Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Mindestangaben; Gebäude-Brandschutzversicherung; Gehwegreinigung; Versicherungskosten; Belgeinsicht

Eine Betriebskostenabrechnung muß folgende Angaben enthalten:

1. Zusammenstellung der Gesamtkosten,

2. Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

3. Berechnung des Anteils des Mieters,

4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vgl. BGH NJW 1982, 5873, 574 m. w. N.).

Eine Gegenüberstellung mit den Betriebskosten des Vorjahres und eine Begründung der Kostensteigerung ist nicht erforderlich.

Maßgeblich für die Betriebskostenabrechnungen ist - unabhängig davon, ob es sich bei der Wohnung um ehemals preisgebundenen Altbau oder freifinanzierten Neubau handelt - § 4 Abs. 1 S. 2 MHG. Danach ist bei der Abrechnung eine Erläuterung oder eine Gegenüberstellung mit den Positionen der vorangegangenen Abrechnung nicht erforderlich, denn hier heißt es lediglich, daß "über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen" ist. Soweit § 4 Abs. 2 MHG eine Bezeichnung und Erläuterung der Gründe für die Umlage verlangt, bezieht sich dieses nur auf eine Mieterhöhung infolge gestiegener Betriebskosten, nicht aber auf den in § 4 Abs. 1 MHG ge-regelten Fall, daß der Mieter zwar die Betriebskosten zu tragen hat, hierfür aber einen Vorschuß zahlt und darüber abzurechnen ist (LG Bochum, MDR 1990, 1016; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 4 MHG, Rdnr. 66).

Alle in den beiden Abrechnungen angegebenen Kostenarten sind nach § 4 des Mietvertrages umlegungsfähig. Ausdrücklich sind hier auch unter e) die Kosten für die Gebäudefeuerversicherung ("Feuerkasse"), die Grundstückshaftpflicht- und die Leitungswasserschadenversicherung genannt worden. Ferner sind alle in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen berücksichtigten Kostenarten in der Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung aufgeführt. Insbesondere gehören auch die Ko-sten der Straßenreinigung ("Gehwegreinigung") und die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer- und Wasserschäden sowie der Haft-pflichtversicherung für das Gebäude und den Öltank ("Gewässerschadenhaftpflichtversicherung") zu den danach umlegungsfähigen Betriebskosten (Ziff. 8 und 13 der Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung).

Darüber hinaus entsprechen die Abrechnungen den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB. Sie enthalten die nach der Rechtsprechung erfor-derlichen Mindestangaben (vgl. BGH, NJW 1982, 573, 574), die den Mieter in die Lage versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen zu können. Danach muß eine Abrechnung folgende Angaben enthalten:

1. Zusammenstellung der Gesamtkosten,

2. Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

3. Berechnung des Anteils des Mieters,

4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH, a.a.O., mit zahlreichen weiteren Nachweisen).

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist es auch - insbesondere im Hinblick auf § 4 des Mietvertrages - ohne weitere Erläuterung für den Mieter nachvollziehbar, daß es sich bei der Position "Berliner Feuersozietät" um die Kosten für die Gebäude-Brandschutzversicherung und bei der Position "Geh-wegreinigung" um die von der Berliner Stadtreinigung in Rechnung gestellten Kosten für die "Straßenreinigung" handelt. Welche Versicherungskosten mit den Positionen "Alte Leipziger Gewässerschadenversicherung", "Alte Leipziger Haftpflichtversicherung" und "R. u. V. Leitungswasserversi-cherung" gemeint sind, ist ebenfalls offensichtlich; wenn der Mieter genauere Informationen über Versicherungsart und Versicherungsumfang erhalten will, muß er die Belege des Vermieters einsehen.

Soweit die Bekl. allgemein ein wirtschaftliches Verhalten der Kl. insbesondere im Hinblick auf die verschiedenen Versicherungen beanstandet, hätte sie - nach Prüfung der Unterlagen - darlegen müssen, daß sich die Kl. z. B. überversichert haben.