Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Abrechnungseinheit ohne unabweisbares technisches Bedürfnis; Bildung von Wirtschaftseinheiten

Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 -, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135; Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09 -, juris, GE 2010, 1415 = NJW 2010, 629).

1 Der Kl. ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Bekl. Im schriftlichen Mietvertrag vom 26. März 2004 ist unter § 5 Abs. 3 für die dort aufgeführten Betriebskosten (mit Ausnahme von vier Positionen) eine Verteilung „nach qm ges." vereinbart. Der Kl. leistete auf die Betriebskosten vereinbarungsgemäß monatliche Vorauszahlungen an die Bekl. Diese rechnete die Betriebskosten für die Jahre 2006 und 2007 ab. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 ergab für die Wohnung des Kl. eine Gesamtsumme in Höhe von 1.549,38 € und eine Nachzahlungsforderung der Bekl. von 169,38 €, während die Abrechnung für das Jahr 2007 einen Gesamtbetrag von 1.673,83 € sowie einen Saldo zugunsten der Bekl. in Höhe von 293,83 € auswies.

2 In beiden Abrechnungen wurden bei den Positionen (Allgemein-) Strom, Wasserkosten, Entwässerung, Müllabfuhr, Hauswart, Versicherungen, Grundsteuer, Heizkosten und - für das Jahr 2007 - Feuerschutzanlagen nicht nur die im Haus A.straße 59 angefallenen Kosten berücksichtigt, sondern die Gesamtkosten, die in der zusammenhängenden Häuserzeile mit der postalischen Anschrift A.straße 57, 59 und 61 angefallen sind. Alle drei Gebäude werden von der Bekl. vermietet. Die in ihnen gelegenen Wohnungen sind hinsichtlich Ausstattung und Größe weitgehend baugleich. Auch die Gesamtwohnfläche der drei Häuser unterscheidet sich nur geringfügig (Nr. 57: 540,50 qm; Nr. 59: 549,50 qm; Nr. 61: 579,50 qm). Allerdings befinden sich auf dem Grundstück Nr. 61 zusätzlich 15 Garagen, deren Zugangsbereich nachts durchgehend beleuchtet ist. Die Garagen stehen den Mietern aller drei Häuser zur Verfügung. Die Häuserzeile wird über eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt, die sich im Haus A.straße Nr. 57 befindet. Außer den Heizkosten werden auch die Gebühren für die Müllentsorgung und die Prämien für die Wohngebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung gemeinsam für die gesamte Häuserzeile erhoben. Die Grundsteuer wird dagegen für die einzelnen Grundstücke getrennt festgesetzt.

3 Die aufgrund der örtlichen Gegebenheiten seit mehreren Jahren praktizierte Zusammenfassung der drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit blieb längere Zeit unbeanstandet. Erstmals mit Schreiben vom 21. Januar 2009 widersprach der Kl. den auf diese Weise erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2009. Mit weiterem Schreiben vom 3. März 2009 forderte er die Bekl. auf, die Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2006 und 2007 zurückzuzahlen und ordnungsgemäße Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 zu erstellen.

4 Im vorliegenden Verfahren nimmt der Kl. die Bekl. auf Rückzahlung der für die Abrechnungsperioden 2006 und 2007 geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 2.760 € (nebst Zinsen) in Anspruch. Hilfsweise verlangt er die Erteilung ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 und die Feststellung, die monatlich fälligen Nebenkostenvorauszahlungen bis zur Erstellung der geforderten Nebenkostenabrechnungen oder jedenfalls so lange zurückbehalten zu dürfen, bis die geschuldeten Vorauszahlungen den Betrag von 2.760 € erreicht haben. Das Amtsgericht hat der Klage in den Hilfsanträgen stattgegeben; das weitergehende Begehren des Kl. hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

5 Die Revision hat keinen Erfolg. [...]

11 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Kl. weder eine erneute Nebenkostenabrechnung verlangen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) noch hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) geltend machen kann. Die Bekl. hat mit den erteilten Abrechnungen ihre Abrechnungspflicht ordnungsgemäß erfüllt (§ 362 Abs. 1 BGB).

12 1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Abrechnungen vom 9. November 2007 und vom 26. November 2008 seien schon deswegen formell unzureichend, weil der Abrechnungsschlüssel nicht nachvollziehbar erläutert sei. Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.; Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 -, GE 2010, 1261 = juris Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 -, GE 2009, 189 = NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 -, GE 2008, 855 = NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 -, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils m. w. N.).

