Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; mietvertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist; Fälligkeit der Nachforderung; Ausschlussfrist

Die mietvertraglich vereinbarte (kürzere) Frist für die Abrechnung der Betriebskosten ist keine Ausschlussfrist, sondern führt (nur) zur Fälligkeit der Nachforderung.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Anspruch der Kl. auf Zahlung von 95,82 € besteht aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt, insbesondere nicht gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, denn die Voraussetzungen hierfür liegen nicht vor. Die Kl. haben mit der Zahlung ein vorbehaltsloses Anerkenntnis der Forderung erklärt. Dass die Zahlung unter Vorbehalt geleistet wurde, haben die Kl. nicht vorgetragen. Der Anspruch besteht auch nicht, weil er etwa in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht ausgeschlossen wäre, vgl. BGH, VIII ZR 94/05, GE 2006, 246.

Die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Mal 2008 bis 30. April 2008 ist nämlich im Gegensatz zur Auffassung der Kl. nicht verfristet. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes fällig. Die danach bis zum 1. Mai 2010 fällige Abrechnung wurde bereits am 2. März 2010 erstellt. Daran ändert im Gegensatz zu der Auffassung der Kl. auch die Vereinbarung im Mietvertrag nichts, wonach in § 3 Abs. 6 vereinbart wurde, dass spätestens am 30. Juni eines Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen ist. Diese ist nicht als Ausschlussfrist anzusehen. Aus der Vereinbarung im Mietvertrag ergibt sich insbesondere nicht, dass der Vermieter mit Nachforderungen aus einer danach erstellten Abrechnung ausgeschlossen ist, denn es fehlt die Verknüpfung des Ablaufs der Frist mit dieser Konsequenz. Es kann zudem nicht davon ausgegangen werden, dass der Vermieter die Abrechnungsfrist als Ausschlussfrist ausgestalten wollte, vgl. auch OLG Düsseldorf ZMR 2000, 341 = ZMR 2000, 215 (für Gewerberaum).

Eine mietvertraglich vereinbarte (kürzere) Frist für die Abrechnung der Betriebskosten ist keine Ausschlussfrist, sondern führt (nur) zur Fälligkeit der Nachforderung.

Die Mieter klagten auf Rückzahlung der von ihnen auf eine Heizkostennachforderung aus einer am 2. März 2010 erstellten Abrechnung für die Abrechnungsperiode vom 1. Mai 2008 bis zum 30. April 2009 geleisteten Zahlung mit der Begründung, der Vermieter sei mit seiner Nachforderung ausgeschlossen, weil gem. § 3 Abs. 6 des Mietvertrages spätestens bis zum 30. Juni eines Jahres über die vorausgegangene Heizperiode abzurechnen gewesen sei.

Das AG Wedding wies die Klage ab. Mit der ohne Vorbehalt geleisteten Zahlung hätten die Mieter die Nachforderung anerkannt. Die Nebenkostenabrechnung sei auch nicht verfristet. Die gesetzliche Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes sei mit der Abrechnung vom 2. März 2010 eingehalten. Die vereinbarte Abrechnungsfrist bis zum 30. Juni sei keine Ausschlussfrist, sondern führe nur zur Fälligkeit der Nachforderung.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die vertraglich vereinbarte – kürzere als ein Jahr – Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist (BGH, Beschluss vom 27. Oktober 2009, VIII ZR 334/07, GE 2010, 197 = WuM 2010, 36; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27. April 2006, 10 U 169/05, GE 2006, 847; OLG Düsseldorf, GE 2000, 341 = NZM 2001, 383 = WuM 2000, 133 = ZMR 2000, 215 für Gewerberaum; BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - XII ZR 22/07, GE 2010, 407 = NZM 2010, 240; LG Limburg, WuM 1997, 120; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2000, 1543; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 105). Das gilt auch dann, wenn vereinbarungsgemäß „spätestens bis zum ..." abzurechnen ist (OLG Köln, Urteil vom 20. Oktober 2006, 1 U 12/06, ZMR 2007, 115; a. A. AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 8. März 2007, 31 C 78/06; AG Spandau, Urteil vom 25. Januar 2007, 2a C 303/06, GE 2007, 297). Denn es fehlt die Verknüpfung des Ablaufs der Frist mit der Konsequenz des Ausschlusses von Nachforderungen. Zudem kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Vermieter die Abrechnungsfrist als Ausschlussfrist ausgestalten wollte.

Der Vermieter ist nicht bereits nach Ablauf der kürzeren Abrechnungsfrist mit Nachforderungen aus der nach ihrem Ablauf dem Mieter zugegangenen Abrechnung ausgeschlossen, wenn der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Ausschlussfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnet.