Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Wirtschaftseinheit; Abrechnungseinheit

Zur Zulässigkeit der Zusammenfassung mehrerer Häuser zu einer Wirtschaftseinheit bei der Abrechnung verbrauchsabhängiger Nebenkosten (Rechtsentscheid abgelehnt).

I. Die Kl. hatte von der Bekl. ein Appartement gemietet und eine Kaution von 1.500,-- DM geleistet. Das Haus gehört zu der aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage.

Nach § 3 Nr. 2 des Mietvertrages vom 16. November 1982 ist neben dem Mietzins ein Abschlag von 150,-- DM monatlich zu entrichten für dort näher bezeichnete Nebenkosten sowie für sämtliche gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung umlegbare Kosten gemäß Abrechnung der Verwalterin. Solche Abrechnungen wurden für die Jahre 1983 und 1984 erteilt. Sie schließen mit Nachforderungen von 1.169,07 DM und 1.188,34 DM ab. In beiden Abrechnungen der Verwalterin sind bis auf die Kosten des Betriebs der Heizung und der Warmwasserversorgung - insoweit erfolgte Einzelabrechnung - die Nebenkosten der Häuser zusammengefaßt und gemäß dem Anteil der von der Kl. gemieteten Wohnung umgelegt.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses Anfang 1985 hat die Kl. die Bekl. auf Rückzahlung der geleisteten Kaution von 1.500,-- DM klageweise in Anspruch genommen. Die Bekl. hat die Rückzahlung abgelehnt und mit den in den Nebenkostenabrechnungen aufgeführten Nachforderungen gegenüber dem Rückzahlungsanspruch aufgerechnet. Die Parteien streiten, ob die erteilten Nebenkostenabrechnungen ordnungsgemäß sind.

Das AG Mainz hat durch Urteil vom 13. März 1986 der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Auffassung vertreten, die Nebenkostenabrechnungen seien mangelhaft. Daher greife die von der Bekl. erklärte Aufrechnung nicht durch. Es hat die Abrechnungen für nur schwer nachvollziehbar gehalten und einen weiteren Mangel darin gesehen, daß die Bekl. in ihren Nebenkostenabrechnungen die einzelnen Häuser zu einer Verwaltungseinheit zusammengefaßt hat. Nach seiner Ansicht ist es erforderlich, die Nebenkosten für das Haus gesondert abzurechnen, damit dem Mieter eine angemessene Möglichkeit verbleibe, auf den Umfang der Kosten einzuwirken und sie durch eigenes Verhalten mitzubestimmen.

Das Landgericht Mainz als Berufungsgericht hat durch Beschluß vom 29. September 1986 dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

"1. Ist eine Nebenkostenabrechnung, in der die Kosten mehrerer Häuser zusammengefaßt sind (Verwaltungseinheit)

a) hinsichtlich verbrauchsabhängiger Kosten

b) hinsichtlich nicht verbrauchsabhängiger Kosten

zulässig?

Kommt es für die Zulässigkeit der Abrechnung verbrauchsabhängiger Kosten darauf an, ob die einzelnen Häuser bei Mietvertragsschluß nicht mit gesonderten Meßeinrichtungen (Zwischenzählern) ausgestattet waren und ob dies dem Mieter bekannt war?

2. Falls eine Nebenkostenabrechnung wegen der Zusammenfassung mehrerer Häuser bei einem Teil der Nebenkosten teilweise nicht ordnungsgemäß ist:

Ist damit die Abrechnung insgesamt unwirksam mit der Folge, daß eine etwaige Nachforderung insgesamt nicht fällig ist?"

