Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Ausschlussfrist; Abrechnungsfrist; Fehlerberichtigung; Abrechnungskorrektur; Berichtigung; Vorauszahlungen; Vertrauenstatbestand; ordentliche Geschäftsführung; öffentlich geförderter Wohnraum; Hauswartskosten; Stromkosten; Darlegungslast

1. Der Vermieter kann bei einer Betriebskostenabrechnung selbst festgestellte oder gerügte Fehler beseitigen, ohne für die Berichtigung die Frist des § 4 Abs. 8 Satz 2 Neubaumietenverordnung wahren zu müssen.

2. Kein Vertrauenstatbestand des Inhalts, daß die Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige Betriebskosten die voraussichtlichen tatsächlichen Kosten decken.

3. Zur Frage, was unter ordentlicher Geschäftsführung i. S. v. § 24 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung zu verstehen ist.

Die Geltendmachung der Betriebskostennachforderung ist nicht nach §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 8 Satz 2 Neubaumietenverordnung wegen nicht fristgerechter Abrechnung ausgeschlossen; zwar folgt die Kammer der Ansicht, daß bei preisgebundenem öffentlich gefördertem Wohnraum Nebenkosten immer nur für das Vorjahr geltend gemacht werden können, d. h., daß § 20 Abs. 4 Neubaumietenverordnung auch auf § 4 Abs. 8 Satz 2 Neubaumietenverordnung verweist (Urteil der Kammer - 65 S 332/90); hier kann sich die Kl. aber auf die Abrechnung vom 28.9.1989 berufen. Entgegen dem Wortlaut des Schreibens vom 26.10.1989 ist die Abrechnung vom 28.9.1989 nicht gegenstandslos geworden. Es enthält eine Anzeige eines Fehlers bezüglich zweier konkreter Rechnungspositionen mit der Ankündigung einer Korrektur. Der Vermieter kann aber selbst festgestellte oder gerügte Fehler beseitigen, ohne für die Berichtigung die Frist des § 4 Abs. 8 Satz 2 Neubaumietenverordnung wahren zu müssen. Etwas anderes mag gelten, wenn die falsche von der berichtigten Abrechnung in krasser Weise abweicht.

Ohne Erfolg berufen sich die Bekl. darauf, sie hätten darauf vertraut, daß die Vorauszahlungen (in etwa) die Betriebskosten abdecken würden, eine Nachforderung in Höhe von 90 % der Vorauszahlungen sei ein die Kl. treffender Kalkulationsirrtum. Ein diesbezüglicher Vertrauenstatbestand besteht auch dann nicht, wenn die Vorauszahlungen ausschließlich verbrauchsunabhängige Betriebskosten betreffen und die Nachforderung besonders hoch ausfällt. Die Kammer schließt sich der Entscheidung des LG Berlin (GE 1990, 653) und der vom Amtsgericht vertretenen Ansicht an, daß auch in solchen Fällen besondere Umstände für die Annahme eines Vertrauenstatbestandes hinzukommen müssen. Die Höhe der vereinbarten - von der Bekl. als erheblich angesehenen - Vorschüsse bildet keinen besonderen Umstand in diesem Sinne. Wenn die tatsächliche Höhe der Betriebskosten für die finanzielle Tragbarkeit der Miete und damit für den Abschluß des Mietvertrages entscheidend ist, dann muß der Mieter beim Abschluß des Mietvertrages genaue Aufklärung, Zusicherungen und ähnliches verlangen. Beim Erstbezug, wie hier, hat der Mieter das besondere Risiko ganz erheblicher Betriebskostennachforderungen zu tragen.

Mit Recht berufen sich die Bekl. aber darauf, daß die Kl. gem. § 24 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung nur solche Betriebskosten geltend machen darf, die nach gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

Unerheblich ist dabei der Einwand, die Hauswartsleute hätten schlechte oder nur bis zu 10 Stunden wöchentlich umlagefähige Hauswartstätigkeiten ausgeführt. Denn wenn Hauswartsleute ihre Aufgaben nicht ausreichend erfüllen, kann das zu Minderungsansprüchen des Mieters führen, der im übrigen die Pflicht hat, einen solchen Sachverhalt dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, damit dieser seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Betreuung des Hauses gegenüber dem Hauswart durchsetzen kann. Die gezahlte Vergütung steht nicht außer Verhältnis zu den übernommenen Pflichten. Das ist durch das Gutachten des Sachverständigen K. bewiesen, dessen überzeugenden Ausführungen die Kammer nach eigener Prüfung folgt. Die Ausführungen des Sachverständigen werden von den Bekl. auch nicht mehr angegriffen.

Die Einwendungen der Bekl. gegen die Stromkosten für die Hausbeleuchtung sind dagegen nicht schlüssig vorgetragen. Beleuchtungskosten kann der Mieter nicht dadurch angreifen, daß er vorträgt, daß erheblich niedrigere Stromkosten üblich und angemessen seien. Der Vermieter erfüllt seine Darlegungs- und Beweislast, wenn er einen aussagekräftigen Beleg über die tatsächlich entstandenen Stromkosten vorlegt, wobei der Beleg einen gesonderten Stromzähler für die Hausbeleuchtung betreffen muß. Das hat die Kl. hier getan, ohne daß die Bekl. den Klägervortrag entkräftet haben.

