Betriebskostenabrechnung, Erhöhung der Vorauszahlungen, Verrechnung der Nebenkosten

1. Innerhalb der für den jeweiligen Monat geschuldeten Gesamtmiete stellen die einzelnen aufgegliederten Anteile (Nettomiete, Betriebskostenvorschuss, Heizkostenvorschuss) lediglich unselbständige Faktoren einer einheitlichen Gesamtforderung dar und sind innerhalb des geltend gemachten Gesamtbetrags austauschbar.

2. Änderungen materieller Fehler bei den Nebenkostenabrechnungen zu Lasten des Mieters sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nicht zulässig und können regelmäßig keine höheren Nachzahlungen begründen. Das gilt aber nicht, soweit vom Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen nicht erbracht worden sind; hierbei handelt es sich nicht um Nachzahlungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.

(Leitsätze der Redaktion)

[…] Die zulässige Berufung der Kl. ist teilweise begründet.

Die Kl. kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB für die Zeit von Juli 2011 bis Dezember 2014 Zahlung restlicher Mieten in Höhe von ins­gesamt 1.500,99 € verlangen.

Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass in der Weiterzahlung der bisherigen Miete eine konkludente Zahlungsbestimmung der Bekl. liegt, dass die Zahlungen jeweils auch in der bisherigen Zusammensetzung der Mietanteile erfolgen.

Nicht zu folgen ist indes der Auffassung des Amtsgerichts, dass sich daraus ohne Weiteres die fehlende Begründetheit der Klage ergebe, weil die Kl. die Zahlungen unzulässig auf die Nebenkostenvorschüsse verrechnet habe und Klagegegenstand danach restliche Nettomieten seien, welche die Bekl. jedoch gezahlt hätten. Denn die Kl. konnte bei zutreffender Verrechnung der Mietzahlungen der Bekl. zunächst auf die unstreitige Nettomiete die durch die Zahlungen der Bekl. nicht gedeckten höheren Betriebskostenvorschüsse verlangen.

Es handelt sich hierbei nicht um einen anderen Streitgegenstand. Vielmehr beruht die Mietforderung auf einem einheitlichen Lebenssachverhalt. Innerhalb der für den jeweiligen Monat geschuldeten Gesamtmiete stellen die einzelnen aufgegliederten Anteile (Nettomiete, Betriebskostenvorschuss, Heizkostenvorschuss) lediglich unselbständige Faktoren einer einheitlichen Gesamtforderung dar und sind innerhalb des geltend gemachten Gesamtbetrags austauschbar (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2005 - II ZR 339/03, NJW-RR 2006, 253).

Die Kl. hat bereits in I. Instanz geltend gemacht, dass den für den streitgegenständlichen Zeitraum erstellten Abrechnungen über die kalten Betriebskosten die höheren Sollvorschüsse zugrunde liegen, welche mit Erklärung in der Abrechnung vom 30. November 2010 über die Betriebskosten für 2009 von 148,34 € auf 206 € erhöht worden sind.

Diese sind nicht in dieser Höhe, sondern nur in der bisherigen Höhe gezahlt worden, so dass die Abrechnungen in diesem Punkt falsch sind. Es handelt sich hierbei nicht um einen formellen, sondern um einen materiellen Fehler (BGH, Urteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, GE 2011, 949; Urteil vom 15. Februar 2012 - VIII 197/11, GE 2012, 607; Beschluss vom 23. September 2009 - VIII ZA 2/08, GE 2009, 1489). Einwände gegen die Abrechnungen werden von Seiten der Bekl. nicht vorgebracht, so dass diese unstreitig und auch in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen sind.

Änderungen materieller Fehler zu Lasten des Mieters sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nicht zulässig (BGH, Urteil vom 11. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, GE 2008, 327) und können regelmäßig keine höhere Nachzahlung begründen. Das gilt aber nicht, soweit vom Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen nicht erbracht worden sind. Hierbei handelt es sich nicht um Nachzahlungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686).

Entgegen der Auffassung der Bekl. war die Erhöhung der Vorauszahlungen wirksam und von ihnen zu zahlen. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei anlässlich einer Abrechnung eine Anpassung der Vorschüsse auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Kl. hat eine derartige Erklärung in der Abrechnung für 2009 vom 30. Oktober 2010 abgegeben und diese auch unter Hinweis auf das Abrechnungsergebnis begründet. Beschränkt sich die Anpassung darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so genügt ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis (BGH, Urteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 294/10, GE 2011, 1547).

Das ist hier der Fall. Die auf die Bekl. entfallenden Betriebskosten ohne Aufzug beliefen sich auf 1.315,42 €. Unter Berücksichtigung des Nutzungszeitraums von sieben Monaten ergibt sich daraus ein monatlicher Betrag von 187,92 €. Damit korrespondiert die von der Kl. verlangte Erhöhung auf monatlich 188 €. Entsprechendes gilt für die Verminderung des Vorschusses für den Aufzug von 20 € auf 18 €.

Der Wirksamkeit der vorgenannten Erhöhung steht nicht entgegen, dass sich in der Heizkostenabrechnung zugunsten der Bekl. ein Guthaben ergeben hat. Die Parteien haben im Mietvertrag keinen Gesamtvorschuss für sämtliche Nebenkosten vereinbart, sondern diesen ausdrücklich aufgegliedert. Dem tragen auch die Nebenkostenabrechnungen der Kl. Rechnung, indem insoweit getrennte Abrechnungen erfolgen. Unter diesen Umständen ist auch die Anpassung der einzelnen Vorschüsse nicht zu beanstanden. Den Bekl. hätte es freigestanden, ihrerseits den Vorschuss für die Heizkosten gemäß § 560 Abs. 4 BGB anzupassen. Eine solche Erklärung haben sie indes nicht abgegeben.

