Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Umstellung des Verteilerschlüssels; Erläuterung; Einsicht in die Berechnungsunterlagen

1. Der Vermieter braucht die aus „sachlichen Gründen" erfolgte Umstellung des Verteilerschlüssels nicht zu erläutern.

2. Die Behauptung des Mieters, der Vermieter habe ihm die Einsicht in die Betriebskostenunterlagen verweigert, ist ohne nähere Konkretisierung unbeachtlich.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Bekl. ist lediglich im tenorierten Umfang [begründet]. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von insgesamt 1.201,77 € aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 nach § 535 Abs. 2 BGB zu.

Die Betriebskostenabrechnung der Kl. für den Abrechnungszeitraum 2004 ist formell und materiell ordnungsgemäß i.S.d. §§ 556, 556 a BGB.

Die Abrechnung ist insbesondere in Bezug auf die Umstellung des Verteilerschlüssels für die Heiz- und Warmwasserkosten formell ordnungsgemäß. Dies gilt selbst bei einem falschen Umlageschlüssel (BGH, Urt. v. 19.1.2005 - VIll ZR 116/04 = GE 2005, 360).

Sie ist aber auch materiell ordnungsgemäß. Die Kl. durfte den Verteilerschlüssel zwischen der vorigen und der hier streitgegenständlichen Abrechnung umstellen. Gemäß den §§ 7, 8 HeizkostenV (in der damals geltenden Fassung) konnte eine Umstellung dann erfolgen, wenn sie „sachgerecht" war. Die Umstellung war auch ohne Erläuterung zulässig. Der Einwand der Bekl., der Vermieter müsse bei einer Umstellung des Verteilerschlüssels den sachlichen Grund erläutern, geht fehl. Dies ist nur dann der Fall, wenn z. B. die angegebene Gesamtfläche oder die Wohnfläche - aus dem Mieter nicht nachvollziehbaren Gründen - variiert.

Die Kl. muss der Bekl. aber nicht darlegen, warum sie zwischen den in der HeizkostenV aufgezählten Abrechnungsmethoden wechselt. Unabhängig davon hat die Kl. die Umstellung jedenfalls mit Schreiben vom 15.5.2006 erläutert.

Der Einwand der Bekl., ihr sei die Einsicht in den Fernwärmelieferungsvertrag verweigert worden, und die Behauptung, es liege ein unzulässiges Wärmecontracting vor, geht fehl. Die Bekl. hat nicht bestritten, sowohl in den Wartungsvertrag als auch in die Rechnung des Wärmeversorgers BEWAG Einsicht erhalten zu haben.

Aus beidem ergibt sich, dass die Kl. kein Wärmecontracting abgeschlossen hat, da die BEWAG-Rechnung nur Heizkosten und keine Wartungskosten enthält. Diese wurden offensichtlich ausschließlich nach dem Wartungsvertrag i.H.v. 847,16 € umgelegt.

Die Behauptung der Bekl., die Kl. habe ihr die Einsicht in den Fernwärmelieferungsvertrag mit der BEWAG verweigert, ist unsubstantiiert. Unstreitig befand sich die Bekl. an mehreren Terminen zur Einsichtnahme in die Belege bei der Hausverwaltung. Nach diesen Terminen hat sie zu keinem Zeitpunkt gegenüber der Kl. gerügt, nicht in alle Unterlagen Einsicht erhalten zu haben. Erst mit Schreiben vom 14.6.2006 behauptet die Bekl. pauschal, den „Wärmelieferungsvertrag bis heute nicht gesehen zu haben". Eine derartige Behauptung ist jedoch dann unbeachtlich, wenn der Mieter den Vortrag nicht hinreichend konkretisiert. Da die Bekl. Einsicht erhalten hat und im Anschluss an diese Termine nicht unverzüglich die behaupteten fehlenden Unterlagen gerügt hat, ist ihr jetziger pauschaler Vortrag unbeachtlich. Der durch die Bekl. angebotene Beweis (Zeugnis der Frau H. W.) war ebenfalls nicht zu erheben. Aus der unsubstantiierten Beweisbehauptung geht weder hervor, wer die Zeugin ist, noch warum diese bezeugen könnte, dass die Bekl. den Fernwärmevertrag noch nicht gesehen habe.

