Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Mindestangaben; Erläuterungspflicht; Rechnungsdatum

1. Zur rückwirkenden Umlage von Betriebskostenzuschlägen.

2. Eine Betriebskostenabrechnung/-erhöhung muß nicht die Angabe der einzelnen Rechnungsdaten der Betriebskosten enthalten (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

3. Zur Erläuterungspflicht bei Betriebskostenerhöhungen.

Die Bekl. schulden nicht die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen, über die jährlich abzurechnen ist. Eine entsprechende Vereinbarung der Parteien ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Entgegen den Ausführungen des erstinstanzlichen Gerichts ist, nachdem die Kl. nunmehr zu Betriebskostenzuschlägen unter der Geltungsdauer des XII. BMG vorgetragen haben, davon auszugehen, daß die Kl. gemäß § 7 Abs. 4 GVW, 4 Abs. 2 MHG zur Umlage erhöhter Betriebskosten berechtigt waren. Gleichwohl ist die Klage im Hinblick auf die geltend gemachten Beträge in Höhe von 418,64 DM und 345,19 DM unbegründet. Denn die Kl. waren nicht berechtigt, aufgrund ihrer Berechnungen vom 11. November 1993 bzw. 12. August 1994 Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 1992 und 1993 zu fordern. Zu den Voraussetzungen, nach denen gemäß § 4 Abs. 3 MHG erhöhte Betriebskosten rückwirkend geltend gemacht werden können, ist seitens der Kl. nichts vorgetragen worden. Würde man der unter § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages vereinbarten Gleitklausel die Bedeutung zukommen lassen, daß sie die Möglichkeit zur rückwirkenden Nachforderung von Betriebskosten über § 4 Abs. 3 MHG hinaus begründen sollte, wäre sie gemäß § 10 Abs. 1 MHG unwirksam. § 7 Abs. 4 GVW eröffnet ebenfalls keine erweiterte Möglichkeit zur Umlegung von Betriebskosten. Diese Vorschrift hat lediglich den Zweck, dem gesetzestreuen Vermieter, der während der Geltung der Altbaumietpreisbindung keine Veranlassung hatte, sich ein Erhöhungsrecht nach § 4 Abs. 2 MHG vertraglich vorzubehalten, weil eine Mieterhöhung seinerzeit nur aufgrund gesetzlicher Regelung wegen gestiegener Betriebskosten möglich war, ein Erhöhungsrecht nach § 4 Abs. 2 MHG vorzubehalten (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 7 GVW, Rdn. 4). Eine Privilegierung des Vermieters ehemals preisgebundenen Altbaus gegenüber dem Vermieter preisfreien Wohnraums hinsichtlich der Möglichkeit, rückwirkend Betriebskosten umzulegen, sollte nicht erfolgen.

Dagegen sind die Schreiben vom 11. November 1993 und 12. August 1994 grundsätzlich geeignet, eine Mietzinserhöhung für die Zukunft zu bewirken. Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert ist (§ 4 Abs. 2 Satz 2 MHG). Die Kammer gibt ihre bisherige Rechtsprechung, daß eine Betriebskostenabrechnung die Angabe der einzelnen Rechnungsdaten der Betriebskosten enthalten muß, um wirksam zu sein (LG Berlin, GE 1990, 653; vgl. auch Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 4 MHG, Rdn. 16; Pergande/Geldmacher/Frantzioch in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. VI, § 4 MHG Anm. 6), auf. Der BGH hat in seinem Urteil vom 23. November 1981, NJW 1982, 573 f., die Mindestanforderungen für die Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung dahingehend aufgeführt, daß eine solche Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten enthalten muß, den zugrunde gelegten Verteilerschlüssel angeben und erläutern muß, den Anteil des Mieters berechnen und die Vorauszahlungen des Mieters abziehen muß. Dabei dürfen die Pflichten zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden. Daraus folgt, daß die Rechnungsdaten nicht angegeben werden müssen, wenn sich die Einzelbeträge aus der Kostenzusammenstellung durch Einblick in die Unterlagen (ggf. durch Addition von Einzelrechnungen) ermitteln lassen. Daß dafür in der Regel eine Gesamtdurchsicht aller Unterlagen erforderlich ist, ist unschädlich.

