Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Leistungsprinzip; Kopien; Abrechnungsbeleg; Belegeinsicht; Erfüllungsort

1. Betriebskosten bei der Wohnraummiete sind grundsätzlich nach dem sog. Leistungsprinzip abzurechnen.

2. Es richtet sich nach den Umständen, ob der Mieter Übersendung von Kopien der Abrechnungsbelege fordern kann oder Belegeinsicht zu nehmen hat. Der Sitz des Vermieters bzw. seiner Verwaltung ist Erfüllungsort der Belegeinsicht, sofern wegen räumlicher Entfernung dem Mieter das Aufsuchen des Vermieters nicht unzumutbar ist.

Die Berufung der Bekl. hat zum Teil Erfolg. Ihnen steht ein Anspruch auf Nachzahlung an Betriebs- und Heizkosten für das Wirtschaftsjahr 1996 in Höhe von DM 53,89 und für das Wirtschaftsjahr 1997 in Höhe von DM 937,12 zu. Die weitergehende Widerklage war als unbegründet abzuweisen.

Wie die Kammer im Urteil vom 26. Oktober 1999 (316 S 105/99) ausgeführt hat, sind die Betriebskosten bei der Wohnraummiete grundsätzlich nach dem sog. Leistungsprinzip abzurechnen, d. h. es sind nur diejenigen Kosten anzusetzen, die denjenigen Leistungen entsprechen, die der Vermieter im Wirtschaftsjahr erbracht hat. Das gründet sich darauf, daß die Umstände, die den Betriebskostenanfall auslösen, auf die Vermieterleistung bezogen sind und hierfür ein Mietentgelt anfällt. Den Anforderungen an eine leistungsbezogene Betriebskostenabrechnung genügen die Abrechnungen der Bekl. nicht. Sie sind vielmehr nach dem sog. Abflußprinzip erstellt, das dann sinnvoll ist, wenn es im Grunde nichts abzurechnen gibt, weil es sich um bloßen Eigenverbrauch handelt.

Etwas Abweichendes haben die Parteien nicht vereinbart, was bezüglich der Heizkosten ohnehin nicht zulässig wäre (s. § 6 HeizkostenV). Die Berufung der Kl. darauf, daß die Betriebskostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß sind, ist nicht treuwidrig. Das käme allenfalls dann in Betracht, wenn sie in der Vergangenheit die Abrechnungsweise der Bekl. unbeanstandet gelassen und sich nunmehr im nachhinein auf diesen Mangel berufen hätten. Hier hingegen sind es die Bekl., die von Anbeginn an eine Abrechnungsweise praktiziert haben, die sich die Kl. nicht aufdrängen zu lassen brauchen.

Die Bekl. haben ihre Abrechnungen allerdings so aufgemacht, daß sie jedenfalls zum Teil ergeben, welche Kosten für welche Leistungen im maßgeblichen Verbrauchszeitraum angefallen sind. Insoweit ist - abweichend von der im Urteil der Kammer vom 26. Oktober 1999 vertretenen Auffassung - eine Korrektur möglich und aus Gründen der Prozeßwirtschaftlichkeit angebracht. In den Abrechnungen sind lediglich die Positionen Wasserkosten/Abwasserkosten, Hausstrom und - zum Teil - Heizkosten zu beanstanden. Bezüglich der beiden zuerst genannten Positionen haben sich die Bekl. darauf beschränkt, die an das Versorgungsunternehmen geleisteten Abschlagszahlungen sowie den jeweiligen Saldo aus vorangegangenen Abrechnungen einzustellen. Bezüglich der Heizkosten fehlt es an Feststellungen zum Verbrauch der Brennstoffe innerhalb des maßgeblichen Verbrauchszeitraumes. Diese Feststellungen sind Voraussetzungen dafür, damit überhaupt - wie nach § 6 HeizkostenV geboten - verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann.

Wegen der übrigen Kosten vermögen die Kl. nicht damit durchzudringen, daß sie diese mit Nichtwissen bestreiten, da sie keine Einsicht in die Unterlagen erhalten hätten. Zwar brauchten sie die Nachnahmesendung, die die Belege enthielt, nicht anzunehmen, weil der per Nachnahme geforderte Kostenbetrag von 1,60 DM je Fotokopie erheblich überhöht war. Hier wäre ein Kostenansatz bis zu 0,50 DM je Fotokopie angebracht gewesen; denn die Bekl. müssen sich entgegenhalten lassen, daß sie auch bei der Einsichtnahme durch die Kl. in die Belege einen nicht unerheblichen Verwaltungsaufwand gehabt hätten, den sie selbst hätten tragen müssen.

Indes kann den Kl. nicht darin gefolgt werden, daß es ihnen freigestanden habe, anstelle der Einsicht in die Belege deren Fotokopien insgesamt zu verlangen. Vielmehr richtet es sich nach den Umständen und einer Interessenabwägung, inwieweit die Kl. Kopien verlangen durften. Ehe ein Mieter pauschal Fotokopien für alle Belege fordert, wird es ihm zuzumuten sein, zunächst Einsicht in die Belege zu nehmen, um festzustellen, welche weitere Information er zur Überprüfung der Abrechnung benötigt. Dies wird in der Regel an Ort und Stelle am besten zu klären sein. Der Sitz des Vermieters bzw. seiner Verwaltung ist Erfüllungsort für die Belegeinsicht. Anders kann es sich nur verhalten, wenn Mietobjekt und Sitz bzw. Verwaltungssitz des Vermieters so weit voneinander entfernt sind, daß es dem Mieter nicht zuzumuten ist, den Vermieter aufzusuchen. Das läßt sich vorliegend in bezug auf Grande, das immerhin noch im Großraum Hamburg liegt, nicht bejahen.