Ähnlich verhält es sich mit dem Einwand der Bekl., sie habe „sämtliche Verträge nicht im Original gesehen". Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch der Bekl. auf Vorlage der Verträge im Original. Die Bekl. rügt jedoch erstmals im Schriftsatz vom 2.4.2009, dass ihr keine Originale vorgelegt wurden. Weder das Schreiben vom 14.6.2006 noch das Schreiben vom 25.4.2005 enthalten diesen Einwand. Da die Bekl. unstreitig mehrmals zur Einsichtnahme bei der Kl. war, hätte sie anlässlich dieser Termine bereits die Vorlage der Originalverträge verlangen müssen und nicht rügelos die unstreitig erhaltenen Kopien akzeptieren dürfen.

Der Kl. steht auch der geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von 742,87 € gegen die Bekl. aus der Betriebskostenabrechnung 2005 zu. Die diesbezüglichen Einwände der Bekl. greifen ebenfalls nicht durch.

Zutreffend hat das angefochtene Urteil die Einwände der Bekl. als zu pauschal und verspätet erachtet. Die Bekl. hat innerhalb der Widerspruchsfrist keine substantiierten Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung 2005 vorgebracht. Die Auffassung der Bekl., sie müsse die Betriebskostenabrechnung nicht substantiiert angreifen, ist unzutreffend. Der Mieter ist gehalten, seine Einwände dergestalt konkret vorzubringen, dass es dem Vermieter möglich ist, diese substantiiert zu widerlegen.

Ein derartiges substantiiertes Vorbringen gegen die Betriebskostenabrechnung 2005 lässt sich auch nicht aus der Verweisung in dem Schreiben vom 14.6.2006 erkennen. Die Bekl. nimmt ausdrücklich lediglich auf die drei aufgezählten Einwände gegen die Heizkostenabrechnung Bezug. Diesbezüglich kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Der Hinweis der Bekl. im genannten Schreiben: „Neben diversen Ungereimtheiten (Dachrinnenreinigung/Hausmeister/Hausreinigung/BSR) ..." reicht nicht aus. Ob das Amtsgericht auf die mangelnde Substantiiertheit hätte hinweisen müssen, kann dahinstehen, da zum einen die Einwendungsfrist zum Zeitpunkt der Klageerhebung bereits abgelaufen war, zum anderen auch in der Berufungsbegründung hierzu keine Substantiierung erfolgt.

Die Einwendungsfrist ist, worauf das angefochtene Urteil ebenfalls zutreffend hinweist, auch nicht durch eine verweigerte Einsichtnahme der Kl. verlängert worden. Wie bereits ausgeführt, hat die Bekl. nicht geltend gemacht, dass ihr Rechnungen fehlten bzw. diese nur als Kopie vorgelegt wurden.

Der Anspruch der Kl. ist jedoch durch Aufrechnung der Bekl. in Höhe von 174,71 € erloschen (§ 389 BGB). Das angefochtene Urteil hat die durch die Bekl. mit Schriftsatz vom 2.4.2009 erklärte Hilfsaufrechnung mit einem unstreitigen Gutachten aus der Betriebskostenabrechnung 2006 übersehen. Im Termin hat der Prozessbevollmächtigte der Bekl. erklärt, die Hilfsaufrechnung werde aufrechterhalten. Demnach verringert sich der Anspruch der Kl. von 1.367,48 € um 174,71 € auf 1.201,77 €.

Eine aus „sachlichen Gründen" erfolgte Umstellung des Verteilerschlüssels bedarf keiner Erläuterung in der Betriebskostenabrechnung. Behauptet der Mieter, die Einsicht in die Betriebskostenunterlagen sei ihm verweigert worden, muss er das konkretisieren.

