Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Rechtsentscheid zu Rechnungsdaten

Es soll ein Rechtsentscheid des Kammergerichts zu folgender Frage eingeholt werden:

Bedarf eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit der Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten?

I. Der zur Entscheidung vorgelegten Rechtsfrage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Bekl. ist zusammen mit seiner Ehefrau, G. W., seit dem 1. September 1988 Mieter der Wohnung B. Damm, Berlin. Als Vermieter der Wohnung ist im Mietvertrag die Eigentümergemeinschaft B. D. bezeichnet. Von den ursprünglichen Vermietern der streitbefangenen Wohnung haben die Kl. durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch das Grundstück erworben. Mit Schreiben vom 29. Mai 1995 erteilten die Kl. dem Bekl. eine Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1.1.1993 bis 31.12.1993. Aus dieser Abrechnung machen sie einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 656,43 DM geltend. Mit Schreiben vom 5. Dezember 1995 rechneten die Kl. die Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 1.1.1994 bis 31.12.1994 ab. Aus dieser Abrechnung machen sie einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 886,56 DM gegenüber den Bekl. geltend.

Das Mietverhältnis ist durch Kündigung des Bekl. mit Wirkung zum 31. Mai 1995 beendet worden. Im Rahmen der Wohnungsbesichtigung am 24. Mai 1995 stellten die Kl. verschiedene Beschädigungen der Mietsache fest, für die sie von dem Bekl. Schadensersatz in Höhe eines Gesamtbetrages von 11.678,59 DM verlangen. Die Schadensersatzforderungen der Kl. sind nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens, denn insoweit hat das Amtsgericht Spandau am 11. August 1996 gegenüber dem Bekl. ein Versäumnisteilurteil in Höhe von 8.845 DM erlassen und durch Teilversäumnis- und Schlußurteil vom 24. September 1996 einen weiteren Teilbetrag in Höhe von 1.048,14 DM zuerkannt.

Die Kl. haben beantragt, den Bekl. durch Versäumnisurteil zu verurteilen, an sie 4.376,58 DM nebst 4 % Zinsen auf 3.490,02 DM seit dem 11. August 1995 bis zum 5. Juli 1996 und auf 4.376,58 DM seit dem 6. Juli 1996 zu zahlen.

Der Bekl. hat keinen Antrag gestellt.

Durch Teilversäumnis- und Schlußurteil vom 24. September 1996 hat das Amtsgericht Spandau den Bekl. zur Zahlung von 1.048,14 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 11. August 1995 verurteilt und die darüber hinausgehende Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß aus den Betriebskostenabrechnungen für 1993 und 1994 kein Anspruch der Kl. hergeleitet werden könne. Zum einen lasse sich die Berechnung des auf den Bekl. entfallenden Anteils nicht nachvollziehen und zum anderen fehle zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung die Angabe der konkreten Rechnungen bei den einzelnen Beträgen.

Gegen dieses Urteil haben die Kl., soweit es die Abweisung der geltend gemachten Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen betrifft, Berufung eingelegt. Sie sind der Auffassung, daß in der Betriebskostenabrechnung eine Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten nicht erforderlich sei, da diese Rechtsansicht der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes (NJW 1982, 573), in der die Mindestanforderungen an eine wirksame Betriebskostenabrechnung aufgestellt worden seien, widerspreche. Im übrigen sei die Betriebskostenabrechnung auch hinsichtlich der geltend gemachten Aufzugskosten nachvollziehbar und daher nicht zu beanstanden.

Die Kl. beantragen, unter Abänderung des am 24. September 1996 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Spandau, Aktenzeichen 7 C 119/96, den Bekl. zu verurteilen, an die Kl. weitere 1.542,99 DM nebst 4 % Zinsen aus 656,43 DM seit dem 11. August 1996 sowie 4 % Zinsen aus 886,56 DM seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Bekl. hat keinen Antrag gestellt.

Er ist im Termin zur mündlichen Verhandlung, dem 14. Februar 1997, trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen. Eine Erwiderung des Bekl. auf die Berufungsbegründungsschrift liegt nicht vor.

II. 1. Die Kammer ist als Berufungsgericht zur Entscheidung über die Mietsache berufen. Die vorgelegte Rechtsfrage betrifft den Bestand eines Mietverhältnisses.

