Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Abrechnungseinheit; Wirtschaftlichkeit

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 -, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135).

1 Die Bekl. ist seit März 2005 Mieterin einer nicht preisgebundenen Wohnung der Kl. in der K.straße in N. Die Kl. nimmt die Bekl. auf Nachzahlung der Betriebskosten für das Jahr 2007 in Höhe von 1.307,65 € nebst Zinsen in Anspruch. Für dieses Jahr leistete die Bekl. insgesamt 2.040 € an Betriebskostenvorauszahlungen. Die Nebenkostenabrechnung der Kl. für das Jahr 2007 ergab für die Wohnung der Bekl. eine zu zahlende Gesamtsumme von 3.347,65 €, wovon 1.334,19 € auf Heizkosten entfielen.

2 Für die Abrechnung der Heizkosten ist das Anwesen K.straße mit dem auf der gegenüberliegenden Straßenseite gelegenen, ebenfalls im Eigentum und unter der Verwaltung der Kl. stehenden Mietshaus W.-Straße zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst worden. Die Kl. hat dies damit begründet, dass beide Anwesen über eine gemeinsame Heizungsanlage mit Wärme versorgt würden und eine nach Gebäuden getrennte Abrechnung der Heizkosten deshalb nicht möglich sei. Die Bekl., die dies bestritten hat und die Abrechnung nach Wirtschaftseinheit für unzulässig hält, verweigerte die Nachzahlung der Nebenkosten für das Jahr 2007.

3 Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Zahlungsbegehren weiter.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

6 Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag sei eine Abrechnung der Betriebskosten nach Wirtschaftseinheit nicht möglich, da die Lagebeschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen sei und etwas anderes im Mietvertrag nicht bestimmt worden sei.

7 Auch der bestrittene Vortrag der Kl. zur Unmöglichkeit der hausbezogenen Abrechnung der Heizkosten aufgrund der gemeinsamen Versorgung der Anwesen K.straße und W.-Straße führe zu keiner anderen Beurteilung. Die Kammer verkenne dabei nicht, dass der Bundesgerichtshof in einem vergleichbaren Fall die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zugelassen habe. Diese Rechtsprechung überzeuge jedoch hier nicht. Das Landgericht Darmstadt vertrete seit Jahren in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheit eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag voraussetze. Angesichts dessen sei es der Kl. als gewerblicher Vermieterin zumutbar gewesen, hierauf zu reagieren und mit der Bekl. eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheit bei Beginn des Mietverhältnisses zu vereinbaren.

8 Im Übrigen sei auch schon die von der Kl. in der Abrechnung vorgenommene Differenzierung der Nachzahlungsbeträge aufgrund verschiedener Umlagenvorauszahlungen nicht ordnungsgemäß, da die Vorauszahlungen einheitlich für Heiz- und sonstige Betriebskosten erfolgt seien.

II. 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

10 1. Der Senat hat bezüglich eines noch nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu beurteilenden Sachverhalts entschieden, dass der Vermieter - bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 II. BV - mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen kann, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Der Senat hat bei dieser Entscheidung offenlassen können, ob eine anderweitige Bestimmung bereits darin zu sehen sein könnte, dass das Mietobjekt bei der Bezeichnung der zu vermietenden Sache mit Straße und Hausnummer bezeichnet ist. Denn selbst wenn die Lagebeschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen sein sollte, kann dies jedenfalls dann nicht gelten, wenn - wie in dem damaligen Streitfall von den Tatsacheninstanzen festgestellt - eine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 -, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135, unter II 3 a).

11 So ist es auch hier. Nach dem revisionsrechtlich zu unterstellenden Sachvortrag der Kl. werden die Anwesen K.straße und W.-Straße von Beginn des Mietverhältnisses mit der Bekl. an durch eine gemeinsame Heizungsanlage mit Wärme versorgt. Allein deshalb war im Streitfall die Zusammenfassung beider durch die Heizungsanlage verbundenen Anwesen in einer Abrechnungseinheit zulässig, denn der Kl. blieb unter diesen Bedingungen keine andere Möglichkeit, als in dieser Weise abzurechnen.

