Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Schadensersatz; culpa in contrahendo; Betriebskostenvorauszahlung; Nebenkostenvorauszahlung

Der Mieter kann gegen die Betriebskostenforderung des Vermieters mit einem Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo aufrechnen, wenn für ihn bei Abschluß des Mietvertrages die völlig unzureichende Bemessung der Betriebskostenvorauszahlung nicht erkennbar war, der Vermieter aber in der Lage gewesen ist, auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hinzuweisen.

Der Bekl. mietete von den Kl. Gewerberäume für die Dauer von einem Jahr. Der Mietzins betrug 1.500 DM zzgl. MwSt., die monatliche Nebenkostenvorauszahlung betrug 50 DM.

Am 6.11.1996 rechneten die Kl. die Nebenkosten ab, wonach sich für den Bekl. ein Nachzahlungsbetrag von 3.635,54 DM ergab. Der Bekl. hat vorgerichtlich 430 DM bezahlt. Nach Rechtshängigkeit hat er weitere 6,83 DM geleistet.

Mit der Klage fordern die Kl. vom Bekl. die Bezahlung der restlichen Nebenkosten. Der Bekl. trägt vor, er habe lediglich Garagen zum Unterstellen von Fahrzeugen gemietet. Er ist der Ansicht, für die Kosten der Wohnanlagenpflege und des Allgemeinstroms nicht aufkommen zu müssen, da lediglich die Wohnungen diese Leistungen benötigten.

Das AG Pforzheim hat den Kl. gegen den Bekl. Anspruch auf Zahlung von weiteren 2.428,40 DM zugesprochen. Dagegen richtet sich die Berufung des Bekl.

... Die Kl. können keine weiteren Nebenkostenzahlungen aus dem inzwischen beendeten Mietverhältnis verlangen.

Es kann letztlich dahingestellt bleiben, ob ein weiterer Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten deshalb nicht besteht, weil die Kl. in zurechenbarer Weise den Vertrauenstatbestand gesetzt haben, daß die geleisteten Vorauszahlungen bei gewöhnlichem Nutzungsverhalten zum Ausgleich der anfallenden Nebenkosten jedenfalls im wesentlichen ausreichend sind, und der Nachforderungsanspruch deshalb dem Einwand der Treuwidrigkeit begegnet (vgl. AG Kassel WM 1979, 254; AG Eschweiler WM 1980, 233; LG Frankfurt WM 1979, 24).

Dem Bekl. steht vorliegend jedenfalls aufgrund der völlig unzureichend bemessenen Nebenkostenvorauszahlungen unter dem Gesichtspunkt der culpa in contrahendo ein Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. in Höhe der geltend gemachten Nachforderung zu. Mit diesem Schadensersatzanspruch hat der Bekl. der Sache nach bereits mit der Klageerwiderung und (erneut) ausdrücklich mit der Berufungsbegründung die Aufrechnung erklärt (§§ 387, 388 BGB), so daß die Klageforderung erloschen ist (§ 389 BGB).

Eine vorvertragliche Pflichtverletzung der Kl. ist darin zu sehen, daß sie den Bekl. nicht auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hingewiesen haben. Den Kl. mußte bekannt sein, in welcher Größenordnung Nebenkosten anfallen konnten. Demgegenüber mußte der Bekl., der nach seinem unwidersprochenen Vortrag die gemietete Fläche nur als Garage nutzte, nicht damit rechnen, daß die vereinbarte Nebenkostenpauschale von monatlich 50 DM um den siebenfachen Betrag überschritten würde. Dabei besteht im vorliegenden Fall die Besonderheit, daß die Überschreitung der Vorauszahlungen im wesentlichen auf solchen umgelegten Kosten (für Allgemeinstrom und Wohnanlagenpflege) beruht, die ganz überwiegend durch andere Mieter aufgrund der Nutzung des Anwesens zu Wohnzwecken verursacht wurden und auf deren Höhe der Bekl. keinen Einfluß hatte. (...)

Der Schaden, der dem Bekl. aufgrund der unterbliebenen Aufklärung über die zu erwartenden Nebenkosten entstanden ist, ist vorliegend identisch mit dem geforderten Nachzahlungsbetrag. Der Bekl. hat unwidersprochen vorgetragen, daß er bei zutreffender Aufklärung von dem Abschluß des Mietvertrages abgesehen hätte. Eine Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten wäre in diesem Fall nicht entstanden.

Die Entscheidung des OLG Stuttgart v. 10.8.1982 (NJW 1982, 2506 f. [= WM 1982, 272]) steht der Annahme einer wirksamen Aufrechnung des Bekl. mit einer Schadensersatzforderung wegen unzureichend bemessener Nebenkostenvorauszahlungen nicht entgegen. Zwar wird in der Entscheidung ausgeführt, daß im Regelfall der Mieter den sich aus der Nebenkostenabrechnung ergebenden Betrag auch dann schuldet, wenn dieser Betrag die Vorauszahlungen wesentlich übersteigt. Der Entscheidung ist jedoch nicht zu entnehmen, daß unter allen Umständen jede Nebenkostennachforderung in beliebiger Höhe unbedenklich wäre. Im Gegenteil wird darauf hingewiesen, daß eine abweichende Beurteilung geboten sein kann, wenn - wie im Streitfall - besondere Umstände vorliegen.