Entgegen der Auffassung der Bekl. begründet insoweit ein Guthaben in einer Abrechnung nicht ohne Weiteres eine Senkung der vereinbarten Vorschüsse. Vielmehr hat eine Mietpartei, wenn sich die Unangemessenheit eines Vorschusses aus einer Abrechnung ergibt, lediglich einen Anspruch auf Anpassung für die Zukunft (BayObLG, Rechtsentscheid vom 5. Oktober 1995 - RE-Miet 1/95, GE 1995, 1413; Palandt-Weidenkaff, BGB, § 556 BGB, Rn. 8).

Die von der Kl. vorgenommene Anpassung der kalten Betriebskostenvorschüsse auf monatlich 206 €, d. h. jährlich 2.472 € ist nach allem wirksam, so dass es sich hierbei um eine von den Bekl. geschuldete Mietforderung handelt. Soweit diese nicht gezahlt worden ist und die auf die Bekl. entfallenden anteiligen Betriebskosten nicht gedeckt sind, können diese unter Berücksichtigung der von der Kl. vorgelegten Betriebskostenabrechnungen für 2011 bis 2014 wie folgt verlangt werden: […]

Unter Berücksichtigung des vom Amtsgericht zugesprochenen Betrags von 206,01 € kann die Kl. insgesamt Zahlung von 1.707 € verlangen. […]

Der Vermieter ist berechtigt, nach Ablauf der Abrechnungsfrist Nachzahlungen zu verlangen, wenn die vom Mieter geschuldeten Vorauszahlungen nicht (vollständig) erbracht worden sind (keine Nachzahlung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Der Vermieter machte klageweise restliche Mietbeträge geltend und hatte damit beim Amtsgericht nur teilweise Erfolg. Er legte daher Berufung zum Landgericht ein.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil teilweise zugunsten des Vermieters ab. Der Auffassung des Amtsgerichts, die Zahlungsklage sei unbegründet, weil der Vermieter Mietzahlungen unzulässig auf die Nebenkostenvorschüsse verrechnet habe und Klagegegenstand tatsächlich restliche Nettomieten seien, die der Mieter jedoch bezahlt hätte, könne nicht gefolgt werden. Denn der Vermieter habe bei zutreffender Verrechnung der Mietzahlungen des Mieters zunächst auf die unstreitige Nettomiete die durch die Zahlungen des Mieters nicht gedeckten höheren Betriebskostenvorschüsse verlangen können. Es handele sich hierbei nicht um einen anderen Streitgegenstand. Vielmehr beruhe die Mietforderung auf einem einheitlichen Lebenssachverhalt. Innerhalb der für den jeweiligen Monat geschuldeten Gesamtmiete würden die einzelnen aufgegliederten Anteile (Nettomiete, Betriebskostenvorschuss, Heizkostenvorschuss) lediglich unselbständige Faktoren einer einheitlichen Gesamtforderung darstellen und seien innerhalb des geltend gemachten Gesamtbetrags austauschbar.

Der Vermieter habe bereits beim AG geltend gemacht, dass den für den streitigen Zeitraum erstellten Abrechnungen über die kalten Betriebskosten höhere Sollvorschüsse zugrunde lägen, welche mit Erklärung nach § 560 BGB erhöht worden seien. Tatsächlich seien diese jedoch nicht in dieser Höhe, sondern nur in der bisherigen Höhe gezahlt worden, so dass die Abrechnungen in diesem Punkt falsch seien. Es handele sich hierbei jedoch nicht um einen formellen, sondern um einen materiellen Fehler (BGH, GE 2011, 949; GE 2009, 1489). Änderungen materieller Fehler zu Lasten des Mieters seien nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nicht zulässig (BGH, GE 2008, 327) und könnten regelmäßig keine höheren Nachzahlungen begründen. Das gelte aber nicht, soweit vom Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen nicht erbracht worden seien, weil es sich dabei nicht um Nachzahlungen i.S.v. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB handele (BGH, GE 2007, 1686). Die Erhöhungsbeträge der Vorauszahlungen seien wirksam und vom Mieter zu zahlen. Der Wirksamkeit der Erhöhung stehe nicht entgegen, dass sich in der Heizkostenabrechnung zugunsten des Mieters ein Guthaben ergeben habe. Die Parteien hätten im Mietvertrag keinen Gesamtvorschuss für sämtliche Nebenkosten vereinbart, sondern diesen ausdrücklich aufgegliedert. Unter diesen Umständen sei die Anpassung der einzelnen Vorschüsse nicht zu beanstanden.

Dem Mieter hätte es freigestanden, seinerseits den Vorschuss für die Heizkosten nach § 560 Abs. 4 BGB anzupassen. Ein Guthaben in einer Abrechnung begründe nicht ohne Weiteres eine Senkung der vereinbarten Vorschüsse. Vielmehr habe eine Mietpartei, wenn sich die Unangemessenheit eines Vorschusses aus einer Abrechnung ergebe, lediglich einen Anspruch auf Anpassung für die Zukunft.

Die von dem Vermieter vorgenommene Anpassung der kalten Betriebskostenvorschüsse sei nach allem wirksam, so dass es sich hierbei um eine von dem Mieter geschuldete Mietforderung handele. Soweit diese nicht gezahlt worden sei und die auf den Mieter entfallenden anteiligen Betriebskosten nicht gedeckt seien, könnten diese unter Berücksichtigung der von dem Vermieter vorgelegten Betriebskostenabrechnungen verlangt werden.