Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Ausschlußfrist; Verwirkung; fristgerechte Abrechnung

Zur Auslegung einer Mietvertragsklausel, die bestimmt, daß die Abrechnung des Vermieters über die Betriebskosten jährlich bis zum 30. Juni zu erfolgen hat.

Die Bekl. mietete von der Kl. gemäß Mietvertrag v. 27.1.1989 eine Wohnung zu einem Mietzins von damals 726,15 DM und Nebenkosten in Höhe von 150 DM.

In § 3 Ziffer 2 des Vertrages heißt es: "Bei den Nebenkosten handelt es sich um eine Abschlagszahlung (s. Punkt 4)." § 3 Ziffer 4 des Vertrages lautet: "Soweit die Nebenkosten gemäß Ziffer 2 u. 3 nicht als fester Betrag vereinbart sind, sondern abhängig von den dem Vermieter tatsächlich entstandenen Kosten, muß die Abrechnung jährlich bis zum 30. Juni erfolgen. Etwaige anteilige Umlagen erfolgen gemäß Punkt 3. Nachzahlungen bzw. Guthaben sind beim nächsten Mietzahlungstermin zu leisten bzw. zu verrechnen."

Die Kl. erstellte unter dem Datum des 10.5.1995 die Nebenkostenabrechnung für die Jahre 1991 bis 1994, die mit einem Saldo zu Lasten der Bekl. in Höhe von 4.262,34 DM schließt. Gleichzeitig wurde die monatliche Vorauszahlung von 150 DM auf 250 DM erhöht. Die Bekl. zahlte hierauf für 1994 1/4 des Betrages, insgesamt 1.065,59 DM. Den Restbetrag begehrt die Kl. im vorliegenden Rechtsstreit.

Die Kl. behauptet, sie habe jedes Jahr gemeinsam mit der Bekl. die Zählerstände abgelesen. Im Rahmen des Ablesens habe sie jedesmal darauf aufmerksam gemacht, daß die Nebenkostenabrechnungen noch erfolgen würden. Die Bekl. behauptet, sie habe sich als alleinerziehende Mutter budgetmäßig darauf eingerichtet, daß die Nebenkosten für 1991 bis 1993 nicht mehr geltend gemacht würden. Wenn ihr bekannt gewesen wäre, daß die Kl. noch Abrechnungen erstellen würde, so hätte sie Rücklagen geschaffen. Nachforderungen seien daher verwirkt. Im übrigen enthalte § 3 des Mietvertrages auch eine Ausschlußfrist für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen.

Das AG Limburg hat der Klage bis auf einen Teil der begehrten Zinsen stattgegeben.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachzahlung für die Jahre 1991 bis 1994 zu.

Dieser Anspruch ist nicht durch die Überschreitung der im Mietvertrag unter § 3 Ziffer 4 vereinbarten Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Das AG ist zu dem betreffenden Ergebnis gelangt, daß es sich bei dieser Klausel nicht um eine Ausschlußfrist handelt.

Die Vereinbarung enthält eine ausdrückliche Bestimmung nur hinsichtlich des Termins zur Abrechnung über die Nebenkosten. Die bei einer nicht fristgerechten Abrechnung eintretenden Rechtsfolgen sind nicht geregelt. Der Sinn und Zweck der Vereinbarung läßt sich angesichts der Bedeutung des Zeitpunktes der Abrechnung für weitere Rechtsfragen jedoch ohne weiteres ermitteln. So ist die Abrechnung Voraussetzung für die Fälligkeit der Nachforderung. Diese tritt erst ein, wenn dem Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen und eine angemessene Prüfungsfrist verstrichen ist (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 374, BGH NJW 1984, 1684 ff.).

