Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Betriebskosten, überhöhte; Verwirklichung, - eines Rückzahlungsanspruchs; Zusicherung, - der Größe der Mietsache; Objektbeschreibung; Verjährung, Rückerstattung überzahlter Miete

Der Rückzahlungsanspruch auf ohne Rechtsgrund gezahlten Mietzins verjährt nach vier Jahren seit der Zahlung.

Die Angabe der etwaigen Nutzfläche der Mietsache dient der Objektbeschreibung und stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft dar.

Ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Nebenkosten ist verwirkt, wenn der gewerbliche Mieter die Auszahlung des sich ergebenden Guthabens ohne weitere Überprüfung entgegennimmt und erst zwei Jahre später nach einem Vermieterwechsel einen weiteren Guthabensanspruch auf die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung stützt.

Die Kl. hatte von der Bekl. vom 15.12.1980 bis 31.12.1985 Räumlichkeiten angemietet. Zum 1.1.1986 veräußerte die Bekl. das Grundstück an einen Dritten; das Mietverhältnis mit der Kl. wurde fortgesetzt.

Zur Zeit des Vertragsabschlusses befand sich das Gebäude noch im Bau, die Mieträume sind in § 1 Ziff. 2 des Mietvertrages bezeichnet als "die im Baukörper BA II im 2. OG gelegenen Flächen von ca. 1.000 qm gemäß beigefügtem Grundrißplan (Anlage 1). Die Ausstattung der Räume ergibt sich aus der beiliegenden Baubeschreibung (Anlage 2)." In § 4 Ziff. 1 a des Mietvertrages wurde der monatliche Mietzins in der Zeit vom 15.12.1980 bis 31.12.1981 mit 14,50 DM/qm, in der Zeit vom 1.1.1982 bis 31.12.1982 mit 15 DM/qm vereinbart. In § 4 Ziff. 1 b wurde die monatliche Nebenkostenvorauszahlung auf 3,40 DM/qm festgelegt. § 1 Ziff. 3 des Vertrages enthält folgende Bestimmung:

"Eine etwaige Abweichung der angegebenen Nutzfläche von den tatsächlichen Verhältnissen, soweit sie 2 % nicht übersteigt, begründet weder für den Vermieter noch für den Mieter Ansprüche auf Abänderung des Mietzinses."

Die Nebenkostenabrechnungen wurden im Juli des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres erstellt; für die Kl. ergab sich jeweils ein Guthaben von ca. 2.000 DM, das die Bekl. ihr auszahlte.

Aufgrund eines bei der Verlegung von neuem Teppichboden in den Räumen der Kl. genommenen Aufmaßes wurde 1988 festgestellt, daß die effektive Nutzfläche nicht 1.000 qm, sondern nur 939,55 qm beträgt und damit um etwas über 6 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Die Kl. forderte daraufhin die Bekl. unter Fristsetzung zum 15.11.1988 zur Zahlung von 68.003,22 DM auf.

Sie ist der Ansicht, dieser Betrag stehe ihr nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. § 538 BGB zu, denn sie habe während der gesamten Mietzeit sowohl zuviel Miete als auch zu hohe Nebenkosten gezahlt.

Die Klage ist in Höhe von 11.243,70 DM nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB begründet. Im übrigen stehen der Kl. gegen die Bekl. vertragliche Schadensersatzansprüche nicht zu und sind Rückforderungsansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung verjährt bzw. verwirkt. 1. Die Bekl. ist nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB verpflichtet, der Kl. den im Jahre 1985 zuviel gezahlten Mietzins in Höhe von 11.243,70 DM zu zahlen, denn die Bekl. hat diesen Betrag durch Leistung der Kl. ohne Rechtsgrund erlangt. a) An einem Rechtsgrund fehlt es, weil die Kl. nach dem Mietvertrag verpflichtet war, im Jahre 1985 pro Quadratmeter einen monatlichen Mietzins in Höhe von 15,50 DM zu zahlen, sie diese Zahlungen auf der Basis von 1.000 qm erbrachte, die Grundfläche der Mietsache aber tatsächlich nur 939,55 qm beträgt. Im Jahre 1985 zahlte die Kl. Mietzins für 12 Monate x 60,45 qm = 725,40 qm - also in Höhe von 725,40 DM x 15,50 DM = 11243,70 DM -, ohne daß sie dazu nach dem Mietvertrag verpflichtet war. b) Dem Rückforderungsanspruch der Kl. steht die in § 1 Ziff. 3 des Mietvertrages getroffene Regelung nicht entgegen. Eine Auslegung dieser Regelung nach §§ 133, 157 BGB ergibt nämlich, daß hierdurch nur Ansprüche ausgeschlossen sind, die auf einer Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von den vertraglich angenommenen 1.000 qm von höchstens 2 %, also 20 qm, beruhen; Ansprüche, die auf einer höheren Abweichung der tatsächlichen Mietfläche beruhen, bleiben unberührt. (wird ausgeführt) c) ...

d) Die Kl. hat ihr Rückforderungsrecht auch nicht verwirkt, denn im Gegensatz zu der Rückforderung zuviel gezahlter Nebenkosten (vgl. unten 3.) Iiegen keine Umstände vor, die die Geltendmachung dieses Anspruchs als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Insbesondere berührt die Rückforderung des Mietzinses nicht das Verhältnis der Bekl. zu ihren anderen ehemaligen Vertragspartnern. e) Dem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich des von Dezember 1980 bis Dezember 1984 ohne Rechtsgrund gezahlten Mietzinses steht die von der Bekl. erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Sie ist nach § 222 Abs. 1 BGB berechtigt, die Leistung zu verweigern. Der Anspruch der Kl. verjährt nämlich nach §§ 197, 201 BGB in vier Jahren, wobei die Verjährung der im Jahre 1984 entstandenen Rückforderungsansprüche am 1.1.1989 eintrat, die Verjährung der übrigen Ansprüche entsprechend jeweils ein Jahr früher. Obgleich hinsichtlich der Verjährung von Bereicherungsansprüchen regelmäßig die 30jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB Anwendung findet, hält die Kammer bei der vorliegenden Konstellation die Anwendung des § 197 BGB für gerechtfertigt. Dabei können die vom BGH (vgl. BGH NJW 1986, 2654) zur Verjährungsfrist für Rückerstattungsansprüche aus sittenwidrigen Ratenkreditverträgen entwickelten Gedanken entsprechende Anwendung finden, denn die Fallgestaltungen entsprechen sich. Auch der nicht durch eine vertragliche Verpflichtung gedeckte Teil des gezahlten Mietzinses ist eine rechtsgrundlose Leistung. Der Anspruch auf Rückzahlung entsteht wie bei den einzelnen Leistungen aus einem Ratenkreditvertrag mit jeder einzelnen Zahlung und wird jeweils sofort fällig. Der Anspruch ist von vornherein auf eine in regelmäßiger zeitlicher Wiederkehr zu erbringende Zahlung gerichtet; dies ist das bestimmende Merkmal eines Anspruchs auf regelmäßig wiederkehrende Leistungen i. S. des § 197 BGB. Auch der Umstand, daß der Rückzahlungsanspruch erst durch ein Handeln des Mieters, nämlich die Zahlung des monatlichen Mietzinses entsteht, steht der Anwendung des § 197 BGB nicht entgegen. Die Kammer teilt die Auffassung des BGH, daß eine Beschränkung der kurzen Verjährung auf vertragliche Ansprüche oder auf Leistungen, die auf einem Stammrecht beruhen, mit § 197 BGB nicht zu vereinbaren ist. Vielmehr rechtfertigt die sukzessive Entstehung dieses Bereicherungsanspruchs die Anwendbarkeit des § 197 BGB schon seinem Wortlaut nach. Auch die Zweckanalyse des § 197 BGB spricht dafür, die Vorschrift auf Rückerstattungsansprüche der vorliegenden Art anzuwenden. Wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt, liegt der gesetzgeberische Grund für die Schaffung des § 197 BGB darin, daß "die Ansammlung derartiger Rückstände keine Begünstigung verdient" (Mot. 1, 305). Die Vorschrift soll verhindern, daß die Forderungen des Gläubigers sich mehr und mehr ansammeln und schließlich einen Betrag erreichen, dessen Aufbringung in einer Summe dem anderen immer schwerer fällt (vgl. BGH a. a. O.). Diese Gefahr besteht auch bei den hier in Rede stehenden Ansprüchen auf Rückzahlung eines Teils des Mietzinses. 2. Vertragliche Schadensersatzansprüche nach § 538 BGB stehen der Kl. nicht zu. Selbst wenn man die geringere Größe der Mietsache als Mangel ansieht, so war jedenfalls die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unstreitig nicht erheblich eingeschränkt (§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Angabe der Fläche von "ca. 1.000 qm gemäß beigefügtem Grundrißplan" stellt nicht die Zusicherung einer bestimmten Größe der

