Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Heizkostenabrechnung; Abrechnungsanspruch; Rückzahlung von Vorauszahlungen; Verwirkung

Zahlt der Mieter über längere Zeit vorbehaltlos seine Heizkostenvorauszahlungen weiter, ohne die fällige Heizkostenabrechnung anzufordern, so sind seine Ansprüche auf Rechnungslegung und Rückzahlung als verwirkt anzusehen.

Die Klage ist unbegründet.

Die Kl. können von der Bekl. keine Rechnungslegung über die Heiz- und Warmwasserkosten für die Zeit ab Januar 1990 verlangen. Nachdem der Vermieter unstreitig letztmalig am 26. April 1980 über die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung abgerechnet und die klagenden Mieter seitdem den berechneten Kostenvorschuß in Höhe von 260,- DM vorbehaltlos gezahlt haben, ist der Anspruch auf Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten als verwirkt anzusehen.

Ein Anspruch ist dann verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist und bestimmte Umstände hinzutreten, nach denen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt, weil der Verpflichtete sich inzwischen darauf eingerichtet hat, daß das (vermeintliche) Recht nicht mehr beansprucht werde.

Das Zeitmoment ist vorliegend erfüllt, da über einen Zeitraum von 16 Jahren die Rechnungslegung über die tatsächlich entstandenen Kosten unterlassen worden ist. Das Umstandsmoment ergibt sich daraus, daß es die Kl. ebenfalls unterlassen haben, eine ordnungsgemäße Abrechnung vom Vermieter zu verlangen. Dies mußte auf der Vermieterseite den Eindruck erwecken, daß die Mieter keinen Wert auf eine Abrechnung legen. Indem sie die Vorschüsse in ungekürzter Höhe vorbehaltlos weiter gezahlt haben, hat sich diese Vermutung in ein sicheres Vertrauen darauf gefestigt, daß auf die grundsätzlich bestehende Verpflichtung des Vermieters zur Rechnungslegung verzichtet wird. Gleichzeitig haben sie dadurch zum Ausdruck gebracht, daß die auf der Seite der Mieter bestehende Pflicht zur Leistung von Vorauszahlungen nicht von der Erteilung eine Abrechnung abhängig gemacht werden soll. Zahlt der Mieter über längere Zeit vorbehaltlos seine Vorauszahlungen weiter, ohne die fällige Heizkostenabrechnung anzufordern oder Einwände gegen die bereits erteilte Heizkostenabrechnung vorzubringen, so sind seine Ansprüche auf Rechnungslegung und Rückzahlung als verwirkt anzusehen (Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung, 1992, Teil B, Randziffer 48). Selbst bei Unterstellung der Behauptung der Kl., daß sie im Sommer 1994 den Voreigentümer der Bekl. an die rückständigen Abrechnungen erinnert haben, als wahr, verbleibt noch ein Zeitraum von 14 Jahren, in dem sie vorbehaltlos die Nebenkostenvorschüsse gezahlt haben, so daß auch in diesem Fall Verwirkung eingetreten ist.

Aufgrund der über zehnjährigen Praxis der Zahlung der Miete inklusive des Nebenkostenvorschusses ohne Verlangen nach Abrechnung kann überdies davon ausgegangen werden, daß sich die Parteien konkludent auf eine Änderung der Mietzinszahlung dergestalt geeinigt haben, daß statt der Vorschüsse für Heizung und Warmwasser tatsächlich eine Bruttowarmmiete gezahlt werden sollte. Auch unter dem Gesichtspunkt der konkludenten Mietstrukturänderung entfällt deshalb ein Anspruch der Kl. auf Rechnungslegung.

Die Frage, ab welcher Zeitdauer von einer konkludenten Vertragsumgestaltung ausgegangen werden kann, war für den vorliegenden Rechtsstreit nicht erheblich und brauchte deshalb nicht entschieden zu werden. Ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren ist jedenfalls ausreichend.

Der Vermieter hatte letztmals 1980 über die Heizkosten abgerechnet. Der Mieter zahlte in der Folgezeit zwar die Vorschüsse weiter, bestand aber jetzt auf einer erneuten Abrechnung.

Mit Urteil vom 17. April 1997 sah das Landgericht Berlin den Anspruch als verwirkt an und meinte darüber hinaus, aufgrund der über zehnjährigen Praxis sei eine stillschweigende Änderung des Mietvertrages dahin anzunehmen, daß nunmehr eine Warmmiete ohne Abrechnungspflicht geschuldet sei. Daß darin ein Verstoß gegen die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung liegt, die eine Abrechnung über die Heizkosten vorschreibt, erwähnt das Landgericht nicht. Es ist schon etwas merkwürdig, aus Treu und Glauben die Verpflichtung herzuleiten, eine gesetzeswidrige Praxis fortzusetzen.