13 Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 -, aaO., und vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 -, aaO.). Danach war vorliegend eine Erläuterung des verwendeten Umlagemaßstabs entbehrlich. Bei beiden Abrechnungen sind mit Ausnahme der Positionen „Kabelfernsehen" und „Heizkosten" als Verteilerschlüssel die mit 1.669,50 bezifferte Gesamtquadratmeterzahl und der hierauf entfallende Anteil des Kl. (60,50) ausgewiesen worden. Auch für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter erschließt sich durch diese Angaben, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche; Fläche der Wohnung des Kl.) im Rahmen der Kostenverteilung in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden sind. Für das Verständnis dieses Verteilungsmaßstabs ist keine Erläuterung geboten, ob es sich bei der zugrunde gelegten Gesamtfläche um die Fläche des Objekts A.straße 59 oder aller drei Häuser handelt. Die Verteilung der Betriebskosten lässt sich ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten allein aufgrund der in den Abrechnungen angegebenen Werte nachvollziehen. Dies genügt für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (vgl. etwa Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 -, aaO Rn. 13, und vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 -, NJW 2005, 219 unter II 1 b).

14 Da es einer weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels nicht bedurfte, ist die von der Revision problematisierte Frage, ob die im Kopf der Abrechnungen enthaltene Angabe „A.straße 57-61" ausreichend verdeutlicht, dass die Fläche aller drei Häuser in die Berechnung der Gesamtfläche von 1.669,50 m2 einbezogen worden ist, für den Streitfall ohne Bedeutung. Den beiden Abrechnungen ist weiter zu entnehmen, dass die Kosten für den Kabelanschluss pro Wohneinheit (29 €) berechnet und bei den Heizkosten jeweils der nach den - dem Kl. direkt übermittelten - Heizkostenabrechnungen der Firma T. vom 16. August 2007 und vom 26. September 2008 entfallende Anteil angesetzt worden ist.

15 2. Die von der Bekl. erteilten Abrechnungen sind auch nicht deswegen formell fehlerhaft und unwirksam, weil die Bekl. alle Betriebskosten mit Ausnahme der Kabelanschlussgebühren nicht objektbezogen, sondern gebäudeübergreifend abgerechnet hat. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 -, aaO. Rn. 22). Gemessen an diesen Maßstäben berührt der Umstand, dass eine Nebenkostenabrechnung mehrere Häuser zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfasst und nicht für jedes Gebäude getrennt die dort angefallenen Kosten ermittelt, nicht die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung, sondern nur deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 -, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135 unter II 2, 3 a).

16 3. Der Kl. kann daher nicht schon wegen formeller Unwirksamkeit der erteilten Abrechnungen eine erneute Berechnung der Betriebskosten verlangen. Auch unter dem Gesichtspunkt der inhaltlichen Unrichtigkeit der erteilten Abrechnungen kann er keine Neuberechnung beanspruchen. Zwar kann ein Mieter in bestimmten Ausnahmefällen berechtigt sein, auch bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern (a. A. LG Hamburg, WuM 1998, 727 f.; AG Wedding, GE 2004, 353 f.; Staudinger/Bittner, BGB, Neubearb. 2009, § 259 Rn. 32). Der Senat hat eine solche Befugnis in den Fällen anerkannt, in denen der Vermieter nach einem nicht vereinbarten Umlageschlüssel abrechnete und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung auf der Grundlage des vereinbarten Abrechnungsmaßstabs nicht kannte (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, aaO. unter II 1 b; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 279, 460). Vorliegend kann dahinstehen, ob auch eine unzulässige Abrechnung unter Zusammenfassung mehrerer Gebäude einen schwerwiegenden, vom Mieter mangels Kenntnis der Basisdaten nicht selbst behebbaren inhaltlichen Mangel darstellt, der einen Anspruch des Mieters auf erneute Abrechnung auslöst. Denn die Bekl. war - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat - berechtigt, gebäudeübergreifende Abrechnungen vorzunehmen. Dabei kann offen bleiben, ob die Parteien mit der Vereinbarung einer Abrechnung „nach qm ges." eine Abrede dahin getroffen haben, die Betriebskosten unter Einbeziehung sämtlicher in der Häuserzeile A.straße 57-61 anfallender Kosten vorzunehmen. Denn jedenfalls war die Bekl. nach § 556 Abs. 3 Satz 1, § 315 BGB befugt, die drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen.