Trotz des Belegs würde es sich dann um nicht gerechtfertigte Stromkosten handeln, wenn anzunehmen wäre, daß Strom für fremde Zwecke entnommen und eine so aufwendige Beleuchtungsanlage installiert wurde, daß sie nicht mehr einer gewissenhaften und ordnungsgemäßen Geschäftsführung entspricht. Die Bekl. haben aber keine Angaben dazu gemacht, die den Verdacht einer übertrieben großzügigen Beleuchtungsanlage begründen könnten. Davon ist nicht schon bei einer Beleuchtung von sechs Aufgängen, sechs Laubengängen und weiteren Außenanlagen auszugehen. Eine Reduzierung der Beleuchtungsanlage ist von ihnen nicht gefordert worden. Daß der Anlage Baustrom für das Nachbargrundstück entnommen worden sein soll, ist eine Spekulation, die zu widerlegen die Kl. nicht verpflichtet ist.

§ 20 Abs. 4 der Neubaumietenverordnung bestimmt u. a., daß für eine Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Erhebung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages (Abrechnungssaldo) § 4 Abs. 7 und 8 der Neubaumietenverordnung entsprechend gilt, was wiederum bedeutet, daß sich die Forderung nach höheren Vorauszahlungen und die Forderung auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung immer nur auf das Kalenderjahr erstrecken darf, das der Abrechnung vorhergeht (es sei denn, es liegen Gründe vor, warum der Vermieter die Nachforderung erst später geltend machen könnte).

Das Landgericht Berlin hatte vor diesem Hintergrund über eine Betriebskostenabrechnung zu befinden, die einen weiter zurückliegenden Abrechnungszeitraum betraf. Der Vermieter hatte diese Abrechnung an und für sich rechtzeitig zugestellt, jedoch in seiner Abrechnung noch Fehler gefunden. Dies hatte er dem Mieter gegenüber auch mitgeteilt und angekündigt, daß eine Korrektur erfolgen würde.

Der Mieter hat sich dann aber darauf berufen, daß er wegen des Zeitablaufs nicht mehr zahlen müsse.

Dem ist das Landgericht Berlin nicht gefolgt. Es meinte statt dessen in einer Entscheidung vom 12. Juni 1992, daß der Vermieter selbst festgestellte oder gerügte Fehler beseitigen könne, ohne für die Berichtigung die Frist des § 4 Abs. 8 Satz 2 Neubaumietenverordnung (= Beginn des vorherigen Kalenderjahres) wahren zu müssen. Etwas anderes könne allerdings gelten, wenn die falsche von der berichtigten Abrechnung "in krasser Weise" abweiche.

Im Rahmen dieses Falles mußte sich das Landgericht auch mit dem Einwand des Mieters auseinandersetzen, der Vermieter habe die Vorauszahlungen viel zu niedrig bemessen, er, der Mieter, habe darauf vertraut, nicht so viel nachzahlen zu müssen. Tatsächlich war die Nachzahlung recht happig (sie betrug 90 % der Vorauszahlungen).

Auch in diesem Falle schlug sich das Landgericht nicht auf die Seite des Mieters. Ein Vertrauenstatbestand, wonach die Vorauszahlungen in etwa die tatsächlichen Betriebskosten abdecken müssen, gäbe es nicht - jedenfalls nicht bei ausschließlich verbrauchsabhängigen Betriebskosten. Um einen Vertrauenstatbestand anzunehmen, müsse noch mehr hinzukommen. Wenn die tatsächliche Höhe der Betriebskosten für die finanzielle Tragbarkeit der Miete und damit für den Abschluß des Mietvertrages für den Mieter entscheidend seien, dann müsse er beim Abschluß des Mietvertrages genaue Aufklärung, Zusicherungen oder ähnliches verlangen.

Gerade beim Erstbezug - wie im vorliegenden Fall - habe der Mieter das besondere Risiko ganz erheblicher Betriebskostennachforderungen zu tragen, heißt es wörtlich in der Entscheidung.

Moniert hatten die Mieter schließlich auch, die Hauswartleute hätten schlecht oder nur bis zu 10 Stunden wöchentlich Hauswarttätigkeiten ausgeführt. Auch damit kamen sie beim Landgericht nicht an. Denn wenn Hauswartleute ihre Aufgaben nicht ausreichend erfüllten, habe der Mieter die Pflicht, einen solchen Sachverhalt dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Was - ohne Zweifel - nicht geschehen war.

Und schließlich hatten die Mieter auch noch Einwendungen gegen die Stromkosten. Vor allem vermuteten sie, daß aus der Hausanlage Baustrom für ein Nachbargrundstück entnommen wurde. Das, so das Landgericht, sei eine Spekulation, die zu widerlegen der Hauseigentümer nicht verpflichtet sei. Für die Erfüllung der vom Vermieter zu fordernden Darlegungs- und Beweislast reiche es aus, wenn er einen aussagekräftigen Beleg über die tatsächlichen Stromkosten vorlege - was nicht bedeutet, daß er den Stromzähler für die Hausbeleuchtung abliest.