage zugrunde gelegten Verteilerschlüssel ermittelt hat. Hierzu hat der Bekl. im Schriftsatz vom 18.11.2010 vorgetragen, dass der streitgegenständlichen Abrechnung für das Jahr 2007 von ihm selbst erstellte Flächenberechnungen zugrunde liegen.

Die nicht näher begründete Rechtsauffassung des Bekl., dass das Einsichtsrecht der Kl. sich auf diese Flächenberechnungen nicht beziehe, trifft nicht zu.

Entgegen seiner erstinstanzlich vertretenen Ansicht handelt es sich bei den von ihm erstellten Flächenberechnungen nicht um „private" Unterlagen, wenn er sie zur Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Kl. und den übrigen Mietern des Objekts verwandt hat, was nach seinem eigenen Vortrag der Fall ist. Damit werden diese Flächenberechnungen vielmehr zur maßgeblichen Unterlage für die Überprüfung der Richtigkeit des Umlageschlüssels.

Der Umlageschlüssel gehört nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zum notwendigen Inhalt einer Nebenkostenabrechnung. Der Bundesgerichtshof hat - unter Darlegung des entsprechenden Meinungsstreits - in der Entscheidung vom 28.5.2008 - VIII ZR 261/07 - (GE 2008, 855; zitiert nach juris) ausgeführt, dass für die formelle Rechtmäßigkeit eine Erläuterung nicht erforderlich sei, sofern der angegebene Umlageschlüssel aus sich heraus nachvollziehbar ist (Rz. 12); dies betrifft allein die materielle Richtigkeit.

Zwar sind hier die Umlageschlüssel selbst nachvollziehbar, also verständlich, die verschiedenen Flächenangaben als Umlageschlüssel verschiedener Betriebskosten begründen aber Zweifel an ihrer Richtigkeit. Dort wird auf S. 3 der Abrechnung die den Grundkosten der Heizung zugrunde gelegte Fläche mit 320,79 m2 angegeben. Die „kalten" Betriebskosten (bezeichnet als „Hausnebenkosten") werden auf eine Gesamtfläche von 313,29 m2 umgelegt. Dies ist nicht nachvollziehbar. Die Parteien haben, wie die Einsichtnahme in den Mietvertrag der Kl. belegt, zwar keine Heizfläche gesondert vereinbart, so dass davon auszugehen ist, dass im Haus insgesamt die Wohnflächen auch den Heizflächen entsprechen. Ausgehend davon müssten sich aber die Flächen für die Grundkosten der Heizung und die Umlagefläche für die kalten Betriebskosten in ihrer Höhe entsprechen. Hier ist aber Letztere um 7,5 m2 geringer als die Erstere, ohne dass dies in der Abrechnung oder im Rahmen des Rechtsstreites vermieterseits erläutert wurde, obgleich die Kl. schon in der Klage auf diese Differenz hingewiesen haben (bezogen auf die Kosten der Gemeinschaftsantenne liegt sogar eine Flächenabweichung von 42 m2 vor, die gleichfalls nicht erläutert wurde).

Zwar lässt sich dem § 259 Abs. 1 BGB unmittelbar nur das Recht auf Einsicht in Belege entnehmen, weil diese die Rechenschaftspflicht über Einnahmen und Ausgaben betrifft. Einen Beleg, wie er der natürlichen Wortbedeutung zufolge zu verstehen ist, nämlich eine Quittung für erworbene Gegenstände oder erbrachte Leistungen, stellt eine Flächenberechnung nicht dar.

