Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Kostenpositionen; Zuordnung der Einzelausgaben; Zwischensalden

Eine Betriebskostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der erkennbaren Darstellung jeder einzelnen Ausgabe.

Die klagende Mieterin nahm den beklagten Vermieter auf Auszahlung eines unstreitigen Heizkostenguthabens in Anspruch. Dieser rechnete u. a. mit in Betriebskostenabrechnungen ausgewiesenen Nachzahlungsbeträgen auf. Diese Abrechnungen enthielten lediglich Angaben, in welcher Gesamthöhe für die verschiedenen Betriebskostenarten Ausgaben angefallen seien. Die einzelnen Ausgaben waren nicht dargestellt. Die Aufrechnung blieb in beiden Instanzen ohne Erfolg.

Der Anspruch der Kl. auf Auszahlung eines Heizkostenguthabens in Höhe von 302,70 DM ist unstreitig. Dieser Anspruch ist nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen, weil dem Bekl. die zur Aufrechnung gestellte Forderung nicht zusteht. ... Es kann dahingestellt bleiben, ob die von dem Bekl. als Betriebskostenabrechnungen angesehenen Schreiben den speziellen Anforderungen der NMVO und des WoBindG genügen. Sie begründen bereits deswegen keinen fälligen Anspruch auf Betriebskostennachzahlungen, weil es sich nicht um Abrechnungen handelt. Die Kammer vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß Darstellungen, die lediglich Zwischensalden für die einzelnen Betriebskostenarten ausweisen, aber nicht die Zusammensetzung dieser Zwischensalden enthalten, lediglich Betriebskostenübersichten, nicht aber Betriebskostenabrechnungen sind. Daran ändert sich auch nichts dadurch, daß es dem weit überwiegenden Anteil der Mieter genügt, eine derartige Übersicht zu erhalten. Der abrechnungspflichtige Vermieter hat Rechnung zu legen. Wie Rechnung zu legen ist, ist durch § 259 BGB legaldefiniert. Dabei hat sich im Mietrecht über Räume lediglich die Besonderheit entwickelt, daß der Vermieter Belege bzw. Kopien nur auf Anforderung des Mieters vorzulegen hat. Hingegen ist er nicht davon befreit, eine prüfbare Abrechnung zu erteilen. Eine Abrechnung ist erst dann prüfbar, wenn jede belegte Einzelausgabe einem Abrechnungsposten zugeordnet werden kann und umgekehrt festgestellt werden kann, ob nur belegte Einzelpositionen in die Zwischensalden eingeflossen sind. Dabei ist dem Prüfenden nicht zuzumuten, aus der Belegsammlung quasi wie in einem Puzzlespiel herauszubekommen zu versuchen, welche belegte Einzelausgabe in welchem Zwischensaldo Eingang gefunden hat. Eine Abrechnung soll Transparenz schaffen und nicht Verwirrung stiften. D. h., ggf. muß der Prüfende die Einzelausgaben in der Abrechnung an Hand der Belegsammlung sozusagen abhaken können. Dieser Vorgang der Zusammenstellung der Einzelausgaben ist die eigentliche Rechnungslegung für die entstandenen Ausgaben i. S. v. § 259 Abs. 1 BGB (vgl. BGH NJW 82, 573, 574; BayObLG NJW RR 88, 18). Wenn es zur Herbeiführung der Prüfbarkeit einer "Abrechnung" erst einer weiteren Erläuterung und Einzelaufschlüsselung bedarf, zeigt sich schon daraus, daß zuvor eine Abrechnung i. S. v. § 259 BGB nicht vorliegt. Der Vermieter wird durch diese an eine Abrechnung zu stellenden Anforderungen nicht in relevanter Weise belastet. Er muß selber vorher Einzelpositionen addiert haben, um zu den dann nur noch mitgeteilten Zwischensalden zu gelangen. Es dürfte völlig unproblematisch sein, diesen Abrechnungsschritt auch innerhalb der Abrechnung offenzulegen. Der Einwand, daß die Abrechnung dadurch länger werde und mehr Papier erforderlich sei, wird kaum ernsthaft erhoben werden können. Gleichwohl ist ein Vermieter nicht gehindert, zunächst allen Mietern die - was die Kammer keineswegs verkennt - übliche Kurzübersicht zuzusenden, in der nur Zwischensalden enthalten sind, und lediglich den Mietern, die einen eventuellen Nachforderungsbetrag nicht ausgleichen, dann noch eine vollständige Abrechnung zukommen zu lassen.

Anm.: vgl. auch LG Berlin, ZK 65, WuM 95, 717

Wie weit der Vermieter bei der Erläuterung einer Betriebskostenabrechnung gehen muß, ist im Einzelfall umstritten. Fest steht nur, daß es sich um eine prüfbare Abrechnung handeln muß und der Vermieter die Belege nur auf Anforderung vorzulegen hat.

Mit Urteil vom 4. Mai 1995 meinte das Landgericht Berlin, bei jeder einzelnen Betriebskostenart müßten die Einzelpositionen der Ausgaben angegeben werden und nicht lediglich die Gesamtkosten für diese Betriebskostenart. Dann liege ein unzulässiger, weil nicht prüfbarer Zwischensaldo vor. Man wird da seine Zweifel haben können. Bei den Stromkosten (Punkt 11 der Anlage 3 zu § 27 II. BV) müßten dann alle Einzelrechnungen angegeben werden; bei den Kosten für den Hauswart (Punkt 14) dürfte konsequenterweise nicht der Jahresbetrag, sondern die monatliche Zahlung an den Hauswart anzugeben sein. Ob damit nicht das Transparenzgebot etwas weit gefaßt wird? Allerdings vertritt die Kammer diese Auffassung schon seit längerem (vgl. GE 1990, 653) und meint darüber hinaus (WuM 1995, 717), dies gelte auch für die Erhöhung der Bruttokaltmieten nach § 4 Abs. 2 MHG.