17 a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 -, aaO. unter II 3 a). Der Mietvertrag vom 26. April 2004 enthält keine ausdrücklichen Regelungen, die der Bekl. eine hausbezogene Abrechnung vorschreiben. Eine stillschweigende Abrede über eine auf das Gebäude Nr. 59 beschränkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Der Lagebeschreibung des Mietobjekts kann eine solche konkludente Vereinbarung schon deswegen nicht entnommen werden, da eine rein hausbezogene Abrechnung schon deswegen von Anfang an nicht möglich war, weil die gesamte Häuserzeile durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt wird (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 -, aaO.). Da die technischen Gegebenheiten von vornherein eine ausschließlich auf das Haus A.straße 59 beschränkte Abrechnung sämtlicher Betriebskosten verhinderten, kann aus Sicht eines objektiven Empfängers der Objektbeschreibung nicht der Erklärungsgehalt beigemessen werden, dass die Umlage der Nebenkosten nach Einzelgebäuden erfolgen soll. Zudem kann aus der Beschreibung des Mietobjekts im Regelfall ohnehin keine rein gebäudebezogene Abrechnung der Betriebskosten hergeleitet werden, da die Parteien mit der Benennung des Orts, an dem die Mietsache belegen ist, regelmäßig nicht den Zweck verfolgen, auch die Abrechnungseinheit festzulegen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 a BGB Rn. 5; i. E. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556 a Rn. 27; Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., Rn. F 48).

18 b) Entgegen der Auffassung der Revision beschränkt sich die Befugnis der Bekl., die Häuserzeile zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, nicht auf die Heizkosten, sondern erstreckt sich auf alle abgerechneten Betriebskosten. Der Senat hat - anders als die Revision meint - im Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 371/04, aaO.) die Möglichkeit einer umfassenden Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nicht davon abhängig gemacht, dass bei sämtlichen Kostenpositionen eine gesonderte Abrechnung aus technischen Gründen unvermeidbar ist. Eine solche Aussage hat der Senat schon deswegen nicht getroffen, weil in dem von ihm zu beurteilenden Fall lediglich über die Berechtigung des Vermieters zu einer einheitlichen Abrechnung der Heizkosten zu befinden war. Außerdem hat der Senat in der genannten Entscheidung die auf technischen Gründen beruhende Notwendigkeit einer einheitlichen Abrechnung auch im Rahmen der Heizkosten nicht zu einer unabdingbaren Voraussetzung für die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten erhoben, sondern diesem Gesichtspunkt nur im Hinblick auf die Auslegung der vertraglichen Abreden Bedeutung beigemessen (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO. unter II 3 a). Wenn der Mietvertrag - wie hier - keine Festlegung darüber enthält, dass die Abrechnung der Betriebskosten gebäudebezogen zu erfolgen hat, hängt die Befugnis eines Vermieters zur Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten davon ab, ob die gesetzlichen Bestimmungen eine solche Abrechnungsweise erlauben. Dies ist zu bejahen.

19 aa) § 556 BGB beschränkt einen Vermieter nicht darauf, eine gebäudebezogene Abrechnung nur dann vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gründen unvermeidbar ist (so aber Blank/Börstinghaus, aaO., § 556 a BGB Rn. 11; noch restriktiver Langenberg, NZM 2004, 41, 46). Eine solche Einschränkung ergibt sich auch nicht aus der auf der Ermächtigungsgrundlage des § 556 Abs. 1 Satz 3 geschaffenen und zum 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Betriebskostenverordnung (BetrKV - BGBl. I S. 2346). Zwar hat der Gesetzgeber hierbei die frühere Verweisung in § 556 Abs. 1 Satz 2 auf § 27 II. BV und die dort erwähnte „Wirtschaftseinheit" mit Geltung zum 1. Januar 2002 durch die Betriebskostendefinition in § 1 Abs. 1 BetrKV ersetzt, die den Begriff der „Wirtschaftseinheit" nicht mehr kennt. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollte hiermit jedoch keine Änderung der geltenden Rechtslage bezweckt und insbesondere keine Verpflichtung zur Abrechnung nach kleinstmöglichen Einheiten begründet werden (BR-Drucks. 568/03, abgedruckt in WuM 2003, 675, 681). Vielmehr ist in der amtlichen Begründung zu § 1 Abs. 1 BetrKV der ausdrückliche Hinweis enthalten: „Die Bildung von Abrechnungs- und Wirtschaftseinheiten nach den bisher anerkannten Kriterien bleibt zulässig" (BR-Drucks. 568/03, aaO.).