hen der Kl. nicht zu. Selbst wenn man die geringere Größe der Mietsache als Mangel ansieht, so war jedenfalls die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unstreitig nicht erheblich eingeschränkt (§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Angabe der Fläche von "ca. 1.000 qm gemäß beigefügtem Grundrißplan" stellt nicht die Zusicherung einer bestimmten Größe der Mietsache gemäß § 537 Abs. 2 S. 2, § 580 BGB dar. Die Flächenangabe hat - wie sich aus dem tatsächlichen Geschehen ergibt - keinen Bezug zur Benutzbarkeit der Mietsache, auch die Ca.-Angabe im Zusammenhang mit dem Verweis auf den Grundrißplan und der in § 1 Ziff. 3 des Mietvertrages getroffenen Regelung spricht eindeutig gegen eine Zusicherung. Es handelt sich lediglich um eine Objektbeschreibung. 3. Die Ansprüche der Kl. auf Rückzahlung zuviel gezahlter Nebenkosten sind verwirkt. Die Kl. hat ihre diesbezüglichen Ansprüche gegenüber der Bekl. erst mehr als zwei Jahre nach der Erteilung der letzten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1985, nämlich im Oktober 1988, geltend gemacht. In diesem Zeitpunkt konnte die Bekl. bereits darauf vertrauen, daß die Kl. einen Rückforderungsanspruch nicht mehr geltend machen würde, § 242 BGB. Verwirkung setzt kein Verschulden des Berechtigten voraus, auch Kenntnis des Berechtigten von seinem Recht ist nicht erforderlich. Es genügt, daß der Berechtigte bei objektiver Beurteilung Kenntnis hätte haben können (vgl. Palandt-Heinrichs § 242 Anm. 9 d, cc). Die Voraussetzungen für die Verwirkung können auch bereits zu einem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Forderung noch nicht verjährt ist (vgl. BGH NJW 1959, 1629). Aufgrund des bloßen Zeitablaufs ist die Annahme, daß für den Verpflichteten ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, grundsätzlich nicht möglich. Über den Zeitablauf hinaus müssen noch besondere Gründe vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können, daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend macht (vgl. BGH NJW 1984, 1685). Dieser Umstandsmoment ist hier darin begründet, daß die Kl. auf die Abrechnung der Bekl. im Juli 1986 die Auszahlung des sich ergebenden Guthabens entgegennahm und keine weitere Überprüfung der Abrechnung bzw. der Abrechnungsgrundlagen unternahm, obwohl mittlerweile die Bekl. nicht mehr Vermieterin der Mietsache war. Es ist zu berücksichtigen, daß berechtigte Einwände der Kl. gegen die Nebenkostenabrechnung zwangsläufig für die Bekl. die Verpflichtung nach sich ziehen, Nebenkostenabrechnungen für alle Mieter neu zu erstellen bzw. zu ergänzen, wenn sie nicht selbst Aufwendungen tragen will, die nach dem Vertrag von den Mietern zu zahlen sind. Dies ist dem Vermieter jedenfalls bei einer ihm selbst nicht bekannten falschen Wohnflächenangabe mehr als zwei Jahre nach der Veräußerung des Gebäudes nicht zumutbar. Bei objektiver Würdigung konnte die Bekl. annehmen, die Kl. verzichte auf die Rückforderung möglicherweise ohne Rechtsgrund gezahlter Nebenkosten.