Das AG hat zudem zutreffend auf die Bedeutung der Abrechnung für den Beginn der Verjährungsfrist und die Entstehung etwaiger Schadensersatzansprüche des Mieters hingewiesen. Schließlich ist der Mieter, wenn - wie hier die Kl. - der Vermieter nicht innerhalb der vereinbarten Frist abrechnet, berechtigt, die Vorauszahlungen für die laufende Verbrauchsperiode zurückzuhalten (Sternel, a. a. O., Rn. 369; BGH a. a. O.). Er hat zudem die Möglichkeit, seinen Anspruch auf Abrechnung einzuklagen.

Die streitige Klausel ist im Hinblick auf diese Rechtswirkungen, für die die Bestimmung des Termins, bis zu dem der Vermieter spätestens abgerechnet haben muß, Voraussetzung ist, ohne weiteres verständlich. Diese Vereinbarung erspart es den beiden Parteien, sich über die gesetzlich nicht geregelte und von der Rechtsprechung uneinheitlich beurteilte Frage zu streiten, bis zu welchem Zeitpunkt der Vermieter spätestens über die Nebenkosten abgerechnet haben muß.

Daß die Parteien mit der Klausel weitere, darüber hinausgehende Wirkungen vereinbaren wollten, ist der Vereinbarung nicht zu entnehmen. Gegen die Annahme einer Ausschlußfrist spricht zudem, daß die damit verbundenen nachteiligen Rechtsfolgen möglicherweise auch zu Lasten des Mieters wirken könnten. Im Hinblick auf etwaige Rückforderungsansprüche des Mieters wegen zu hoher Nebenkostenvorauszahlungen würde sich bei der Annahme einer Ausschlußfrist konsequenterweise die Frage stellen, ob er - wie der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch - seinen Rückforderungsanspruch verliert, wenn er diesen Anspruch auf Abrechnung der Nebenkosten nicht rechtzeitig vor Ablauf der Frist gerichtlich geltend macht. Mangels objektiver Anhaltspunkte für einen entsprechenden Parteiwillen kann daher die streitige Klausel nicht im Sinne einer Ausschlußfrist ausgelegt werden.

Da die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die streitige Klausel im Wege der Auslegung ermittelt werden konnten, ist auch § 5 AGBG nicht anwendbar. Ein Eingreifen der Unklarheitenregelung kommt nur dann in Betracht, wenn sich die Mehrdeutigkeit einer Vereinbarung nicht im Wege der Auslegung beseitigen läßt (Ulmer-Brandner-Hensen, AGBG, 7. Aufl., § 5 Rn. 25).

Schließlich ist der Anspruch der Kl. auch nicht verwirkt. Zwar hat die Kl. bei der Fertigstellung der Abrechnung die vereinbarte Frist ganz erheblich überschritten. Zur Annahme der Verwirkung genügt jedoch nicht allein der Ablauf eines längeren Zeitraumes, während dessen der Anspruch nicht geltend gemacht wird. Der Verstoß gegen Treu und Glauben, der den Verwirkungstatbestand begründet, besteht nämlich in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung. Diese ist darin zu sehen, daß die Forderung noch verfolgt wird, obwohl der Vertragspartner bereits darauf vertrauen durfte, daß keine Forderungen mehr geltend gemacht werden und er sich darauf eingerichtet hat (BGH NJW 1984, 1684 m. w. N.). Aus diesem Grunde müssen über den Zeitablauf hinaus noch besondere Umstände vorliegen, die ein solches Vertrauen des Schuldners begründen (BGH a. a. O.).

Dies ist vorliegend nicht der Fall. Ein Mieter kann bei objektiver Würdigung nicht annehmen, allein deswegen, weil der Vermieter nicht binnen angemessener Frist abgerechnet hat, dieser wolle auf seine Forderung verzichten, da für die Verzögerung eine Vielzahl unterschiedlicher Gründe in Betracht kommt (BGH a. a. O.). Die Bekl. hat nicht vorgetragen, daß die Kl. durch ein über die bloße Untätigkeit hinausgehendes Verhalten einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. Dies wäre jedoch Voraussetzung für die auf dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens beruhende Verwirkung des Anspruchs.