Der Wohnraummieter beanstandete die Betriebskostenabrechnungen des Vermieters für 2004 und 2005, weil der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten ohne Erläuterung umgestellt hatte. Ferner behauptete er, nicht in alle Betriebskostenunterlagen – bzw. die Originale der zugrunde liegenden Verträge – Einsicht erhalten zu haben, obwohl er die Hausverwaltung an mehreren Terminen zur Einsichtnahme in die Belege aufgesucht hatte. Das Amtsgericht wies daraufhin die Klage des Vermieters auf die Nachforderungsbeträge ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte Erfolg. Die ZK 63 des LG Berlin hält eine Erläuterung des Grundes für eine aus „aus sachgerechten Gründen" erfolgte Umstellung des Verteilerschlüssels nicht für erforderlich. Dies sei nur dann notwendig, wenn die angegebene Gesamtfläche oder Wohnfläche aus Gründen variiere, die für den Mieter nicht nachvollziehbar seien. Der Vortrag des Mieters, nicht in alle Betriebskostenunterlagen – bzw. die Originale der zugrunde liegenden Verträge – Einsicht erhalten zu haben, sei nicht konkret genug, weil der Mieter bei mehreren Terminen von der Hausverwaltung Einsicht erhalten und nicht im Anschluss unverzüglich die behaupteten fehlenden Unterlagen gerügt habe. Dasselbe gelte für seine Rüge, er habe die Verträge nicht im Original gesehen.

Hinsichtlich der fehlenden Erläuterung des umgestellten Verteilerschlüssels für die Heiz- und Warmwasserkosten steht die Entscheidung im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 28. Mai 2008, VIII ZR 261/07, GE 2008, 855), dass zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich ist, weil diese Werte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist.

Das Urteil geht auch richtig davon aus, dass der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, dem Mieter Einsicht in sämtliche Rechnungen und Belege im Original zu gewähren. Zudem wird teilweise vertreten, dass auch Verträge dem Mieter auf Verlangen vorzulegen seien (z. B. der Vollwartungsvertrag des Aufzugsunternehmens, der Hauswartdienstvertrag; LG Berlin, Urteil vom 5. Mai 2006, 63 S 416/02, GE 2006, 849; AG München, Tenor des Teilurteils vom 21. September 2009, 412 C 34593/08, NZM 2010, 81; Schmidt-Futterer/Langenberg, 9. Aufl. 2007, § 556 BGB Rn. 481; von Seldeneck, Rn. 3706; Langenberg, NZM 2007, 105). Dies erscheint fraglich, da dem Mieter in der Regel mit der Einsichtnahme in die Rechnungen eine ausreichende Kontrolle der in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten möglich ist. Zudem dürfte durch die Einsicht in die zugrunde liegenden Verträge eine weitere Kontrolle deswegen nicht möglich sein, weil die aktuellen Kosten mit den darin angegebenen Vergütungen – wegen des zeitlichen Abstandes und der sich ändernden Kalkulationen – ohnehin nicht übereinstimmen.

Richtig ist der weitere Ansatz des Urteils, dass der Mieter grundsätzlich verpflichtet ist, Einwendungen gegen einzelne Betriebskosten substantiiert vorzutragen (LG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2001, 64 S 257/00, NZM 2002, 65; Urteil vom 21. August 2001, 64 S 476/00, GE 2001, 1677; AG Frankfurt, Urteil vom 19. Juni 2008, 33 C 404/08; AG Oldenburg, Urteil vom 19. Dezember 2007, E4 C 4229/07, ZMR 2008, 467; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 114) und pauschale Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskosten (Hauswart, Aufzug) unerheblich sind (LG Berlin, Urteil vom 9. März 2000, 62 S 463/99, GE 2000, 539). Will der Mieter Ansätze bestreiten, so muss er nach Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen im Einzelnen angeben, warum die Kostenansätze überhöht sein sollen (LG Berlin, Urteil vom 30. August 2001, 62 S 106/01, GE 2001, 1469). Der pauschale Hinweis darauf, dass die Betriebskosten im Allgemeinen niedriger seien, reicht nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 30. März 2000, 62 S 508/99). Der Mieter darf nichts „ins Blaue hinein" bestreiten, sondern muss zuvor Einsicht in die entsprechenden Unterlagen nehmen (LG Berlin, Urteil vom 23. Mai 2002, 67 S 296/01, GE 2002, 1492).