12 Anders als das Berufungsgericht meint, ist der Vortrag der Kl., die Heizkosten könnten nicht nach Häusern getrennt abgerechnet werden, nicht deshalb unbeachtlich, weil sich sowohl aus der T.-Abrechnung als auch aus dem letzten Vortrag der Kl. in der Berufungsinstanz ergebe, dass „bezüglich der Verbrauchskosten offensichtlich konkret nutzerbezogen abgerechnet wurde". Bei dieser Argumentation übersieht das Berufungsgericht, dass zwischen der Zuordnung der für den Betrieb der gemeinsamen Heizungsanlage entstandenen Kosten zu den beiden angeschlossenen Häusern und der Umlage der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter unterschieden werden muss.

13 Die Abrechnung der Heizkosten nach Wirtschaftseinheit ist der Kl. entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht deswegen verwehrt, weil die Kl. die ihr seit vielen Jahren bekannte Rechtsprechung des Landgerichts Darmstadt nicht zum Anlass genommen hat, in dem mit der Bekl. im Jahr 2005 geschlossenen Mietvertrag eine Abrechnung der Heizkosten nach Wirtschaftseinheit zu vereinbaren. Einer solchen Vereinbarung bedarf es nicht, wenn eine hausbezogene Abrechnung der Heizkosten, wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist, von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist.

14 2. Schließlich kann dem Berufungsgericht auch insoweit nicht gefolgt werden, als es angenommen hat, die Nebenkostenabrechnung der Kl. für das Jahr 2007 sei auch deswegen nicht ordnungsgemäß, weil die Kl. die Betriebskostenvorauszahlungen der Bekl. von insgesamt 2.040 € mit einem Teilbetrag von 840 € auf die Heizkosten und mit dem Restbetrag von 1.200 € auf die sonstigen Nebenkosten angerechnet hat. Denn im Ergebnis macht es keinen Unterschied, ob die Vorauszahlungen in dieser Weise aufgeteilt oder in voller Höhe mit der Gesamtsumme aller Nebenkosten verrechnet werden.

Mehrere Wohngebäude, die von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt wurden, können für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung auch dann zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude der Wirtschaftseinheit bezeichnet wird.

Der Vermieter fasste in seiner Abrechnung der Heizkosten das Anwesen K.straße, in dem die Wohnung der Mieterin liegt, mit dem auf der gegenüberliegenden Straßenseite gelegenen, ebenfalls ihm gehörenden und unter seiner Verwaltung stehenden Mietshaus W.-Straße zu einer Abrechnungseinheit zusammen, weil beide Anwesen über eine gemeinsame Heizungsanlage mit Wärme versorgt würden und eine nach Gebäuden getrennte Abrechnung der Heizkosten deshalb nicht möglich sei. Die Mieterin bestritt dies und hielt die Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit für unzulässig. Die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der Heizkosten für das Jahr 2007 wurde von den Vorinstanzen abgewiesen, weil diese die Lagebeschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit ansahen und eine davon abweichende Bestimmung im Mietvertrag vermissten. Mit der zugelassenen Revision verfolgte der Vermieter sein Zahlungsbegehren weiter. Die Revision hatte beim BGH Erfolg.

Ob eine der Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit entgegenstehende Bestimmung darin zu sehen sein könnte, dass das Mietobjekt bei der Bezeichnung der zu vermietenden Sache mit Straße und Hausnummer bezeichnet ist, könne dahinstehen. Denn selbst wenn die Lagebeschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen sein sollte, könne dies jedenfalls dann nicht gelten, wenn eine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich sei, wie hier. Denn nach dem revisionsrechtlich zu unterstellenden Sachvortrag des Vermieters würden die Anwesen K.straße und W.-Straße von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine gemeinsame Heizungsanlage mit Wärme versorgt, so dass dem Vermieter keine andere Möglichkeit geblieben sei als nach der aus beiden Anwesen gebildeten Abrechnungseinheit.