20 bb) Der in der amtlichen Begründung zum Ausdruck kommende Wille des Gesetzgebers, die Abrechnung nach Wirtschaftseinheit auch weiterhin zuzulassen, entspricht im Übrigen auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergeben. Der Einwand, dass sich die Abrechnung nach Wirtschaftseinheit wegen der Einbeziehung eines größeren Nutzerkreises im Einzelfall auch nachteilig für den Mieter auswirken könne und somit die Vereinbarung einer Abrechnung nach Wirtschaftseinheit oder eine diesbezügliche Bestimmung des Vermieters gegen § 556 Abs. 4 BGB verstoße (vgl. hierzu etwa Blank/Börstinghaus, aaO.; Langenberg, NZM 2004, aaO.), ist schon deswegen nicht stichhaltig, weil nach der Einschätzung des Gesetzgebers eine Abrechnung nach größeren Einheiten bei Beachtung der in Rechtsprechung und Schrifttum entwickelten Kriterien den Mieter nicht unbillig oder unzumutbar belastet. Ein Vermieter ist daher in den Grenzen des § 315 BGB nach wie vor berechtigt, eine Abrechnung der Nebenkosten auf der Grundlage der von ihm gebildeten Wirtschaftseinheit vorzunehmen, soweit mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen oder den Abrechnungsmodus eigenständig regeln (so auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556, Rn. 16; § 556 a, Rn. 27; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 a Rn. 19 f.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 556 a Rn. 3; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 16; § 556 a Rn. 23; einschränkend LG Itzehoe, ZMR 2004, 198; AG Pinneberg, WuM 2004, 537; WuM 2006, 379; ZMR 2006, 939; Rips in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rn. 1263 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 235 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., § 556 a BGB Rn. 61).

21 cc) Gemessen am Maßstab des § 315 BGB ist die von der Bekl. gewählte Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit „A.straße 57-61" nicht zu beanstanden. Die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten, der Wohnnutzung dienenden drei Gebäude unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem sind sie Bestandteil einer zusammenhängend errichteten Häuserzeile und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich. Damit liegen sämtliche von der Rechtsprechung und vom Schrifttum für eine der Billigkeit entsprechende Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit geforderten Voraussetzungen vor (vgl. etwa OLG Koblenz, WuM 1990, 268, 269; LG Hamburg, WuM 2004, 498; MünchKommBGB/Schmid, aaO., § 556 a Rn. 19; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO. Rn. 23; Staudinger/Weitemeyer, aaO., § 556 a Rn. 27; Soergel/Heintzmann, aaO.). Die Abrechnung nach der gebildeten Wirtschaftseinheit ist auch nicht deswegen unbillig, weil einzelne Kostenpositionen - etwa die Grundsteuer - getrennt abgerechnet werden könnten (so auch AG Pinneberg, ZMR 2006, 939, 940). Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen Kostenpositionen auf den Kl. ein höherer Anteil entfällt als bei einer rein gebäudebezogenen Abrechnung. Diese mögliche Mehrbelastung dürfte aber regelmäßig schon dadurch aufgewogen werden, dass die einheitliche Bewirtschaftung mehrerer Gebäude in bestimmten Bereichen (so etwa bei den Hauswartkosten oder den Versicherungsaufwendungen) weniger Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Objekte, so dass die hierbei auf den einzelnen Mieter entfallenden Gesamtkosten in aller Regel nicht höher ausfallen als bei einer gesonderten Veranlagung. Hinzu kommt, dass im Streitfall keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass der Kl. durch die gebäudeübergreifende Abrechnung bei einzelnen Kostenpositionen mit übermäßigen, dem Wohnwert des Mietobjekts nicht mehr entsprechenden Aufwendungen belastet wird. Dies gilt auch für die Umlegung der Grundsteuer. Zwar ist das Grundstück A.straße 61 größer als die beiden anderen Grundstücke, weil sich auf ihm zusätzlich 15 Garagen befinden. Diese Garagen stehen aber nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts den Mietern aller drei Gebäude zur Verfügung. Da somit dem Kl. durch die einheitliche Abrechnung keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstehen und zudem bei einer Differenzierung des Abrechnungsmodus je nach Kostenposition (einheitliche Abrechnung bei faktischen Hindernissen, ansonsten getrennte Abrechnung) nicht nur der Berechnungsaufwand, sondern auch die Fehleranfälligkeit erhöht würde und daher eine getrennte Abrechnung wirtschaftlich und abrechnungstechnisch unvernünftig erscheint, entspricht die von der Bekl. gewählte Abrechnungsweise billigem Ermessen nach § 315 BGB. Der von der Bekl. gewählte Abrechnungsmodus berechtigt den Kl. daher nicht, eine Neuberechnung zu verlangen.