An die Zusammenstellung der Kosten sind im Fall der Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG keine höheren Anforderungen zu stellen, als der BGH für die Nebenkostenabrechnung gefordert hat. Hinzu kommt allerdings noch die Pflicht zur Gegenüberstellung von Alt- und Neuberechnung und Erläuterung. Insoweit weisen beide Schreiben Mängel auf.

Unzulässig ist es, Betriebskostensteigerungen, die bei der Altberechnung bereits berücksichtigt worden sind, bei der Neuberechnung erneut heranzuziehen. Hiervon muß aber aufgrund der Erläuterung der Kostenänderungen in der Anlage zum Schreiben vom 11. November 1993 ausgegangen werden. Denn während die Altberechnung den Zeitraum bis zum 30. April 1990 erfaßt, werden die gestiegenen Kosten für Be- und Entwässerung mit einer Kostensteigerung von 1989 bis 1992 begründet. Auch bei den Kosten für die Gebäude-Feuer-Versicherung wird auf eine Änderung vor dem 30. April 1990 abgestellt, nämlich eine Änderung per 12. Juni 1989. Daraus folgt, daß entweder die Betriebskostenberechnung unzutreffend erstellt worden ist oder unzureichend erläutert worden ist. Beides führt zur Unwirksamkeit hinsichtlich des betreffenden Teils.

Auch die Bezeichnung in der Anlage zum Schreiben vom 12. August 1994 genügt den Anforderungen nicht in allen Einzelheiten. So werden die erhöhten Kosten für Straßenreinigung inhaltsgleich zur Vorberechnung mit Schreiben vom 11. November 1993 damit begründet, daß bei einer Grundstücksfläche von 902 m2 als Abrechnungsbasis der Reinigungstarif 0,345 DM/m2 betrage. Ist aber damit Abrechnungsmaßstab und Tarif unverändert geblieben, hätten sich die Kosten entgegen der Berechnung nicht erhöhen dürfen. Sollte die Erhöhung darauf zurückzuführen sein, daß nicht Berechnungsstichtage gewählt wurden, sondern von Berechnungsperioden der Durchschnitt gebildet wurde und so der erhöhte Betrag in die Berechnung 1992 lediglich dreimal eingeflossen ist, 1993 dagegen für jeden Monat, was anhand der eingereichten Berechnungen nicht überprüft werden kann, wäre jedenfalls die Kostenänderung für die Bekl. als mietrechtliche Laien nicht ausreichend erläutert. Entsprechendes gilt für die Kosten der Be- und Entwässerung.

Die aufgeführten Begründungsmängel können nicht durch das Recht zur Einsichtnahme in die Unterlagen geheilt werden.

Da die Begründungsmängel jedoch nur einzelne Positionen betreffen, haben sie auf die grundsätzliche Wirksamkeit der Mieterhöhungen keine Auswirkungen (vgl. auch Barthelmess, Wohnraumkündigungschutzgesetz - Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 4 MHG, Rdn. 29). Es sind lediglich die zu bemängelnden Positionen in Abzug zu bringen.

Bei einer Bruttokaltmiete kann der Vermieter die Miete nach § 4 Abs. 2 MHG erhöhen, wenn die Betriebskosten insgesamt gestiegen sind. Streitig sind Einzelheiten, wie weit die Erhöhung zu begründen (erläutern) ist. Fest steht nur, daß die bisherigen Betriebskosten den neuen gestiegenen Betriebskosten gegenübergestellt werden müssen.

Mit Urteil vom 9. Januar 1996, bestätigt durch Urteil vom 16. Januar 1996, gibt die 65. Kammer des LG Berlin ihre bisherige Rechtsprechung auf, wonach die einzelnen Rechnungsdaten anzugeben seien. Es müsse ausreichen, wenn die Einzelbeträge aus der Kostenzusammenstellung durch Einblick in die Unterlagen zu ermitteln sind. An die Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG könnten keine strengeren Anforderungen als an die Betriebskostenabrechnung nach § 4 Abs. 1 MHG gestellt werden. Dazu hatte der BGH schon 1981 festgestellt, daß eine Zusammenstellung der Gesamtkosten ausreicht.