Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Aufzugskosten/Rückwirkung der Abrechnung; Beginn/der Frist des § 10 Abs. 2 WoBindG; Frist/des § 10 Abs. 2 WoBindG; Heizkosten/Rückwirkung der Abrechnung; Nebenkostenabrechnung/Rückwirkung; Rechtsentscheid/Anwendung des Rückwirkungsverbotes; Richterrecht/Anwendung des Rückwirkungsverbotes; Rückwirkungsverbot/für Rechtsentscheide; Warmwasserkosten/Rückwirkung der Abrechnung

Der Anwendung des Rechtsentscheids des OLG Hamm vom 17.8.1982 - 4 Re-Miet 2/82 -, nach dem der Vermieter innerhalb von 3 Monaten nach dem vereinbarten oder praktizierten Stichtag über die geleisteten Vorschüsse abrechnen muß, um nicht mit Nachzahlungsforderungen aus der Umlagenabrechnung ausgeschlossen zu werden, auf vor dem Rechtsentscheid erteilte Abrechnungen, widerspricht nicht dem Rückwirkungsverbot.

Die Kl. hat im weiteren keinen Anspruch aus § 20 Abs. 1 Neubaumietenverordnung auf die geltend gemachten endgültigen Abrechnungsbeträge für Heizkosten, Warmwasserkosten und Aufzugskosten.

Das Gericht legt seiner Entscheidung den Rechtsentscheid des OLG Hamm (NJW 1983, S. 2397) zugrunde. Nach § 20 Abs. 4 und § 4 Abs. 7 Neubaumietenverordnung ist jedenfalls gemäß § 10 Abs. 2 WoBindG für nachzuerhebende Umlagenbeträge eine Frist von drei Monaten einzuhalten. Wenn das OLG Hamm den Beginn dieser Frist auf den zwischen den Vertragspartnern vereinbarten oder praktizierten Stichtag für die nach § 20 Abs. 4 Neubaumietenverordnung ohnehin jährlich fällige Abrechnung festlegt, so liegt dem eine ausgewogene Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zugrunde. Das OLG Hamm lehnt es überzeugend ab, die Frist des § 10 Abs. 2 WoBindG gemäß dem Wortlaut dieser Bestimmung mit der Kenntnis von den jeweiligen Erhöhungen beginnen zu lassen, weil dies auf eine unsinnige Vielzahl von Einzelberechnungen hinaus laufen würde. Es ist lediglich angemessen, den Beginn der Dreimonatsfrist gemäß dem Vertragswillen der Parteien zu bestimmen. Demgegenüber kann auch nicht auf den grundsätzlichen Unterschied zwischen den Nacherhebungen wegen zu niedriger Vorschüsse und der Kaltmiete verwiesen werden. Unzweifelhaft wollte der Gesetzgeber in der Neubaumietenverordnung auch für die Nacherhebungen die Dreimonatsfrist aus § 20 WoBindG angewandt wissen. Wenn das Kammergericht (ZMR 1982, S. 182) bei der möglichen Anwendung von Verwirkungsgrundsätzen darauf hinweist, daß sich ein Mieter auf mögliche Nachzahlungen bei zu geringen Vorschüssen einstellen müsse, dann ist damit noch nichts darüber gesagt, ob nicht aufgrund der gesetzlichen Verweisung die Frist von drei Monaten im Interesse auch des Rechtsfriedens jedenfalls anzuwenden ist.

Gegenüber der Entscheidung des OLG Hamm können auch nicht die Grundsätze des Rückwirkungsverbots angewandt werden. Da aus dem Rechtsstaatsprinzip herzuleitende Verbot einer Rückwirkung ist für Gesetze entwickelt worden. Hiervon unterscheidet sich das Erkenntnis eines Gerichts, welches im weitestgehenden Falle bei Gesetzeslücken sogenannten Richterrecht schaffen kann. Die Grundsätze des OLG Hamm füllen keine Gesetzeslücke aus, sie sind kein Richterrecht, sie sind herkömmliche Gesetzesauslegung. Zwar gibt es Fälle, in denen Rechtswirkungen auf gerichtliche Entscheidungen erst nach dem Zeitpunkt dieser Entscheidung angenommen wurden (z. B. BGHZ 71, S. 354, 357 zur Rechtscheinhaftung bei der GmbH & Co. KG.). Aber diese Fälle betreffen nicht die hier vorliegende direkte Gesetzesauslegung, die zwar möglicherweise überraschend aber auch für die Vergangenheit bindend ist.

Die Kl. mußte, wendet man die Grundsätze des OLG Hamm hier an, drei Monate nach dem vereinbarten oder praktizierten Abrechnungszeitraum die endgültige Nebenkostenabrechnung vorlegen. Sie konnte zunächst den Mietvertrag zugrundelegen, der allerdings nur für den Heizkostenvorschuß - Beendigung der Heizperiode - und für den Warmwasserverbrauch - zusammen mit der Heizkostenabrechnung - Regelungen enthielt. Praktiziert wurde von den Parteien seit der Abrechnung des Jahres 1979 der Abrechnungsstichtag 31. Dezember des abzurechnenden Jahres. Demzufolge hätte die Kl. für 1980 und für 1981 jeweils bis zum 31. März des Jahres die endgültigen Abrechnungen erstellen müssen. Dies hat sie unstreitig nicht getan. ...