Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Gemischt genutztes Gebäude; Mischnutzung

Bei einem gemischt genutzten Gebäude darf der Wohnraummieter nicht mit Kosten belastet werden, die durch die gewerbliche Nutzung entstehen; eine nicht differenzierende Nebenkostenabrechnung führt nicht zur Fälligkeit der Nachforderungsbeträge.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1998 nicht prüfbar und damit nicht fällig.

Es ist in der Rechtsprechung einhellige Auffassung, daß bei einem gemischt genutzten Gebäude die Wohnraummieter nicht mit Kosten zu belasten sind, die durch die gewerbliche Nutzung entstehen (vgl. LG Frankfurt/M. WM 1997, 630; AG Köln WM 1990, 32). In bezug auf die verbrauchsabhängigen Kosten, die auf den vermieteten Geschäftsraum entfallen, gilt, daß diese durch entsprechende Meßeinrichtungen oder Vorkehrungen (z. B. Wasseruhr, Trennung der Müllgefäße etc.) vorweg zu erfassen, von den Gesamtkosten abzuziehen und den betreffenden Nutzern speziell in Rechnung zu stellen sind (vgl. § 20 Abs. 2, 21 Abs. 2 NMV; Sternel, 3. Aufl., III 358; AG Wiesbaden WM 1996, 96).

Dies führt dazu, daß es bei der vorgelegten Abrechnung der Kl. für das Jahr 1998 nicht mehr ausreicht, die in ihr enthaltenen, sonst bei reinen Wohngebäuden ausreichenden Angaben zu machen. Die Kl. als Vermieterin hätte zumindest erläutern müssen, was für ein Gewerbebetrieb vorliegend im Erdgeschoß des streitgegenständlichen Mietobjekts betrieben wird und warum ein vorheriger Abzug der verbrauchsabhängigen Kosten des gewerblich genutzten Mietobjekts nicht möglich war.

Darüber hinaus ist gerichtsbekannt, daß die Versicherungskosten und die Grundsteuer üblicherweise bei Gewerberaum höher anzusetzen sind als bei bloßem Wohnraum (vgl. AG Köln WM 1990, 32; AG Köln WM 1999, 534 m. w. N.; LG Frankfurt WM 1997, 630). Deshalb ist die Abrechnung der Grundsteuer nach den für den Grundsteuermeßbetrag maßgeblichen Jahresrohmietzinsen zu berechnen und zu verteilen (vgl. AG Köln WM 1999, 524 m. w. N.). Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden. Daß ein solcher Ausnahmefall hier vorliegt, hat die Kl. noch nicht einmal ansatzweise vorgetragen.