Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Nebenkostenabrechnung; Kopie; Rechnungslegungspflicht; Einsichtsrecht; Belegkopie

Nur zur Klärung von Zweifelsfragen in einer Betriebskostenabrechnung sind dem Mieter Belege vorzulegen. Die Übersendung von Kopien der Belege kann der Mieter nur bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme verlangen.

Der Bekl. bewohnt aufgrund eines Mietvertrages v. 27.4.1973 eine Wohnung der Kl. Zum Mietvertrag sind Nachtragsverträge abgeschlossen worden, die den Umfang der umlegungsfähigen Nebenkosten erweitert haben. Die Kl. verlangt nunmehr Zahlung des Restbetrages der Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 1996. Der Bekl. verweigert die Zahlung und verlangt Übersendung der zugehörigen Rechnungsbelege in Kopie gegen Kostenerstattung, was die Kl. wiederum verweigert hat und ihn auf die Einsichtnahme der Belege in ihren Büroräumen verweist.

Im angefochtenen Urteil hat das AG Frankfurt/Main die Zahlungsklage abgewiesen, da es der Auffassung war, daß dem Bekl. Anspruch auf Übersendung der Rechnungskopien gegen Kostenerstattung zustehen würde.

Gegen dieses Urteil hat die Kl. Berufung eingelegt.

Die Berufung ist begründet. Der Bekl. ist zur Zahlung der geltend gemachten Nebenkosten aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag verpflichtet. Die Zahlung kann hier nicht von der vorherigen Übersendung von Rechnungskopien abhängig gemacht werden. Grundsätzlich ist davon auszugehen, daß ein Mieter nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung über die Nebenkosten gemäß § 259 Abs. 1 BGB zur Zahlung des sich daraus ergebenden Saldos verpflichtet ist. Dieser Rechnungslegungspflicht ist die Kl. mit Übersendung der Nebenkostenabrechnung 1996 nachgekommen. Denn diese enthält eine geordnete Zusammenstellung der Ausgaben und Einnahmen, des Verteilungsschlüssels und des sich zu Lasten des Bekl. ergebenden Saldos. Wie sich ferner aus dem Gesetz ergibt, sind Belege nur insoweit vorzulegen, soweit diese erteilt zu werden pflegen. Das bedeutet im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung, daß Zweifelsfragen durch Belegvorlage zu klären sind. Es mögen sich anhand der für die vorangegangenen Jahre entstandenen Differenzen zwischen den Parteien auch bezüglich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1996 Zweifelsfragen ergeben haben, so daß die Kl. verpflichtet war, ihre in die Abrechnung eingestellten Auslagen zu belegen. Aus dem Gesetz ergibt sich ferner, daß die Belege lediglich vorzulegen sind, d. h., daß dem Mieter entweder am Ort des Mietobjekts oder in den Geschäftsräumen der Hausverwaltung Einsicht in die dort vorzulegenden Belege gewährt werden muß. Der Ort der Vorlage bestimmt sich insoweit nach der Zumutbarkeit der Vorlage, d. h., wenn sich die Hausver-waltung in der verkehrsmäßig erreichbaren Nähe des Mietobjekts befindet, muß die Vorlage in ihren Räumen genügen. Aus dem Gesetz selbst ergibt sich jedoch nicht, daß dem Mieter ein Anspruch auf Übersendung der Kopien der Ausgabenbelege zusteht. Die mietrechtliche Rechtsprechung hat einen derartigen Anspruch lediglich in solchen Fällen angenommen, in denen dem Mieter die Einsichtnahme am Ort der Belegaufbewahrung unzumutbar war, d. h. also, daß praktische Gründe für die Übersendung der Belegkopien gesprochen haben. Ist dem Mieter aber die Einsichtnahme in die Originalbelege zumutbar, erfüllt der Vermieter seine Einsichtspflicht mit der Gewährung dieser Einsichtnahme (so auch die hier im Verfahren bereits zitierte Entscheidung des OLG Düsseldorf WM 1993, 411). Die Übersendung von Belegkopien stellt also lediglich einen sekundären Hilfsanspruch des Mieters für solche Fälle dar, in denen die tatsächliche Vorlage der Originalbelege untunlich erscheint. Ein genereller Anspruch auf Übersendung von Kopien gegen Kostenerstattung ist jedoch nicht anzuerkennen. Insbesondere gilt das in solchen Fällen, in denen die Anzahl der Belege - bei genereller Einsichtsmöglichkeit in die Originale - die Anzahl der umlegungsfähigen Nebenkosten bei weitem übersteigt, so daß die Anfertigung von Kopien für den Vermieter eine nicht mehr hinzunehmende und auch bei der Festsetzung der Miete nicht mehr kalkulatorisch zu erfassende Aufwendung darstellt.