22 4. Soweit der Kl. schließlich die Höhe einzelner Nebenkostenpositionen beanstandet hat (insbesondere Hauswart-, Versicherungs-, Kabelfernseh-, Strom-, Wasserkosten, Müllgebühren und Heizölverbrauch), berühren diese Einwendungen nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die in einem Rechtsstreit auf Nachzahlung oder Rückerstattung von Betriebskosten zu befinden ist (vgl. etwa LG Hamburg, aaO.). Der Kl. kann daher sein Abrechnungsverlangen nicht mit Erfolg auf diese Einwände stützen.

23 5. Ohne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, dass die beschriebenen Einwendungen dem Kl. jedenfalls nach § 273 BGB das Recht gewähren, die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückzubehalten, bis eine erneute Abrechnung erteilt oder der in den Jahren 2006 und 2007 vom Kl. gezahlte Gesamtbetrag von 2.760 € erreicht ist. Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Mieter zwar berechtigt, die weiterlaufenden Vorauszahlungen nach § 273 BGB zu verweigern, wenn der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht oder nicht ausreichend nachgekommen ist (vgl. etwa Senatsurteile vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 -, GE 2006, 844 = NJW 2006, 2552 unter II 1 b aa, und vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04 -, GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499 unter II 3 d, jeweils m. w. N.). Vorliegend schuldet die Bekl. jedoch - wie vorstehend ausgeführt - keine erneute Abrechnung. Da § 273 BGB lediglich ein Druckmittel gewährt, um eine bestehende Verpflichtung durchzusetzen, eine solche aber vorliegend nicht existiert, ist der Kl. nicht zur Einbehaltung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen befugt.

24 Die Bekl. ist - anders als die Revision meint - auch nicht gehalten, die laufenden Vorauszahlungen im Hinblick auf die Einwendungen des Kl. gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 herabzusetzen. Maßgebend für die Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen sind die vertraglichen Vereinbarungen. Daneben kann jede Partei auf der Grundlage der vorausgegangenen Abrechnung eine angemessene Anpassung der Vorauszahlungen verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB). Da hierbei eine Mitwirkung der Gegenseite nicht erforderlich ist, ist für das Druckmittel des § 273 BGB kein Raum. Davon abgesehen ist ein Anspruch des Kl. auf Herabsetzung der laufenden Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht dargetan.

Zum einen sind hierfür nicht die streitgegenständlichen Abrechnungen, sondern die jüngste zum Zeitpunkt der Klageerhebung vorliegende Abrechnung (2008 oder 2009) maßgebend, zu deren Inhalt der Kl. keine Angaben gemacht hat. Zum anderen ist für eine Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB allein die formelle Wirksamkeit der Abrechnung und nicht deren inhaltliche Richtigkeit entscheidend (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09 -, GE 2010, 105, juris Rn. 26, und vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07 -, GE 2008, 114 = NZM 2008, 121 Rn. 15, 18). Die vom Kl. gerügten inhaltlichen Fehler begründen daher aus mehreren Gründen keinen Anspruch auf Herabsetzung der laufenden Vorauszahlungen.

Der Vermieter ist mangels entgegenstehender vertraglicher Abreden regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Das gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.

Der Vermieter rechnete die Betriebskosten so ab, dass er drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfasste. Die in ihnen gelegenen Wohnungen sind hinsichtlich Ausstattung und Größe weitgehend baugleich. Auch die Gesamtwohnfläche der drei Häuser unterscheidet sich nur geringfügig. Die Häuserzeile wird über eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt, die sich in einem der Häuser befindet. Außer den Heizkosten werden auch die Gebühren für die Müllentsorgung und die Prämien für die Wohngebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung gemeinsam für die gesamte Häuserzeile erhoben. Die Grundsteuer wird dagegen für die einzelnen Grundstücke getrennt festgesetzt.

