Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; pauschaler Abzug für nicht umlagefähige Hauswartskosten; kein doppeltes Kürzungsrecht bei den Heizungskosten; fehlerhaft ermittelter Verbrauchswert eines einzelnen Heizkörpers

1. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters.

2. Wird die Abrechnung um den fehlerhaft ermittelten Wärmeverbrauchswert eines einzelnen Heizkörpers gekürzt, hat der Mieter kein Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. haben nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch aus § 812 BGB auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution in Höhe von 379,38 €, da der Bekl. keine Gegenforderung aus der Betriebskostenposition „Hausmeister" zustand.

Nimmt der Vermieter, wie hier, bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs‑ und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, GE 2008, 662‑664), was hier nicht der Fall ist. Von daher war die gesamte Position Hausmeister aus der Betriebskostenabrechnung 2008 in Höhe des Betrages von 379,38 € herauszunehmen.

Darüber hinaus schuldeten die Kl. aus der korrigierten Abrechnung vom 20.7.2010 aber den restlichen Betrag von 350,76 € (730,14 € abzgl. 379,38 €) aus der Nachberechnung der Heizkostenabrechnung.

Unstreitig wurde der Wärmeverbrauchswert der laufenden Nr. 30, der fehlerhaft ermittelt wurde, gänzlich aus der Abrechnung herausgenommen. Damit verblieb ein zutreffender Wärmeverbrauchswert des Bekl. von 5.451 Einheiten (8.934 abzgl. 3.483). Der Einwand der Kl., der Betrag der Kosten pro Einheit von 0,10927335 in der korrigierten Abrechnung treffe nicht zu, greift nicht durch, da er sich nicht zu Lasten der Kl. auswirkt. Wenn die fehlerhafte Erfassung auch bei den Gesamteinheiten berücksichtigt wird mit 413.628 Verbrauchswerten (417.111 abzgl. 3.483), ergibt sich ein höherer Kostenbetrag je Einheit von 0,1103074 (45.626,27 € geteilt durch 413.628), als in der Abrechnung vom 21.12.2009 in Höhe von 0,10927335 zugrunde gelegt wurde. Der Kostenbetrag je Einheit in der korrigierten Abrechnung ist auch noch niedriger als der in der ursprünglichen Abrechnung, so dass auch der Kostenanteil der Kl. geringer ausfällt.

Die Korrektur der Heizkostenabrechnung vom 20.7.2010 ist auch nicht formell unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, in der folgende Mindestangaben aufgenommen worden sind: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH, GE 2010, 1261, 1262). Die Korrektur der Abrechnung vom 20.7.2010 kann dabei nur in Zusammenhang mit der Abrechnung vom 21.12.2009 gesehen werden. Die Kosten je Einheit sind dort mit 0,10938640 nachvollziehbar dadurch ermittelt, dass der Gesamtkostenbetrag von 45.626,27€ durch die Anzahl der Gesamteinheiten (417.111) dividiert wurde. Dass die Kosten je Einheit in der Korrektur nach dieser nachvollziehbaren Berechnungsweise nicht ermittelt werden können, stellt damit einen materiellen Rechenfehler dar. Eine Kürzung nach § 12 Abs. 1 der Heizkostenverordnung kommt gleichfalls nicht in Betracht, da die unstreitig fehlerhafte Erfassung in der korrigierten Abrechnung bereits zu 100 % unberücksichtigt blieb. In Höhe des Betrages von 350,76 € durfte damit die Bekl. eine Verrechnung mit der Kaution nach §§ 387 ff. BGB vornehmen.

Wird die Heizkostenabrechnung um den fehlerhaft ermittelten Verbrauchswert eines einzelnen Heizkörpers gekürzt, entfällt das Sonderkürzungsrecht des Mieters gem. § 12 Abs. 1 der Heizkostenverordnung. Nimmt der Vermieter bei den Hauswartkosten in der Betriebskostenabrechnung lediglich einen Pauschalabzug für die nichtumlagefähigen Kostenbestandteile vor, kann sich der Mieter dagegen durch einfaches Bestreiten wehren.

Die Mietvertragsparteien stritten über die Nachforderungen für Hauswart- und Heizkosten aus einer am 21. Dezember 2009 erteilten Betriebskostenabrechnung für 2008, aus der mit Korrektur vom 20. Juli 2010 die fehlerhaft ermittelten Wärmeverbrauchswerte für einen Heizkörper herausgenommen worden waren.

Das AG Wedding hielt die Nachforderung für die Hauswartkosten für unbegründet, weil der Vermieter den von ihm vorgenommenen pauschalen Abzug für die nicht umlagefähigen Teile der Hauswartkosten trotz Bestreitens des Mieters nicht aufgeschlüsselt hatte. Die Heizkostennachforderung hielt das AG Wedding dagegen für begründet, da der Vermieter die Abrechnung am 20. Juli 2010 um die fehlerhaft ermittelten Verbrauchswerte berichtigt hatte. Diese Berichtigung sei auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist zulässig gewesen, da die rechtzeitige Abrechnung formell ordnungsgemäß gewesen sei.

Der Auffassung, dass eine Berichtigung der formell ordnungsgemäßen Abrechnung auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist zulässig ist, ist zuzustimmen. Fraglich ist allerdings, ob allein durch die Kürzung der Abrechnung um den fehlerhaft ermittelten Verbrauchswert die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar wird. Denn auch dann bedarf es der Umrechnung der Gesamtkosten auf den einzelnen Mieter unter Darlegung der einzelnen Rechenschritte. Dem Wohnungsmieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe fehlerhaft ermittelte Kosten angesetzt worden sind.