Die Besonderheit einer Nebenkostenabrechnung besteht aber darin, dass diese im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses ergeht und dann, wenn sie sich - wie hier - auf ein Mehrfamilienobjekt bezieht, eben schon aus der Natur der Sache heraus über die Belegvorlage hinausgehend auch die Umlage der aus den Belegen hervorgehenden Beträge auf die beteiligten Nutzer nachvollziehbar darzustellen hat. Wenn aber vermieterseits - in insoweit zulässiger Weise - die Flächen der einzelnen Wohnungen als Umlagemaßstab herangezogen werden und diese im Rahmen der Abrechnung zweifelhaft werden, so ist vor dem Hintergrund des aus dem Sinn und Zweck des Einsichtsrechts fließenden Kontrollrechts des Mieters auch die Einsicht in die Unterlagen erforderlich, die dem Umlagemaßstab zugrunde liegen. Anderenfalls würde aus Kammersicht das Einsichtsrecht leerlaufen, wenn gerade der Umlagemaßstab, der die Grundlage einer Abrechnung bildet, mieterseits nicht überprüft werden kann. Gerade im Hinblick auf die auch von der Kammer für zutreffend gehaltene Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 15.7.2008 (2-17 S 150/07; zitiert nach juris) kann der Mieter die Richtigkeit dieses Umlagemaßstabes nur dann mit der erforderlichen Substanz bestreiten, wenn er zuvor Einsicht in die Unterlagen genommen hat, die der Vermieter der Berechnung des Umlageschlüssels zugrunde gelegt hat. Erst wenn der Mieter Einsicht in die Vermessungsergebnisse genommen hat, kann er entweder die Richtigkeit der zugrunde gelegten Werte feststellen oder aber konkrete Einwände dagegen erheben.

Nach Auffassung der Kammer folgt hieraus aber nicht, dass für jede Nebenkostenabrechnung Einsicht in die Vermessungsunterlagen genommen werden kann. Vielmehr sind zunächst seitens der Mieter konkrete Einwände gegen die Richtigkeit der ihrer Abrechnung zugrunde gelegten Flächen erforderlich. Anderenfalls besteht ein solches Bedürfnis für eine Einsichtnahme nicht.

Vorliegend ist ein solches Bedürfnis gegeben. Zum einen lässt die Abrechnung auf den ersten Blick die dargelegten Unstimmigkeiten der Bezugsflächen erkennen, die vermieterseits nicht aufgeklärt wurden. Überdies haben die Kl. - insoweit unbestritten - vorgetragen, dass auch der Bekl. persönlich eine Wohnung im Hause nutzt, ohne diese Fläche in die Abrechnung einzubeziehen, so dass vor diesem Hintergrund ein Interesse an der Einsichtnahme in die Flächenberechnungen des Bekl. besteht.

Der Mieter hat ein Einsichtsrecht auch in die vom Vermieter selbst erstellten – als Umlageschlüssel zugrunde gelegten – Flächenberechnungen.

In der Betriebskostenabrechnung des Vermieters waren für die Umlage der Grundkosten der Heizung einerseits und der „kalten" Betriebskosten andererseits unterschiedliche Flächen angegeben. Der Vermieter gab an, diesen Umlageschlüsseln hätten von ihm selbst erstellte Flächenberechnungen zugrunde gelegen. Daraufhin klagte der Mieter auf Einsicht in diese Berechnungen, zumal unstreitig der Vermieter persönlich eine Wohnung im Haus nutzte, ohne deren Fläche in die Abrechnung einzubeziehen.

Der Mieter hat, so das LG Berlin (ZK 65), ein Einsichtsrecht auch in die vom Vermieter erstellten Flächenberechnungen. Zwar würden diese nicht zu den Belegen im natürlichen Sinne der Rechenschaftspflicht des Vermieters gehören, weil sie nicht eine Quittung für erworbene Gegenstände oder erbrachte Leistungen darstellten. Der Mieter habe aber ein Einsichtsrecht, da er sonst den der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegten Umlageschlüssel nicht überprüfen könne. Voraussetzung für das Einsichtsrecht sei allerdings, dass der Mieter konkrete Einwände gegen die Richtigkeit der der Abrechnung zugrunde gelegten Flächen erhoben habe. Dies sei hier sowohl angesichts der unterschiedlichen Flächenangaben als auch der vom Vermieter nicht einbezogenen Fläche der von ihm selbst genutzten Wohnung der Fall.

Die Entscheidung ist angesichts der aufgestellten Prämissen für das Einsichtsrecht vertretbar. Das Einsichtsrecht soll es dem Mieter ermöglichen, seine Einwände gegen die Abrechnung zu konkretisieren. Der Mieter hat daher das Recht, zur Überprüfung auch Einsicht in die für die Betriebskostenabrechnung maßgeblichen Unterlagen zu nehmen, wie z. B. für die von Dritten erbrachten Leistungen (LG Berlin, Urteil v. 13. November 2009, 63 S 122/09, GE 2010, 546). Das Einsichtsrecht beschränkt sich also nicht nur auf Belege im engeren Sinne des § 259 BGB.