Im vorliegenden Verfahren nimmt ein Mieter den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen für zwei Abrechnungsperioden in Anspruch. Hilfsweise verlangt er die Erteilung ordnungsgemäßer Abrechnungen für diese Zeiträume und die Feststellung, die monatlich fälligen Vorauszahlungen bis zur Erstellung der geforderten Nebenkostenabrechnungen oder jedenfalls so lange zurückbehalten zu dürfen, bis die geschuldeten Vorauszahlungen den Betrag der für die beiden Perioden geleisteten Vorauszahlungen erreicht haben. Nach teilweisem Erfolg beim AG wies das LG die Klage insgesamt ab. Das führte zur zugelassenen Revision des Mieters, die der BGH zurückwies.

Der Mieter könne weder eine erneute Nebenkostenabrechnung verlangen noch hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Der Vermieter habe mit den erteilten Abrechnungen seine Abrechnungspflicht ordnungsgemäß erfüllt. Die Betriebskostenabrechnungen seien formell wirksam. Das gelte auch insofern, als der Vermieter alle Betriebskosten mit Ausnahme der Kabelanschlussgebühren nicht objektbezogen, sondern gebäudeübergreifend abgerechnet habe. Nach §§ 556 Abs. 3 Satz 1, 315 BGB sei der Vermieter befugt, die drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Der Mietvertrag enthalte keine ausdrücklichen Regelungen, die dem Vermieter eine hausbezogene Abrechnung vorschreiben. Eine stillschweigende Abrede liege ebenfalls nicht vor.

Die Befugnis, die Häuserzeile zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, beschränke sich nicht auf die Heizkosten, sondern erstrecke sich auf alle abgerechneten Betriebskosten. § 556 BGB beschränke einen Vermieter auch nicht darauf, eine gebäudebezogene Abrechnung nur dann vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gründen unvermeidbar sei. Eine solche Einschränkung ergebe sich auch nicht aus der auf der Ermächtigungsgrundlage des § 556 BGB geschaffenen Betriebskostenverordnung. Vielmehr ergebe sich aus der amtlichen Begründung, dass die Bildung von Abrechnungs- und Wirtschaftseinheiten nach den bisher anerkannten Kriterien weiterhin zulässig bleibe. Das entspreche übrigens auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot, da sich bei der Bildung größerer Abrechnungseinheiten auch regelmäßig Kostenvorteile ergeben würden.

Gemessen am Maßstab des § 315 BGB sei die von dem Vermieter gewählte Abrechnung nach einer Wirtschaftseinheit nicht zu beanstanden. Die zusammengefassten, der Wohnnutzung dienenden drei Gebäude unterlägen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem seien sie Bestandteil einer zusammenhängend errichteten Häuserzeile und seien in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich. Soweit der Mieter schließlich die Höhe einzelner Nebenkostenpositionen beanstandet habe, berührten diese Einwendungen nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die in einem Rechtsstreit auf Nachzahlung oder Rückerstattung von Betriebskosten zu befinden sei.

Ferner besteht kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen. Nach der Rechtsprechung des Senats sei ein Mieter zwar berechtigt, die weiterlaufenden Vorauszahlungen nach § 273 BGB zu verweigern, wenn der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht oder nicht ausreichend nachgekommen sei. Vorliegend schulde der Vermieter jedoch keine erneute Abrechnung.

Es war bisher noch offen, ob die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten davon abhängig ist, dass bei sämtlichen Kostenpositionen eine gesonderte Abrechnung aus technischen Gründen unvermeidbar ist (s. a. Urteil des BGH vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09 -, GE 2010, 1415). Nun ist klar, dass es keine entsprechende Beschränkung gibt. Etwas anderes gilt nur, wenn mietvertragliche Regelungen dem entgegenstehen oder den Abrechnungsmodus eigenständig anderweitig regeln. Allerdings müssen immer die allgemeinen Kriterien für die Bildung einer Wirtschaftseinheit vorliegen, die der BGH auflistet und die vorliegend erfüllt waren.