Das Landgericht Berlin mißt diesen Rechtsfragen grundsätzliche Bedeutung zu. In früheren Entscheidungen hat es - ebenso wie das Landgericht Frankfurt im Urteil vom 5. Januar 1982 (2/11 S 264/81) - die Auffassung vertreten, daß die Zusammenfassung mehrerer Häuser einer Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit zur Ermittlung verbrauchsabhängiger Kosten unzulässig sei. Es neigt dieser Auffassung auch weiterhin zu. Darüber hinaus ist es in Abweichung von der Entscheidung des LG Hannover in WM 1985, 346 der Ansicht, auf den Umstand, daß die einzelnen Häuser bei Vertragsschluß noch nicht mit gesonderten Meßeinrichtungen zur Ermittlung der verbrauchsabhängigen Kosten ausgestattet waren, könne es allenfalls dann ankommen, wenn der Mieter hiervon bei Vertragsschluß Kenntnis gehabt habe, wofür im vorliegenden Fall aber nichts vorgetragen sei. Zu der zweiten Vorlagefrage vertrittt es die Ansicht, daß die Abrechnung insgesamt unwirksam sei.

II. Ein Rechtsentscheid über die vom Senat vorgelegten Fragen kann nicht ergehen.

Die Begründung des Vorlagebeschlusses soll u.a. die Prüfung ermöglichen, ob die vorgelegte Rechtsfrage im konkreten Fall auf der Grundlage der Rechtsauffassung sowie der Tatsachenfeststellung und -würdigung des vorlegenden Gerichts entscheidungserheblich ist (vgl. Senatsbeschluß vom 12. Januar 1983 - 4 W -RE- 654/82 - m.w.N.). Diese Prüfung ist vorliegend nicht möglich, da eine Vorfrage, auf die es auch nach Auffassung des Landgerichts ankommt, noch ungeklärt ist.

Zutreffend geht das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß davon aus, daß mietvertragliche Regelungen Vorrang haben. Zu § 3 Nr. 2 des Mietvertrages führt es aus, daß diese Bestimmung zwar auf die Abrechnung der Verwalterin verweise, jedoch komme nicht, zumindest nicht hinreichend, zum Ausdruck, daß hierin sämtliche Eigentumswohnungen zu einer Verwaltungseinheit zusammengefaßt seien, so daß der vorliegende Abrechnungsmodus nicht Inhalt des Mietvertrages zwischen den Parteien sei. Wie das Landgericht die einschlägige mietvertragliche Bestimmung auslegt, ist nicht dargelegt. Eine solche Darlegung ist jedoch erforderlich, da sie für die Entscheidung erheblich ist.

Die vorgelegten Rechtsfragen sind einer für alle Fälle gültigen Beantwortung nicht zugänglich. In der Regel ist es eine Frage des Einzelfalls, wie die Nebenkosten - Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung sind hier ausgenommen - zu ermitteln sind. Der Maßstab hierfür wird dem Mietvertrag zu entnehmen sein, gegebenenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1987, 8). Dementsprechend wird in den einschlägigen Entscheidungen des LG Köln (WM 1983, 202, 203) und des LG Frankfurt (a.a.O.) auf die Auslegung und Würdigung der mietvertraglichen Bestimmungen abgestellt. Es ist auch hier Sache des Landgerichts, die Vertragsbestimmung auszulegen, zu würdigen und ihren Inhalt - gegebenenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung - zu ermitteln.

Hierbei ist zu berücksichtigen, daß die Bekl. in ihrer Berufungsrechtfertigung den Anspruch allein mit den mietvertraglichen Bestimmungen begründet und geltend macht, daß die Kl. sich mit der Abrechnung durch die Verwalterin und mit der gewählten Abrechnungsart einverstanden erklärt habe. Dies gibt Anlaß zu der Prüfung, ob ein einseitiges Bestimmungsrecht der Bekl. gemäß §§ 315, 316 BGB in Betracht kommt. Auch das Ergebnis dieser dem Landgericht zustehenden Prüfung kann für die Entscheidung von Bedeutung sein.

In Anbetracht dieser ungeklärten Vorfragen ist der Senat nicht in der Lage, die Erheblichkeit der Vorlagefragen zu prüfen, so daß ein Rechtsentscheid nicht ergehen kann.