2. Die Rechtsfrage ist nach Auffassung der Kammer für die Entscheidung des anhängigen Rechtsstreits entscheidungserheblich. Die Kl. sind zur Geltendmachung der Zahlungsansprüche aktivlegitimiert. Die Kl. behaupten, durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch in den von der ursprünglich mit der Eigentümergemeinschaft B. Damm abgeschlossenen Mietvertrag gemäß § 571 BGB eingetreten zu sein. Dieser unstreitige Vortrag genügt für eine schlüssige Darlegung der Aktivlegitimation.

Ferner ist von der alleinigen Passivlegitimation des Bekl. auszugehen. Es ist nicht erforderlich, daß die im Mietvertrag als Mitmieterin bezeichnete Ehefrau des Bekl., Frau W., zusammen mit dem Bekl. auf Zahlung in Anspruch genommen wird. Beide Mitmieter haften als Gesamtschuldner für Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis und stellen insoweit eine einfache und keine notwendige Streitgenossenschaft (§ 62 ZPO) dar.

Nach Auffassung der Kammer kommt es daher entscheidungserheblich darauf an, ob die Betriebskostenabrechungen zu ihrer Wirksamkeit der Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten bedürfen.

3. Die Betriebskostenabrechnung muß gemäß § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten, so daß eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten gewährleistet wird. Die Betriebskostenabrechnung muß dabei gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein und somit dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters entsprechen (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 1. Aufl. 1996, S. 170, Rn. 53). Die Kammer vertritt die Auffassung, daß die Voraussetzungen zur ordnungsgemäßen Rechnungslegung im Sinne des § 259 BGB nur dann erfüllt sind, wenn bei jedem einzelnen Abrechnungsposten die jeweiligen Rechnungsdaten angegeben sind. Für den Durchschnittsmieter ist eine Abrechnung erst dann nachvollziehbar und prüfbar, wenn jede belegte Einzelausgabe einem Abrechnungsposten zugeordnet werden kann und umgekehrt festgestellt werden kann, ob nur mit Rechnungsdaten belegte Einzelpositionen in die jeweiligen Zwischenabrechnungen der Abrechnungsposten eingeflossen sind. Sinn und Zweck der Rechnungslegung ist es, dem Mieter bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung größtmögliche Transparenz zu gewährleisten. Diese Transparenz ist dann nicht mehr gewährleistet, wenn sich der Mieter aus der Gesamtheit der Einzelbelege die einzelnen Rechnungen heraussuchen und den jeweiligen Rechnungsposten zuordnen muß. Da bei einer Vielzahl der einzelnen Abrechnungsposten der zur Abrechnung gebrachte Gesamtbetrag sich nicht aus einer Einzelrechnung, sondern aus einer Mehrzahl verschiedener Rechnungen zusammensetzt, ist es dem Mieter nicht zuzumuten, zunächst eine entsprechende Zuordnung der einzelnen Rechnungen vorzunehmen, um erst hierdurch die eigentliche sachliche und rechnerische Überprüfung der Betriebskostenabrechnung durchzuführen. Nach Auffassung der Kammer stellt der Vorgang der Zusammenstellung der Einzelausgaben durch den Vermieter die eigentliche Rechnungslegung für die entstandenen Ausgaben im Sinne des § 259 BGB dar.

Der Vermieter wird durch diese an die Abrechnung zu stellenden Anforderungen nicht in unzumutbarer Weise belastet. Für die Erstellung der Abrechnung muß er zuvor selbst die Einzelpositionen anhand der jeweiligen Rechnungen addieren, um die in Ansatz zu bringenden Gesamtkosten für jede einzelne Abrechnungsposition zu ermitteln. Es wäre für den Vermieter demzufolge nur eine unwesentliche Mehrarbeit, wenn er die so ermittelten Rechnungsdaten bei der Erstellung der Abrechnung schriftlich mit anführt.

