Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Wirtschaftlichkeitsgebot; Wartungskosten; Reinigungskosten

Betriebskosten können nur insoweit abgerechnet werden, als sie nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot gerechtfertigt sind.

Zu Recht hat der Kl. beanstandet, daß die Wartungskosten in Höhe von insgesamt 1550,80 DM unbegründet in die Abrechnung eingestellt wurden. Denn diese Kosten sind weder der absoluten Höhe nach nachvollziehbar (ca. 30 % der Brennstoffkosten), noch sind sie durch Rechnungen belegt. Entscheidend gegen eine Abrechnungsfähigkeit der geltend gemachten "Wartungs- und Reinigungskosten" spricht, daß die Einstellung derart hoher Kosten mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot unvereinbar ist, das - mit unterschiedlicher dogmatischer Begründung (vgl. AG Köln WM 1991, 701; OLG Koblenz WM 1986, 282; Sternel, PiG 40, 93; BGH ZIP 1989, 1084) - unstrittig auch im Bereich des freifinanzierten Wohnraums Anwendung findet. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist der Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsvermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzungsverhältnis im Auge behält. Dies bedeutet, daß der Vermieter zwar durchaus einen gewissen Ermessensspielraurn behält, der sich nach den konkreten Verhältnissen des Einzelfalles richtet. Anlaß zu besonderer Aufmerksamkeit besteht jedoch dann, wenn die Ansätze in den Nebenkostenabrechnungen die üblichen Kosten nicht unerheblich - d. h. in Anlehnung an die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG um mehr als 20% - übersteigen. Was den üblichen Kosten entspricht, kann nur aus empirisch gesicherten Daten abgeleitet werden, wobei vorrangig eine Kontrolle anhand von Abrechnungen des konkreten Hauses erfolgen soll. Denn die individuellen Kostenansätze können aufgrund der Beschaffenheit und Ausstattung des jeweiligen Hauses mitunter sehr unterschiedlich sein.

Bezogen auf das Objekt der Bekl. sind folgende Wartungs- und Reinigungskosten angefallen:

Wartungs- und Reinigungskosten 1992/93 DM 399,00; Wartungs- und Reinigungskosten 1993/94 743,97 DM; Wartungs- und Reinigungskosten 1994/95 1.550,80 DM; Wartungs- und Reinigungskosten 1995/96 DM 1.152,10; Wartungs- und Reinigungskosten 1996/97 663,92 DM (für 19 Monate)

Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, daß die Kostenansätze erheblich variieren (niedrigster Wert 1992/93: 399 DM, höchster Wert 1994/95: 1.550,80 DM, was einer Steigerung um 300 % innerhalb von zwei Jahren entspricht). Diese Unterschiede sind für das Gericht nicht nachvollziehbar und auch von den Bekl. nicht (plausibel) erläutert worden. Jedenfalls mit allgemeinen Kostensteigerungen ist die absolute Höhe der Ansätze für 1994/95 und 1995/96 im Vergleich zu den Werten 1992/93 nicht zu erklären. Dagegen spricht bereits die Höhe des prozentualen Anstiegs. Auch sind für den Abrechnungszeitraum 1996/97 anteilig für zwölf Monate wiederum lediglich Kosten in Höhe von 419,32 DM angefallen, die nahezu dem Wert von 1992/93 entsprechen (Steigerung von lediglich 5 % innerhalb von vier Jahren).

Zusätzlicher Erläuterungsbedarf resultiert daraus, daß aus den berücksichtigungsfähigen vorgelegten Belegen nicht erkennbar ist, inwieweit die Wartungskosten auch nicht umlagefähige Reparaturkosten beinhalten.(...)