Eine Vereinbarung im Mietvertrag über eine Abrechnung der Heizkosten nach dieser Wirtschaftseinheit sei nicht notwendig gewesen, weil eine hausbezogene Abrechnung der Heizkosten von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich gewesen sei.

Ob mehrere Wohngebäude für die Betriebskostenabrechnung generell zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden können, hat der BGH erneut nicht entschieden. Wie bisher (BGH, Urteil v. 20. Juli 2005, VIII ZR 371/04, GE 2005, 1118) hält der VIII. Senat eine Abrechnung in einer Wirtschaftseinheit aber zumindest für zulässig, wenn einer hausbezogenen Kostenerhebung faktische oder jedenfalls unzumutbare technische Hindernisse entgegenstehen, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit (Abrechnungseinheit, Verwaltungseinheit) dürfte jedoch ohne Vereinbarung auch dann zulässig sein, wenn sie – kumulativ – einheitlich verwaltet werden, ein unmittelbarerer örtlicher, nicht notwendig direkter nachbarschaftlicher Zusammenhang zwischen ihnen besteht und kein wesentlicher Unterschied im Wohnwert der einzelnen Gebäude im Hinblick auf technischen Stand, Bauweise, Ausstattung, Nutzung und Zuschnitt gegeben ist (OLG Koblenz, RE v. 27. Februar 1990, 4 W-RE 32/88, GE 1990, 605 = ZMR 1990, 97/300; OLG Düsseldorf, GuT 2003, 14; LG Bautzen, Urteil v. 19. Juni 2002, 1 S 117/01, WuM 2002, 497; LG Berlin, GE 2001, 625; AG Schöneberg, Urteil v. 20. September 2004, 09a C 316/04, GE 2005, 58; Langenberg, NZM 2004, 41, 46; a. A. LG Bonn, Urteil v. 30. Juni 2005, 6 S 317/04, NZM 2005, 617; AG Pinneberg, Urteil v. 5. März 2004, 66 C 272/03, ZMR 2004, 595 = WuM 2004, 537; Sternel, Mietrecht, III, 358). Es empfiehlt sich, eine ausdrückliche Vereinbarung darüber zu

treffen, dass der Vermieter mehrere Häuser zu einer Wirtschafts- und Verwaltungseinheit zusammenfassen darf. Die im Mietvertrag angegebene Hausnummer beschreibt nach hiesiger Ansicht nur den Ort der vermieteten Wohnung, schließt aber nicht die Zusammenfassung mit anderen Hausnummern zu einer Abrechnungseinheit aus (LG Itzehoe, Urteil v. 25. Juli 2008, 9 S 121/07, ZMR 2009, 369), deren Voraussetzungen der Vermieter beweisen muss (LG Itzehoe, Urteil v. 9. Dezember 2003, 1 S 250/03, ZMR 2004, 198). Sind die Gesamtkosten aus der Bewirtschaftung mehrerer Grundstücke entstanden, so muss der Vermieter diese in der Betriebskostenabrechnung auch dann mitteilen, wenn er nicht in der Wirtschaftseinheit abrechnet (AG Dortmund, Urteil v. 4. November 2008, 425 C 4180/08, WuM 2008, 671; AG Pinneberg, Urteil v. 12. März 2004, 66 C 306/03, ZMR 2004, 597).

Es empfiehlt sich, eine ausdrückliche Vereinbarung darüber zu treffen, welche Häuser zu einer Wirtschafts- und Verwaltungseinheit zusammengefasst werden; wenn diese getroffen worden ist, bestehen keine Bedenken gegen die Abrechnung nach dieser Verwaltungseinheit (LG Berlin, Urteil v. 23. Juni 1988, 64 S 326/88, GE 1989, 679).