Die Kammer ist der Auffassung, daß die Forderung der Angabe der Rech-nungsdaten bei den jeweiligen Einzelpositionen nicht der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (vgl. BGH NJW 1982, 573) widerspricht. Der BGH hat für die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung entsprechend den Anforderungen des § 259 BGB folgende Mindestangaben verlangt:

a) eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

b) die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

c) die Berechnung des Anteils des Mieters,

d) der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Das Erfordernis nach einer Angabe der Rechnungsdaten steht dieser Entscheidung nicht entgegen, denn es handelt sich nach der Formulierung des BGH nur um Mindestangaben, so daß die Aufstellung zusätzlicher Voraussetzungen zulässig ist. Zwar dürfen nach Auffassung des BGH die Pflichten des Vermieters zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden, eine derartige, unzumutbare Pflichtenanspannung ist bei der Angabe der Rechnungsdaten zum Nachteil des Vermieters jedoch nicht erkennbar. Da die Überprüfung und Zuordnung der einzelnen Rechnungsdaten zu den Einzelpositionen ohnehin von dem Vermieter vor Erstellung der Abrechnung vorzunehmen ist, handelt es sich lediglich um eine unwesentliche Mehrarbeit bei der schriftlichen Erstellung der Abrechnung. Diese ist dem Vermieter zuzumuten und stellt keine übermäßige Pflichtenanspannung dar.

Die Kammer will sich insoweit der Auffassung des Landgerichts Berlin (ZK 67, GE 1996, 469; MM 1993, 364) anschließen.

Der von der Kammer vertretenen Rechtsauffassung steht die Entscheidung des Landgerichts Berlin (ZK 65, GE 1996, 1247) entgegen. Die Zivil-kammer 65 hat ihre bisherige Rechtsprechung (vgl. GE 1990, 653), die der Auffassung der hiesigen Kammer entsprach, mit der Begründung aufgegeben, daß eine Angabe der Rechnungsdaten in Übereinstimmung mit der Entscheidung des BGH (vgl. BGH a.a.O.) nicht erforderlich sei. Da die Pflichten zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden dürften, sei eine Angabe der Rechnungsdaten nicht erforderlich, wenn sich die Einzelbeträge aus der Kostenzusammenstellung durch Einblick in die Unterlagen des Vermieters ermitteln lasse. Nach Auffassung der Zivilkammer 65 ist es unerheblich, daß der Mieter zur Ermittlung der Höhe der Einzelpositionen zuvor eine Gesamtdurchsicht aller Unterlagen vornehmen müsse. Da die Angabe der Rechnungsdaten die vom BGH aufgestellten Mindestanforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung im Sinne des § 259 BGB überschreiten würde, sei dem Mieter eine entsprechende Durchsicht aller Unterlagen zuzumuten.

Von dieser Entscheidung will die Kammer abweichen. Sinn und Zweck der Rechnungslegung ist es, daß der durchschnittliche Mieter, der weder über juristische noch betriebswirtschaftliche Kenntnisse verfügt, in die Lage versetzt wird, die ihm erteilte Betriebskostenabrechnung auf ihre Schlüssigkeit hin rechnerisch zu überprüfen. Diese Überprüfungsmöglichkeit zu-gunsten des Mieters würde praktisch leerlaufen, wenn sich dieser ohne konkrete Anhaltspunkte aus einem Stapel von Unterlagen des Vermieters die entsprechende Rechnung zu den jeweiligen Einzelpositionen selbständig heraussuchen müßte. Im übrigen ist das Erfordernis der Angabe von Rechnungsdaten auch für den Vermieter von Vorteil, denn es ermöglicht ihm bei der Vornahme des Einsichtsrechts durch den Mieter eine rasche und konkrete Überprüfung der vom Mieter erhobenen Beanstandungen.

Die Kammer ist der Auffassung, daß die vorgelegte Rechtsfrage gemäß § 541 Abs. 1 ZPO von grundlegender Bedeutung ist, da diese für eine Vielzahl von Betriebskostenabrechnungen wesentlich werden kann. Die Vorlagefrage ist ferner nach Auffassung der Kammer noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden worden.

Die Kammer hält sich ferner mit Rücksicht auf die Entscheidung des Verfassungsgerichts von Berlin vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - (GE 1995, 1472) zur Vorlage für verpflichtet.

Ob zu einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten oder einer Betriebskostenabrechnung auch die Angabe der Rechnungsdaten gehört, ist unter den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin umstritten.

Die 63. Kammer und - unter Aufgabe ihrer eigenen entgegengesetzten Rechtsprechung - die 65. Kammer meinen, das sei nicht nötig; es reiche aus, wenn die Rechnungen geordnet zur Einsicht zur Verfügung stehen. Der entgegengesetzten Ansicht der 67. Kammer hat sich nunmehr auch die 64. Kammer angeschlossen und durch Beschluß vom 14. März 1997 dem Kammergericht die Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt. Es bleibt zu hoffen, daß diese praktisch wichtige Frage demnächst geklärt wird.